偶尔，会有读者在我们后台留言道：
“麻烦看一下使用权房，你们应该会有兴趣。”
“可以看下上海那些使用权房“
看到这些留言，让我有些好奇，为什么会有人关注这么小众的房子？难道说，上海使用权房有什么新动向了吗？
于是，我将目光移了过来，来看看，在现在二手核验价、新房积分这个上海的大市场下，一直以来不太引人关注的使用权房，现在情况如何，有没有受到市场影响？
01为什么上海会有使用权的房子？
在上海，使用权房，其实是一个非常小众的房产分类，很多人其实都不清楚使用权房，将其看成公寓等同性质的房子。
这是不对的，使用权房，顾名思义，居住在其中的人，只有房屋的使用权，也就是说只能居住，没有产权。
这些房子，是由于历史原因造就的。
比如黄浦区、徐汇区的大量使用权房子，多是历史遗留下来的别墅、老洋房等等，这些房子，是解放前的大户人家的住宅，多位于比较好的地段。
在当时的情况下，很多人离开了大陆，房屋空置后，再加上大量的人没有住房，于是政府安置了一些人进去居住。
因此，这些房子的产权是属于国家和集体的，这些后续居住的人只有使用权。
而虹口区、杨浦区等地的使用权房，还有另一种——私人搭建的棚户区。
这种棚户区，多是那时候没有被分配到老洋房中的人自己搭建的，也因此仅仅有使用权。
这两种房子，都没有产证，产权属于国家和集体。
说白了，使用权房是特殊历史时期的产物，因此即使存在到现在，也是合理的。
由于历史的原因，上海的使用权房，是合法的，与深圳的小产权房，完全不是一个性质。
使用权房有国家认可的管理房产的物业登记面积的证书，也就是俗称的房卡。管理使用权房的物业，都是国有控股。
它的合法性体现在两个方面：
第一，使用权房是可以交易的，交易也要经过房产交易中心备案。但是，有限制，只有上海户籍的人才可以购买使用权房。
第二，使用权房是可以落户的，而且落户到使用权房里，也可以上对口的学校。这也是为什么，很多人购买使用权房的原因，可以用来上不错的学校。
第三，使用权房甚至可以被拆迁。除了一些历史保护建筑不会被拆迁外，使用权房和普通的产权房，面对拆迁时是一样的，得到的赔偿也同样。
所以，在上海，使用权房，真的是非常的特殊。
而且，在整个上海来说，使用权房也算是比较集中的，在市中心由于历史原因体量比较大，不过后期拆迁了不少，现在剩下的体量不大，在郊区的使用权房比较少。
流入到交易市场的上的使用权房则更为少了，比如在链家上，很难找到使用权房的房子，大部分均为0套。
我询问了市中心的有关中介，也都告诉我，目前的使用权房的体量已经不大了。
他们告诉我，人们购买使用权房的原因，主要是便宜，多是为了学区，那么，和周围老破小相比，到底买使用权房划算吗？
02和周围老破小相比，使用权房有总价优势
都说使用权房比较便宜，但是往往在这种顶尖地段，还有很多有产权的老破小的。
这一次我选取了南京西路上的一些使用权房，和它们旁边的老破小进行一下对比，看看是否使用权房真的比产权老破小要合算。
前面我们提到过，购买使用权房子，主要是总价位比较低，容易上车。
我们来进行一下对比，看看这些房子的总价相差多少。
使用权房和周边老破小价差
黄色部分为三个使用权房，其中林邨最容易上车，仅需要350万元，静安别墅和景华新村略贵，分别需要590万和600万。
但是，同一板块内的老破小，上车更为不易，用粉色表示。
选取的这几个老破小，在链家上显示分别为1923、1924和1930年建成，是有产权的，最低上车价格也需要658万元。
无论是这几个老破小产权房，还是使用权房，它们的建成年份相仿，房龄都较老。
如果以总价来算，是使用权房更低一些。如果以单价来计算，林邨的使用权房仅有25.4平，而658万的产权房有51.25平，老破小后者单位面积价格更低。
不过即使使用权房的门槛更低，更容易上车，中介也劝我：
为什么这么说？主要是使用权房和一般的房子，真的不一样，它拥有很多产权房所没有的特性。
03使用权房子的特性，不是每个人都适合买
首先，使用权房子与产权房不同：使用权房子没有产权，无法贷款，必须全款购买。
而且，必须是拥有上海户籍的人才能购买。
没有产权交易，那购买的时候不涉及产权，在过去是随便买不限购的。
等到2019年年底，开始对使用房进行了一定的限购，也仅仅是将产权房算作了使用权房的套数。
让很多有两套产权房的人无法购买使用权房，但也依然有一定的购买空间。
也就是说：
有两套产权房的人，不可以购买使用权房。
有一套或者0套产权房的人，可以购买使用权房。并且，这套使用权房不占据房票，之后可以买产权房不影响。
如果这样就觉得使用权房是个很好的投资方式，那是肯定不对的。
其次，使用权房在户型上和普通商品房是有很明显区别的。
比如这一套使用权房，可以看到，它的卫生间和房间是不在一处的，中间有一条过道隔开。
