作者：杨钦仁

问题一：律师你好，我买的房子逾期交房了，合同约定的违约金是日万分之零点二，我们现在想通过诉讼提高违约金的标准，请问能提高到多少？

其一，逾期交付的有违约金约定的，按照合同约定。
其二，没有约定后约定不明的，逾期过户违约金按照应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证违约金。（最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。）
其三，逾期交房的，违约金没有约定的，可以按照实际损失进行主张，实际损失计算标准，可以按照同条件房屋租金标准主张。损失由购房者承担举证责任。
其四，违约金与实际损失不一致的，可以按照较高者进行主张。
其五，逾期计算时间节点，从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。

问题二：律师你好，我买的房子逾期交房了，合同约定的违约金是日万分之五，开发商说，如果我不起诉，就按照日万分之三给我违约金，如果我起诉，他们会主张要求法院酌情降低，我现在是应该起诉要这个钱，还是直接和开发商和解？

参考问题一计算可得利益，及诉讼相关成本，包括律师费，诉讼费，时间等自行衡量计算诉讼的经济价值；

现实大概率，诉讼小赚一点。

问题三：律师你好，我买的房子逾期交房3个月了，现在项目还是停工状态，有的律师说打违约金官司，有的律师建议不要打违约金官司，因为听说打违约金官司赢了可能也执行不了我们还有各种风险，请问我们会有什么风险？

最大风险，开发商没钱烂尾，参考恒大。

此类情况不建议诉讼。

问题四：律师你好，我是京华时报的记者，我想采访您一下，比较常见的逾期交房的原因都有哪些？

这里回答下原因与结果有关系的情况，即哪些原因开发商可以免责。

其一，对于不可抗力。首先，商品房预售合同出现大量问题是房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害或特殊社会事件导致的停工。
在认定过程中，特别值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损的，应承担相应违约责任。

其次，对于因第三人的原因而主张免责司法实践中常见原因，工程队的施工质量问题而造成施工停工、拖欠农民工工资导致民工停工等。此类情况下开发商不能请求免责。对于因为政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情况，实务存在巨大争议。倾向于开发商可以请求法院对条款进行变更。

问题五：律师你好，我买的房子已经逾期交房很长时间了，合同约定的是2017年12月31日交房，但是现在才刚刚通知我们收房。我的合同约定开发商在取得竣工验收备案之后30天内交房，可是我们的竣工验收备案是开发商4月1日刚取得的，请问我们能不能告赢违约金官司？

《商品房建设工程竣工验收备案表》是建设部确认可以交房的相关文件，开发商有此既满足最低交房条件。计算违约从合同约定时间至开发商取得文件并且通知到业主之日，标准问题参考问题一，于此不赘。

问题六：律师你好，我们小区合同约定2018年12月31日交房，开发商也通知我们收房了，我们就收房了。现在我们发现开发商未取得竣工验收备案表，请问我们能否找他要违约金？

参考问题五即可。

问题七：律师你好，我们小区逾期交房五年了，现在才交房，请问我们可以主张几年的违约金？我听说有两年的诉讼时效。

五年，开发商违约这个行为至今才结束，对于持续行为，从行为完全结束之日起计算。

问题八：律师你好，我们开发商逾期交房3个多月才交房，我们找他要违约金，他说石家庄今年有政府的环保停工令，请问这是不是属于不可抗力，我们请你能要到违约金吗？

其一，主张不可抗力免责的，让开发商拿出政府开具的不可抗力的证明材料，没有材料的或证明材料时间短于延期时间部分不视作不可抗力免责的；

其二，开发商是否在不可抗力出现后及时告知购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损的，应承担相应违约责任。

问题九：律师你好，我们去年2月1日打赢了官司，一审判决已经生效，开发商要给我们每家10000的违约金，结果到现在都没给，请问我们能找你帮我们要吗？能要多少钱？

其一，法律上可委托律师，但经济上未必划算；

其二，建议自学法院的强制执行申请的要求，包括材料，流程等；

问题十：律师你好，我是新京报的记者，请问您买商品房交房都需要哪些条件，在过去十年有哪些大的变革？竣工验收备案具体都包括哪些要素？

其一，交付条件。备案登记说。《商品房建设工程竣工验收备案表》是建设部确认可以交房的相关文件，具有高度的可信度。

其二，对于竣工验收备案，购房者只要看到《商品房建设工程竣工验收备案表》即可。

以上回答主要来源个人对《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》的笔记，基本都是复制 粘贴而成。