因为疫情，3月上海楼市的小阳春恐怕得推迟了。
不过当下也确实给了买房者一个冷静思考的时间点。
因为小区也被封了，趁着空闲我总结了2022年上海买房的几个建议，分享给大家，可以趁热用。
这篇文章干货满满，老铁们可以收藏转发起来，给身边准备买房的朋友。
1
第一步要明确需求。
买房最难的是明确需求，可能预算也不高，但想要的又很多，这个时候就要做出取舍。
第一套房，建议大家以自住为主，这个时候房子对我们来说就是家，住得舒适很重要。
大家如果把房子当做是一个家，先考虑的不是潜力板块，而是你在哪里上班、孩子在哪里上学、老人就医是否方便，以及家庭成员的偏好。
比如你老婆想要个1楼带花园的房子，这个时候就不要考虑1楼的潮湿和私密性差了。
要自己先住的满意，再考虑投资属性。你要的是一个上班通勤能在1个小时以内，孩子读书至少是二线学校，老人不用困顿于街道医院的房子。
房子是家，这是所有人的起步。
第二套房及以上，就要把房子的升值保值属性纳入最主要的考量范畴。
这个时候我们就要完全放弃感情因素，抛弃自己的审美偏好，寻找潜力板块的主流产品。
这时要有接盘侠思维，思考这个片区最主力人群的购买口味。
这决定了你卖房的时候，这个房子好不好卖，能卖多少钱。
2
尽量让自己跑在市场前面。
趁着现在上半年贷款政策放松，看到有心仪的房子，果断出手。
上半年的放松，可能不会持续很久，下半年可能就会收紧，现在可能是今年最容易贷到款的时候。
但不要恐慌性上车，一着急就容易犯错。
如果预算太有限，可以再攒一攒，今年不会大涨，现在的市场只是回暖，而非火热。
而且无论国际还是国内，今年都是一个关键之年，稳定压倒一切。
一旦楼市过热，监管层就会拿出*手锏。
3
现在是置换的好时机。
包括城市之间的置换，产品之间的置换。
高层最近频频表态，给国内楼市注入不少信心，各地也出台了各种政策救市。
但大家买房还是要关注城市的基本面。
对于低能级的城市而言，这是你出货的好时机，建议大家抓紧机会实现城市之间的资产置换，尽量往一线去，谨慎购买一线和强二线城市之外的房产。
实际上，我自己就接触到不少二三线城市的富人，这两年他们卖掉自己所在城市的房产，在积极准备上车上海。
就上海市场而言，现在也是产品置换的好时机，抓紧小阳春老换新，小换大，刚需换改善。
尤其是对想要卖房的房东们来讲，现在是垃圾资产出货的好时机。
房子流动性好，成交周期缩短，一些硬伤房，也有人愿意出价了。
如果要卖房，就抓紧现在的时机。
4
分数高首选新房，但不是所有的新房都值得买。
现在新房市场有限价的红利，一些网红新盘的确折价比较多，和周边二手房倒挂。
如果你有房票，而且积分够，预算足，优先买新房。
今年新房入围比可能会进一步扩大，中分选手摇到热门新盘的概率变大了，分数还不错的朋友可以去试试看，但陪跑的可能性比较大。
低于50分的选手，建议直接去看二手房，不要浪费时间。
远郊新盘慎选，没有地铁的远郊盘更要慎重，本来就住的远，还没有地铁，接盘侠会少很多。
5
上海的购买主力已发生变化，我们选筹要格外注意。
如果你在上海待了很多年，你会发现，新上海人的主力群体正在发生变化。
十几年前“来了都是上海人”，但近几年上海的门槛是不断变高的，想在上海留下需要一定实力。
无论是资金，还是学历。
对于这批有实力的新上海人而言，他们是见过世面的，老破小这类产品，对于他们来说可能难以接受。
所以我们看到，很多无学校的老破小至今价格还在停留在2017年的高点。
所以对于老破小这类产品要慎重，尤其是没有学校资源的老破小。
这类房子的房产价值已经基本归零，居住生活质量是很低的，再没有别的资源附加的话，未来会很难出手。
而接下来选筹，我们要格外注重产业、学校这两大因素，这符合新上海人的口味。
6
如何选楼层？
总高15层的房子，挑5-7层是最好的；
总高18层的房子，6到7层最好；
总高25层的房子，6到7层，15到20层都可以；
总高22层的房子，就选5-7层，或者14-17层；
总高30层或者28层的房子，30层挑15-24层，28层挑15-22层。
买高层住宅，窗外视线遥远才叫好，既要挑一个站得高看得远的楼层和朝向，但也要避开顶楼的不方便。
举个例子，同样一栋楼的两套房子，低楼层只能看到对面的楼，高层能看到黄浦江和外滩。这两套房的价格，可能会差一半。
7
坚决避开硬伤房源。
买房要避开有硬伤的房子，尤其是预算800万以上的客群。
预算越高，买房越不愿意将就，如果买汤臣一品没有江景，不就是相当于买了一个老大楼嘛。
所以我们买房一定要避开硬伤房源，否则很可能被套牢。
具体有这么几种：
1）路冲的房子
马路尽头就是你家，这种房子一风水不好，二噪音很大，还可能有一点安全隐患。
风水这东西，虽说是玄学，但你不在意，架不住别人在意。
2）高压线、变电站旁边的房子
高压线其实并没有想象中的那么可怕。
但当一件事在大家眼中达成了共识，即便它没有什么道理，也变得有道理了。
大家都觉得高压线、变电站不好，就会体现房价上。
3）高架、高铁旁边的房子
密密麻麻的高压线，带来的更多的是心理压力，而高铁、高架桥带来的就是真噪音和尾气粉尘污染。
象屿大宁悦府，离高架特别近，直接贴着。第一排20米，我在车上都能看到他家在干嘛。
4）暗厅暗卫
暗卫还好，暗厅的问题比较大，老破小老大楼无所谓，普遍暗厅，但是次新暗厅恐怕不那么好解决，少个窗户等于少了一间房，这是功能性折损了。
5）距离垃圾焚烧厂很近的房子
比如江桥垃圾焚烧厂周边
6）距离殡仪馆火葬场太近
离火葬场、殡仪馆太近，这是大多数人都较忌讳的，比如路劲越茂府、田林十二村等等。
7）高低配小区的顶豪
这类房子不算有硬伤，但定位很尴尬，不建议买。
什么叫高低配，就是这个小区既有400万的上车户型，也有1500万的豪华户型。
顶豪说的就是这个，但高低配小区一般是上车户型多，顶豪少，所以给人感觉就是个刚需小区。
出得起1500万的人你知道的，多少讲点面子，讲点身份认同的。
所以刚需小区里的豪华户型，性价比不行的。
8
不必担心房地产税，也没必要预测政策。
房地产税今年已经明确不会出台了，这是由国内的宏观环境所决定的。
要我说即便出台，对上海影响也不会太大。
因为这座城市的基本面坚挺无比：
中国的龙头城市，长三角这个世界级城市群的绝对核心。
这意味未来仍然会有大量的人才和财富涌入这片热土。
君不见韩国首尔房产税出台3年，房价却飙升5成。
预测政策是很难的事情，做好基本面的抉择，所有的利空都是暂时的。
9
如果不知道买哪里，买在这几个地方大概率不会犯错。
500万以下的刚需：九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥。
500万到800万的刚需改善：徐泾、华漕、三林、周康。
800万以上的改善需求：三林、古美、大虹桥CBD核心区、莘庄、大宁、天山、七宝。
10
以上建议多看几遍。
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