春节假期，很多在外务工的村民回乡，想把自己家不住的农村房子进行处置。有很大一部分村民将自己的房子发布到全国农房出租信息平台美丽新乡村网上对外进行出租。却有一些人也想把长年不住的宅基地房子卖掉。但是村里告知，宅基地不是个人的祖产，不能随意买卖，只能在村集体内部进行转让。
而且很多人也看到了村里的标语：宅基地不是祖业，是集体资产。村民很纳闷，自己家的宅基地和房子是太祖传下来的，为什么宅基地不是自己的？如果不是自己的，那又如何将自己的房子盘活呢？其实这是对我国土地的不了解。
《土地管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》清楚地说明了土地的所有权归属是村集体无疑了。根据现在农村宅基地三权分置的原则来分析，宅基地所有权归村集体，宅基地的资格权和使用权归属村民。而使用权是可以用来出租的，在专门发布农房出租信息的美丽新乡村网上我们看到浙江等宅基地改革试点区域案例中，租赁该区域农村宅基地房屋时，租户可以获得区县一级政府颁发的《宅基地及农房租赁使用权证》。从这一证明来看，农民房主可以出租宅基地的使用权和房屋的使用权。
何为宅基地使用权？
《物权法》第三百六十二条 【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
那宅基地房子真的就不能买卖了吗？
可以买卖或转让，这里指的不是所有权转让，所有权仍是村集体的，这里指的是使用权的买卖和转让。但是宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为需征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
如何盘活闲置的宅基地？
从国内农村房屋出租信息平台美丽新乡村网来看，已经有近5万套全国各地的农村房屋出租人信息在平台上招租。现在农村房屋出租成为了闲置宅基地盘活最主要的方式。
我们来看宅基地的主管部门是怎么规定农村房子出租的。2019年，中央农村工作领导小组办公室农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五条规定：城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。
从地方政府的法规来看，北京市2020年8月《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》第十三条中规定：依法规范闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年。
从国家法规和地方的规章来看，农村房屋出租的限制相对较少。城镇居民或工商资本都可以租赁，用途也可以是居住或经营。从美丽新乡村网每年数以万计的农房出租成交来看，农村房屋出租不仅有广阔的市场，而且有国家法规和地方规章来规范出租的市场行为。
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