买房时,一般会选择办理房贷,但是往往有些人另辟蹊径,选择全款买房后办理抵押贷款,用于资金流通。曾经有朋友问过我:手里现在有150万工程款,一月后需全额拿出。因为银行买房贷款利率增高,故打算在这个月里,先用150万全款买一套现房,再将新房抵押掉拿抵押款去支付工程款。?
我的回答是:绝对不行。
一、时间不足:由于150万工程款必须一个月后拿出,当你全款购买现房后,开发商才会走流程办理权证,一般而言,将房产证办下来快则半个月,慢则2个月,结合后期办理抵押贷款的时间(假设可以办理),时间根本不够。
二、政策不允许:银行贷款不是随随便便就能贷的,也并不是外行以为的只要有房屋抵押就能贷款。根据国家政策,银行贷款必须有相应的用途。一般而言,针对个人的贷款有个人经营性贷款(贷款者必须有经营实体、营业执照等)和个人消费贷款(装修房屋、买车、结婚、旅游等,并提供相关用途证明)。而题主的真实用途是购房,资料上提供很有难度,而且银行审批及办抵押的流程至少1个月吧。
三、评估价值不够:题主全款买房为150万元,而银行的贷款金额一般为房屋评估价的7成,且评估价一般会低于题主购房的成交价,即题主贷款金额会《105万元。
四、利息不划算:个人经营性贷款或消费贷款利率至少为基准利率上浮40%。而房贷利率目前大约为基准利率上浮10%,相差约30%,很不划算。
五、贷款期限不允许:个人经营性贷款贷款期限为1年,到期后需结清。消费贷款贷款期限不得超过10年。而房贷期限最长30年,期间每月还款额完全不同,对于还款能力要求很高,容易造成资金断链,还不了钱,逾期。如100万元的贷款,统一按照利率4.9%算:房贷30年月还约5307元;消费贷款10年,月还10557元;个人经营性贷款,要么一年后到期还1004083元,月还4083元;或月均还87417元,后面两种短期还款压力巨大。