■点击右上角【关注】“北京在明律师事务所”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律服务咨询。
■本文作者：谢天泽 北京在明律师事务所
导读：宅基地是农民朋友占有、使用的本村集体建设用地，用于建设住宅及附属设施。宅基地上房屋的征收拆迁补偿，一直是大家颇为关注的话题，因为《土地管理法》上对此没明说。宅基地上房屋是农民朋友赖以生存的居所，征收拆迁对农民生活的影响程度可想而知。那么，宅基地可能面临哪些征收拆迁的情况呢？农民朋友又将获得怎样的补偿呢？
1．集体土地征收
农民朋友面临征收拆迁，最常见的情况之一就是集体土地征收。它根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规实施，属于较为传统也较为普遍的一类征收项目。
此类项目由市、县人民政府拟定征地所需的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案等相关手续，逐级上报批准。征地在国务院、省级政府、自然资源部获批后，由县级以上地方人民政府组织公告并实施。
传统的集体土地征收项目，受到相关法律法规的约束。农民朋友可以在其实施过程中，针对不同情况，采取要求召开听证会、申请行政复议、提起行政诉讼等各种方式维权。从这一角度看，传统征地项目对被征地农民的维权较为有利。尽管其适用的法律规定相对老旧，可能出现补偿偏低的情况。
2．各种名义的腾退
腾退项目对于广大被征收人来说也不陌生。文保腾退、绿化腾退、城中村改造腾退……随着此类项目实施日渐频繁，大家总能在身边找到它的影子。当前，农村集体土地上的腾退项目，大多与《土地管理法》体系规制下的传统征地没有关系。
腾退之所以起一个这样的名称，正是因为它并不受到征地相关法律法规的约束。这类项目与《国有土地上房屋征收与补偿条例》毫无关系，也不会完全依照集体土地征收的程序进行。
它的实施主体并非是法律规定的主体，实施的程序与补偿设置上，也具有很强的灵活性。实施腾退的可能是村委会、乡镇政府、开发商等等。这样一来，双方均为民事主体，签订的征收补偿协议也属于民事合同。发生纠纷后，双方将通过民事途径解决争端。这也导致农民朋友遭受损失时，能够使用的维权方法极为有限。
1.土地补偿费 安置补助费 地上附着物及青苗补偿费
这一模式来源于《土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定。它是农村集体土地征收领域最初的补偿模式。《土地管理法》第四十七条中，规定了土地补偿费和安置补助费的计算标准。
《土地管理法》颁布实施多年，随着社会发展、生活成本提高，这三类征地补偿费用逐渐无法保持农民原有的生活水平。于是，原国土资源部在2004年发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。增加了制订统一年产值和区片综合地价的规定，解决补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题。不过，这并不能规范对宅基地上房屋的补偿。
法律规定，地上附着物及青苗的补偿费，由省、自治区、直辖市自行规定。在这一模式中，宅基地上房屋，有可能只被视作地上附着物给予补偿。
例如，济南市《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》中，明确规定严格执行征地拆迁一户一宅安置政策。以宅基地面积作为安置依据的房屋征收拆迁时，按照现行征地地上附着物和青苗补偿标准进行补偿。有合法房产证的，以证载面积为准给予补偿；无合法房产证的，由各区政府依法依规组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米，超出部分一律不予补偿。
2．宅基地区位补偿价 房屋重置成新价
2011年，中纪委、监察部办公厅发布了《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》。
该《通知》提出，房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）的精神执行。
宅基地上房屋在建设时，农民投入了大量资金成本。如果将耕地的地上附着物与农民居住的房屋完全划等号，肯定不符合公平合理的征收补偿原则。
宅基地上房屋归建房的农民所有。宅基地虽然归属村集体所有，但使用权在农民手中。所以，征收宅基地上房屋，不应只补偿失去房屋的损失，也应对农民失去的宅基地给予补偿。
例如，《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》（即“124号令”，现行有效且一直在普遍适用）将宅基地征收拆迁补偿方式设置为货币补偿、房屋安置、有条件的地区另行审批宅基地3种。
《管理办法》第十四条规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》中提供了这一补偿模式的计算公式。
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积 被拆迁房屋重置成新价。宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。
当前，已有许多地区的地方规定认可了这一补偿模式。区分开普通地上附着物与非住宅房屋，比单一模糊的地上附着物概念，更能保证被征地农民的生活质量。农民朋友想要知道自己所涉项目对宅基地房屋的补偿，还要多多了解自己所在地区的政策。
3.《土地管理法》修正案草案正在全国人大逐步审议中
草案明确：“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”
“征收农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿，保障其居住权和农村村民合法的住房财产权益。”
显然，上述有望于近期通过的新规定将大大增强对农村宅基地上房屋补偿的保障力度，对广大农民朋友而言是一个可期待的福音。
最后，在明律师提醒广大农民朋友，每个人、每起案件所遇到的情况都不同，切不可完全照抄照搬一些“维权秘籍”或者是他人的经历。宅基地上房屋遇到征收拆迁，所涉项目的目的、主体、补偿设置均存在差异。针对宅基地上房屋的补偿标准，仍需仔细了解所在地区及所涉项目的情况。保障被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障，不仅是政策文件确立的原则与精神，更是全社会的普遍共识。在这一背景下，宅基地上房屋征收补偿，应当充分考虑到被征地农民的安置、居住需求。对宅基地上房屋进行专业的调查评估后，再参照地方规定计算出合理的补偿，才能让农民朋友在征收中踏实、放心。
,本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，拒绝转载！
如果您觉得自己的补偿不合理或者有其他相关问题，可以点击下方“了解更多”免费咨询，我们将为您带来最专业的法律帮助！
