一、内容摘要

父母一方先去世，未留下遗嘱，后去世一方在临死之前悄悄将自己名下房产以买卖方式过户给其中一个子女，其他子女在父母都去世以后准备继承遗产时，意外发现房产证上登记的已不是父或母的名字，该房产已被其中某一兄弟姐妹收归名下。其他子女向法院起诉主张该房产买卖合同无效，法院判决支持。

二、基本案情

程某与许某是一对恩爱的夫妻，生前共育一子五女。许某于2003年7月7日死亡，未留遗嘱。程某于2015年4月14日死亡，未留遗嘱。

程某与许某曾承租上海市浦东新区一公房（“系争房屋”）。2001年6月20日，程某与物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，买下该房屋产权，并将该房屋产权登记在程某名下。

2014年6月18日，程某与其儿子程某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定程某将该房屋产权转让给程某某，转让价款88万元，合同对具*易事项未做明确约定。2014年7月29日，程某将该房屋过户至程某某名下，程某某并未实际支付买卖合同对价。

程某与许某五个女儿中的一个女儿起诉到法院，主张确认该房地产买卖合同无效并要求恢复登记至程某名下。

法院判决：确认房地产买卖合同无效，驳回恢复登记至程某名下的诉讼请求。

三、裁判理由

本院认为，系争房屋系程某与许某婚后取得产权，产权登记在程某一人名下，其性质应属程某、许某夫妻共同财产。被告程某某主张许某未在职工家庭购买公有住房协议书上加入名字应视为许某放弃在系争房屋中的权利，然放弃房屋产权属于处置夫妻共同财产的重大事项，仅以未在协议书上署名，在无其他证据佐证的情况下，本院难以采纳。故被继承人许某过世后，系争房屋一半的产权份额应属于被继承人许某之遗产，现程某擅自处分了许某的遗产份额，未经其他继承人一致同意亦未支付合理对价，其签订的关于系争房屋属无权处分，原告要求确认无效的诉请于法有据，本院予以支持。至于无效的后果，被继承人程某已过世，原告要求恢复房产产权登记至被继承人程某名下不符合房地产交易中心现行规范，故系争房屋50%产权份额应属于被继承人许某之遗产，原告要求恢复产权登记至被继承程某名下的诉请本院予以驳回。

四、法律分析

（一）关于系争房屋是否属于夫妻共同财产？

老夫老妻婚后购买房产取得产权，即使登记在夫妻一方名下，也应属于夫妻共同财产。

本案被告程某某举证程某与许某购买公有住房签署文件《职工家庭购买公有住房协议书》，载明“经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为程某所有/共有。”被告程某某辩称系争房屋按照九六方案购买，以程某个人名义购买且登记在程某名下，应视为许某放弃了系争房屋权利，系争房屋应属于程某个人财产，不属于夫妻共同财产。

关于售后公房，上海市有著名的“九四”与“九六”方案论。按照九四方案购买的售后公房，依据当时房改政策，房屋产权只能登记在一个人名下。九六方案取消了产权登记一人的限制，原则上要求公房的原始受配人与同住人全体达成一致意见才能购买，也就是说按照九六方案购买的，可以推定公房受配人和同住人之间应是签订过相应的协议对公房利益分配进行过约定。但实践中可能并未严格按照此要求执行。本案中《职工家庭购买公有住房协议书》中许某签字真实性存疑，无法核实，内容亦未明确表示许某放弃该房屋上权利。被告程某某未进一步举证程某与许某夫妻二人另有书面协议明确约定房屋权利归属。根据1996沪高法【1996】250号上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》10条规定：“婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，产权取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。故法院最终未采纳被告程某某的抗辩意见。

（二）程某无权处分系争房屋，程某某是否构成善意取得？

程某将系争房屋转让给程某某，构成无权处分。许某去世，未留下遗嘱，因此系争房屋中归属许某的一半份额应由许某法定继承人予以继承，继承分割之前，该房屋由许某的法定继承人与程某共同共有，程某未经许某其他法定继承人一致同意，擅自处置系争房屋行为构成无权处分。

程某某不构成善意取得。根据《民法典》三百一十一条（原《物权法》一百零六条规定的善意取得构成要件，程某某明知此行为侵害了其他姐妹对系争房屋归属母亲份额部分的法定继承权利，故不符合善意取得相对人善意的构成要件。程某某并未实际支付系争房屋转让价款，不符合善意取得相对人合理价格受让的构成要件。

（三）关于无权处分的法律后果

本案房屋买卖处分行为发生在2014年，适用《合同法》五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，因未经权利人一致追认，本案作无效认定。

五、延伸思考

（一）继承开始，但未分割前，不动产的物权状态是否为共同共有？处分是否需经全体共同共有人一致同意？

1988年最高院印发《关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》（已于2008年废止）177条规定：继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。自该试行被废止后，包括《民法典》及继承编的解释（一）目前尚未对此问题进行明确规定。若按照共同共有进行认定，根据《民法典》三百零一条规定，处分共同共有不动产，需经全体共同共有人同意。

（二）《民法典》实施后，遵循物权独立性，无权处分合同未经追认的，是否判定无效？

1999年《合同法》第51条规定，无权处分合同效力待定。2007年《物权法》第15条，以及2012年颁布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条逐渐确立了“物权独立性”，即合同一方主体有无处分权不影响合同的效力，合同原则上自签订时生效。立法已逐步作负担行为与处分行为之区分，订立合同是典型的负担行为，物的交付为典型处分行为。现《民法典》取缔了原《合同法》51条无权处分合同效力待定规定，物权编215条沿用了之前《物权法》15条的规定。由此，在《民法典》生效以后，发生本案的情形，是否还能支持合同无效有待进一步论证。若依据物权独立性支持合同有效，其他法定继承人又将通过何种方式维权救济尚待进一步思考。