许多人由于不了解银行等额本息和等额本金计算原理，大家常常被网络上的那张还款图片误导，认为前期还的大部分都是利息，本金只占了很少很少，觉得亏大了，这网上所谓的专家给你造成的错觉，专家振振有词地讲，等额本金前期利息占还款额一半以上，前期利息太多，本金只有不到一半亏大了；最后几年，利息仅仅10%不到，本金却高达90%，专家说银行里里外外占大便宜了。其实你一点也没有吃亏，银行也没有占到便宜。下边小编就给大家仔细说说。
等额本息和等额本金两款产品本质上一样。等额本息、等额本金每月计息都是按照上月未还借款本金余额计息，也就是说，上个月已经还了的月供里，已经还了的本金部分次月不再计息。
简简单单给大家举个例子来说，按此前老利率计算方法。先来看看房贷20年的等额本息按揭贷款，房贷利率假设6%，120万的按揭，利息20年要还863321.45元，也就是说一共要还206万元左右，所以你每月还款额就是206万除以240月，每月要还的8597.17元，第一月等额本金归还本金仅仅2597.17元，利息高达6000元左右，此后因本金每月总本金减少2600元左右，2600元*6%再除以12月等于13元，因此归还的本金每月增加13元，利息减少13元，直至还清，都是这个趋势；
再来看看等额本金计算，20年利息为723000元，加起来仅为192万元，看似节省了近,14万元，其实不然，毕竟第一个月等额本金还款要还本金5000元，利息6000元，此后由于本金每月减少5000元，每月都比上月少还利息25元，直至还清。
大家看好了，为啥两种算法第一个月利息都是6000元呢，就是不管哪种算法，第一个月你欠银行贷款余额是120万元，年利率6%，所以利息都是6000元。但等额本金还款总额少一些，利息更少，等额本金每月的还款额需要40个月的时间才能到1万元以下，所以开始前几年还款压力太大，高收入群体选择等额本金更划算，不建议首付款都需要借钱的人群选择等额本金方式。
等额本息和等额本金，都是银行为满足不同收入、不同消费观念的人们的不同需要而已。简单来说就是“朝三暮四”或“朝四暮三”，不管采取哪种贷款还款方式，银行没有吃亏，你也没得到便宜。
多数专家和大批自媒体作者恶意诋毁银行为啥大力推荐等额本息，就是为了博取老百姓眼球，同时危言耸听，极力鼓吹采用等额本金还款法节省利息近乎三分之一，增加热度。但您知道吗？银行为啥更愿意推荐等额本息的原因吗？
一是借款人的首付大都是辛辛苦苦凑齐的，不乏借亲友的钱交首付，以上面例子来看，等额本金每月仅仅需要8000多的月供，而等额本金还款第一月高达11000元，如果借款人同时需要攒钱还亲友欠款和房贷，等额本息还款压力最小，适合大多数人。
二是随着通货膨胀的上涨，房子可能越来越值钱，银行的贷款资金越来越安全，据媒体报道，90年代，上海房价2000元时，遭媒体猛批，一句话就是房价那么贵，还让不让活，说是一套房需要100年工资收入才能买房。那是一套房100平米总价20万元，当时就是全额贷款，30年期限，现在还款额就是一千元。银行有啥风险。
三是银行为啥让您选择等额本息的关键原因就是银行担心你违约，贷款形成呆账，会影响不良贷款考核，并会对责任人进行追究，等额本息确实会大大延迟客户违约的时间。
最后告诫大家，不论等额本息，还是等额本金，每一期的贷款利息都是上月贷款余额乘以房贷利率，房贷利率目前均在5%以上，只要你稳定收益达不到5%以上，坚决提前还款才是王道，不要被那些黑专家忽悠，说是利息都还过了，剩下的都是本金。
最后告诉您，家人都是银行工作人员，所以专家瞒不了，拜托您加我关注一下，我的成长需要您的关注，谢谢您的阅读。
