有关高颜值回迁房，我们之前做过分享，流量一下爆了。很多朋友在催更，今天就续一篇，结合实地踩盘，给大伙再上点干货。

（一）

北京的回迁社区众多，有很大比例在绿中介都没挂牌。不是说有别的问题，只因为暂时没下本，不能实现正常的网签、过户。

在此类社区里，东风苑绝对是殿堂级的高颜值产品了。

这小区迷惑性极强，前几年从石佛营路过时，我甚至以为这是泛海国际…当时和新来的同事比划这高楼，硬说是朝阳的最顶级豪宅，也算职业生涯中的一大败笔[捂脸]

当然，这也情有可原…因为就在泛海的豪宅院落旁，且外墙极为类似，甚至像一个模子刻的。

后来才知道，作为东风乡的回迁房，东风苑与泛海真是一个开发商。光凭这纯干挂石材的外立面，就足以碾压北京99.9%的回迁房了。

在院子里，该有的公共空间配齐了，纯人车分流少不了，绿化区和健身器材都有单独设计。入户大堂也一样，统一贴了砖。

但要认真对比，这和豪宅还是不一样。单看这3.0的容积率和26%的绿化率，密度和改善性就和泛海不在一个层次，硬件差距显而易见。

重点是物业维护比不了，就说东风苑住户利用楼道空间随意摆放物品，门禁上也是外人随便进，管理上差距不小。只说在回迁领域，东风苑是绝对的种子选手，比起市面上的非豪宅产品都不怵。

近期有不少回迁房中介在卖东风苑，价格低的让我都垂涎。原因是还没房本，虽说离预计下本时间不会久，但中间还是有太多不确定性。

比如卖方资质看着靠谱，但真要长期押着资金不过户怎么办？这操作是利益与风险并存的，只要不网签，就意味着诸多扯皮事项。

在下本之前买这小区，既要有实操的专业性和背调能力，还得抗住潜在风险，并不是普通人能把控好的，需慎之又慎。

（二）

再看东五环边的回迁，将府锦苑必须拥有姓名，地处规划封顶的坝河北岸。

这是2018年交房的次新品，分了三个院落，粗略估得有4000户。硬件上就是改善型商品房的架势，毕竟是得过鲁班奖的小区，还是朝阳区的试点工程。

就说进园区入户有人脸识别，大堂全贴砖，人车分流都是纯商品房标准，车位配比是1：1.1，这设计是有诚意的。

要说产品有啥问题，在于物业管理。比如地面上垃圾清理不及时，杂物也有乱堆放的情形。说到底，也有人群的因素。作为次新回迁房，住户中除了第一批回迁业主，剩下有近一半是租客，说不乱也不可能。

说说坝河北岸这地段，规划上处于朝阳的绝对头部。结合“自贸区 第四使馆区 第二三里屯”这些概念，可谓叠加了多重buff。

未来有大好河山，只是眼下一片荒凉，且兑现周期不会短。尤其对产业，没有个十年周期很难起来。

好在小区外有在建的12号线地铁口，无论到颐堤港，还是坝河以南即将到来的万达广场、安贞医院等大配套，都能够的上。再加上隔壁北熙区交房，也能给周边稍微拉一拉，画好的饼总归要吃到的。

不同于东风苑，将府锦苑正在陆续下房本。有个别房源在绿中介挂牌了，因为没有成交作为依据，价格体系有待建立。

这小区因为总体量大，后期出房不会少。从选筹上，存在信息不对等的空间，可能有捡个小漏的机会。

（三）

再说亚林西居住区，地处二环外的西铁营。板块恰好在丽泽旁，有点为金融白领量身定制的意思。

只论环线，貌似与开阳里、洋桥属于同等级，但实际含金量大有不同。

众所周知，南城因历史原因，区域特点就是底商杂乱，老破小扎堆，大街小巷弥漫着乡土气息。

但西铁营真是个例外，因为无论昆仑御、中国玺，还是热门新房北京悦府，区域内多为1500W以上的纯改善盘，这是正宗的豪宅板块。

说回亚林西居住区，东西分了两个院落。作为2019年的二类经适房，外立面的品相甚至优于多数商品房。

看入户大堂的高级感材质，结合2梯4户或5户的梯户比，各类中小户型规整且实用，硬配套都在水准以上。

但作为回迁，问题总是有的。比如少量地砖有维修不及时，园区内不少非机动车乱停放。南侧楼栋受火车影响有噪音，8号院有临近高压线的楼栋，这些小问题都得注意。

只是瑕不掩瑜，毕竟提到豪宅堆里的高品质回迁，南城只此一家，稀缺性拉到了满格。缺少竞品的房子更能卖上价，这是铁律。