【律师提醒】
出卖人（抵押人）未经抵押权人（银行）同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。但在出卖人尚未还清银行按揭贷款的情况下，即使买受人已付清全部购房款，也无权要求出卖人办理过户手续。
【以案释法】
案例一
【基本案情】2021年经中介公司介绍，王某购买了张某所有的位于平凉市崆峒区某小区房屋一套，房屋总价款500000元。合同签订后，王某向张某全额支付房款，同时张某将房屋交付给王某。当王某要求张某协助办理房屋过户手续时，因张某名下的按揭贷款尚未还清无法办理。王某诉至法院，请求判令张某协助其办理过户手续。
【法院认为】《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 王某和张某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同成立且有效。张某虽然已经交付房屋，但房屋按揭贷款尚未结清,房屋尚未涤除抵押,不具备过户条件,王某请求张某履行过户义务的条件不成立，法院判决驳回王某的诉讼请求。
来源：崆峒区人民法院
案例二
【基本案情】2015年1月8日经双方协商一致，侯淼、陈彩云将位于南阳市宛城区××路（今××）北侧东城一品小区1号楼1单元14层1-1402房产以价格50万元卖给胡彤，双方签订了房屋买卖协议并经过公证。协议约定，侯淼、陈彩云应于2015年6月底之前一次性还清银行贷款，并协助胡彤办理房产过户手续。后侯淼、陈彩云未在协议约定的时间内一次性还清贷款，而是每月向银行还贷款。协议签订后，胡彤即对房屋进行装修并入住该房屋至今，期间经过胡彤多次催促要求其一次性还清贷款，侯淼、陈彩云依旧未按照协议约定履行其义务。
另侯淼、陈彩云与南阳村镇银行签订有个人购房借款合同，同意以案涉房屋作为借款担保，案涉房屋上设定有抵押权，且目前银行的抵押权仍未解除。
【法院判决】关于胡彤诉请侯淼、陈彩云还清银行贷款并协助办理过户手续的问题，经查证后发现案涉房屋尚处于抵押状态。由于案涉房屋上设定了他项权利，且银行贷款发生在南阳村××××、陈彩云之间，应由侯淼、陈彩云依照其与南阳村镇银行签订的个人住房借款合同的约定予以履行。胡彤所诉要求侯淼、陈彩云协助办理过户手续尚不具备履行条件，可待侯淼、陈彩云向南阳村镇银行履行完还款义务即房屋过户的条件成就后再行主张。
南阳市宛城区人民法院
(2019)豫1302民初7387号
河南省南阳市中级人民法院
(2020)豫13民终943号
【最高院民一庭观点】
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行。
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
索引：《民事审判指导与参考》（第45辑）第130-134页，（执笔人：左峰 陈旻）。
【律师建议】
1、二手房交易过程中，在同等条件下，建议买受人尽量避免购买按揭贷款尚未结清的房产；
2、如确系购买上述类型房产，买受人可先向出卖人支付部分房款后，陪同出卖人一同至贷款银行办理抵押注销登记手续，确保房产能够正常过户交易，再支付剩余款项。
3、如您系出卖人，若存在资金紧张，需利用买受人所付首付款偿还贷款的，应在收到首付款后尽快办理抵押注销登记手续。若因出卖人原因导致房产无法过户的，同样应向买受人承担违约责任。
