2016年底，以“限房价，竞地价”的土地出让方式在北京被推出，因提前锁定新房售卖价格而达到控制房价的目标，限竞房开始成为北京房地产市场主流的产品形态。

据不完全统计，从2016年底开始，北京合计供应限竞房住宅土地约110宗1100万平方米，按照平均100平米每套计算，这些限竞房用地将入市限竞房11多万套，已经入市大约80万套，等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

然而，对于大多数开发商而言，在土地成本和销售价格固定的情况下，限竞房就像一个限定了写作框架的作文题，留给他们操作的空间并不大，而又要达到公司的利润要求，只有压缩成本，降低配置。甚至不少一线品牌开发商的限竞房项目也因为控制成本而出现品质问题，造成业主收房维权。

限竞房维权新闻不断出现

因此，尽管限竞房有着价格优势，随着部分交房的限竞房品质与预期差距较大，买房人更趋于理性，曾经趋之若鹜抢购限竞房的场景不再，北京部分限竞房项目出现滞销。

相反，性价比高的限竞房项目吸睛不少，让限竞房呈现两极分化的现象。由京投发展开发的臻御府因“低价高配”、“用豪宅思路打造限竞房”很快成为北京市场的热门项目，在一期以9：1的成交转化比（区域同类产品15：1）圆满完成超200套房源销售的情况下，于疫情之后再推出二期，引发市场的强烈期待。

臻御府已然成为限竞房中的爆款，那么，它为何不走限竞房“低价低配”的老路？作为一家专注于轨交物业TOD模式的房企，京投发展将匠心运用到这个限竞房项目之中的用心何在？

1 臻御府入市

2019年1月，京投发展和郭公庄投资以37.2亿元的价格拿下丰台区花乡9号线郭公庄区域1518-L01限竞房地块，销售均价不超过67702元／平方米，最高单价不超过71087元／平方米。

京投发展以轨道物业建设运营著称，被业界封为TOD“地铁物业专家”。这个位于郭公庄地铁站的地块和京投发展的结合，恰好击中开发商的核心优势。2019年底，项目被命名为臻御府正式推出。

臻御府位于北京四环边

时下，北京四环已无住宅地块供应，这意味着未来四环将无新房推出。臻御府所在郭公庄附近的二手房已经闻风而动，贝壳找房数据显示，郭公庄周边中海、万科等开发商的次新小区均价已经直奔7万元每平米，臻御府周边远超过臻御府均价的“豪宅”项目林立，直线距离不到3公里的新盘中海甲叁號院，预计售价会超过10万元/平米。

地理位置的稀缺已经让臻御府拥有得天独厚的先天优势，加之拿下地块时限制房价，即便不考虑任何其他因素，臻御府都有理由成为购房者买房的首选之一。

对于一般开发商而言，这样一个注定热销的项目，并不需要在项目本身上花精力，只需要快速周转，完成项目销售和回款即可。甚至，在配置和产品质量上，无需要求过高，依然可以达到销售目标。

京投发展目前在北京成功开发了檀香府、公园悦府、琨御府等近十个优秀代表项目，这些项目，无一例外都成为片区的标杆住宅产品。在京投发展看来，北京四环位置近乎绝版，绝版的地理位置必然要匹配高品质居住社区。

作为在北京起家的地产企业，京投发展深知北京优势地段的稀缺性——四环边如此好的地段，如果做成一般的限竞房产品，无法将地段的核心价值发挥到最大。

在项目建设之初，臻御府操盘团队对1200多组家庭样本进行调研，最终确定开限竞房项目操盘之先河——以豪宅的逻辑打造这个限竞房项目。

2 “豪宅”配置的限竞房

前面提到，臻御府周边 “豪宅”项目林立，这意味着，臻御府业主的五年限售期一旦解禁，将直接对标周边项目的销售价格，而未来价格能否与这些豪宅匹配，很大程度在在于开发商对项目品质的打造能力：项目品质能和豪宅匹配，未来臻御府的增值潜力不在话下；如果依然是一般限竞房的低配，臻御府无疑只能成为豪宅周边的平价住宅。

因此，在项目的打造中，京投发展团队将臻御府注入了豪宅理念。

作为中国内地TOD模式的开创者和轨道物业专家，京投发展发挥轨交物业开发的优势，将道路交通环境进行改造，使业主出门百米即到达地铁口，即享受地铁的便利，又没有噪音干扰。社区内部将规划4.67万平方米的商办配套和7000平米室内体育馆，社区医疗、社区幼儿园等也在筹建当中，日常生活都可以在社区内完成。