提问：

章哥您好，请问买个1200万左右的别墅哪里更值得入手？珠江一千栋的天樾书院周边据说要定泗路拓宽，同时31号线开通是否有潜在升值空间？和顺义以及大兴比较起来，选择哪里更合适呢？谢谢您的指导！

回答：

1、 别墅，升值空间肯定有，但绝大多数都是远远落后于大盘的。这种产品本来就不属于投资品，或者投资性较弱，更多的是属于消费，居住大于投资。

无论市区还是郊区，高端豪宅的升值性普遍都不强。典型的如贡院六号，曾经的北京第一豪宅，2003年就小户型4万，大户型5万起。但到了今天，这里依然是高端豪宅，只不过单价已经没周边老破小高了，才不到10万块。更典型的昆仑公寓，2008年就4500万一套，一共才23套，稀缺到顶点了，结果到今天价值2000多万一套，几乎腰斩。

2、 别墅也一样，北京市区郊区有的是，能跟上大盘的寥寥无几。我前些日子大致看了看，可能没跑输也就是沙河玫瑰园、紫玉山庄、望京的慧谷根园等几个，连裕京花园这种绝对稀缺的老牌小独栋都跑输了。

像珠江壹仟栋，都不说开盘价了，实在没法算。就说近十年的吧。我2009年夏天帮朋友买过这里，400平米接近800万，而当时北京的均价才1.4万左右。今天均价早就6万以上，壹仟栋也就是4/5万。这种趋势是否靠公路和地铁能改变我说不好，但可能性不大。

3、 所以，买别墅要放平心态，别太看重投资升值。房子是用来住的，别墅是典型的生活改善消费品，只要自己住的舒适就算是值了。至于升值什么的，涨的多更好，涨得少也无所谓，反正得到了享受。别墅区本来对周边配套的需求也不大，只要有能够通行的公路就够了，是否拓宽无所谓。至于地铁更是对普通住宅有帮助，但很少有为了坐地铁方便而买套别墅的。

4、 昌平、顺义和大兴，这不能一概而论，都得看具体板块和项目。理论上中央别墅区更好，圈层就代表着其价值。而大兴也有升值还不错的，比如采育的恒盛的项目，波尔多小镇，价格虽然低，但基本还是能跟上大盘的，升值性不错。所以不好笼统的说什么，都得具体分析，一盘一议。仅供参考。