没有买过二手房， 千万别说你懂房地产。

二手房买卖，需要覆盖到的房地产交易专业知识，几乎是方方面面：有政策法规方面的，也有谈判技巧、人际沟通、市场分析等方面的。

但是，对于普通人买二手房而言，其实并不需要考虑那么多，一切专业的、细碎的过程，都可以外包给中介，支付中介费，就能购买服务了。

其实，二手房的交易流程，基本上都大同小异，可以细分为以下步骤：

→签合同（买方交定金）*需双方到场

→网签合同（向房管局备案，避免一房多卖）

→银行面签、银行批贷（向银行贷款，和银行签抵押贷款合同）*需双方到场

→卖方交首付款，或向房管局、银行托管资金，做资金监管

→房管局过户，中介递旧房本，*需双方到场

→缴税、领取新房本

→用新房本抵押贷款

→银行放款，直接打到原房东账户

→水电物业交割，交钥匙，交易完成

对于普通人而言，购买二手房，真正要考虑的，其实无非就是2个问题：

第一是房子本身，到底自己喜不喜欢这套房子，房子是否匹配了自己的需求，比如户籍、学区、出行交通便利等。

第二是预算的问题，也就是打算用多少钱来买这套房子，除了首付款，还需要考虑的费用，主要有以下几个大的项目：

①契税，首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1%；首套房房屋面积>90平，契税为1.5%；二套房房屋面积>90平，契税为2%。

②增值税：一般都是5.6%，但是满2年可以免征增值税，也就是说，从原房东取得房产证或契税完税证明起开始起算，2年以后出卖，就可以免征增值税。

③个人所得税：这里的个税，一般是房屋价款的1%，而且，在市场惯例中，原房东一般都是净收，也就是说，房东的个税是由购房者缴纳的，加上购房者自己的1%，那就是2个点。当然，如果是房东满五唯一的房子，是免征个税的。

④给中介公司的费用，一般都是总房款的2~3%个点，由买卖双方共同支付或协商比例，有的是买卖双方各付1%或1.5%，有的是买方1%，卖方付2%。

有的客户买房，贷款资质有瑕疵（比如征信有信用卡逾期记录等），或者首付比例成数需要调低一些。这个时候，就需要担保公司出面提供担保，才能从银行贷到相应金额或比例的贷款。

这个贷款担保费用，一般由中介和担保公司谈，少则几千，多则数万。

当然，如果自信自己的征信良好，能直接从银行贷到款，不用经过担保公司，一般也就是支付一个2000元以内的贷款服务费给中介，就足够了。

上面几项加起来，如果能够免掉增值税，其实总的也就是3~5%左右的交易成本和费用，如果房产的总价不高，那么这个交易成本，是可以接受的。

但如果有增值税，那么整个交易成本就会被拉升到10%以上甚至达到12%以上，所以，避开增值税的5.6个点，对于降低交易的成本，就十分重要了。

至于其他的一些工本费（权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套）、印花税（权证印花税5元/户）等，都是些小项目，几百元以内就能搞定的，就不用纳入太多考虑了。

当然，购买二手房，还有一个巨大的成本，那就是时间和精力成本，以及专业知识储备和风险，但这些问题，都是可以交给中介一手代办的。

也就是说，购买专业靠谱的中介服务，中介操作起来因为熟能生巧，大多都是很流畅的，而且有中介参与，流程中做好资金监管，就能够基本确保每个环节的双方资金安全和风险。

一般来讲，中介不会偏袒房东和买房人中任何一方，因为房产如果交易不了、过不了户，中介其实更着急。

另外，贷款给买房人买房的银行，往往贷出来的钱是7成，比首付款更大的比例，银行的审核和评估，也是相当严格的，毕竟银行出的钱的70%，相当于又是帮购房人把了一道关，如果房产有问题，银行就不会轻易批贷。

因此，完全可以相信现在相对纯熟的二手房交易流程，真正剩下来需要由买房人细致考虑的，其实就是房子合不合适，以及买房的钱够不够这两大核心和本质问题，其他的一切，都可以外包。