来源：广东省高级人民法院

转自：深圳市中级人民法院

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双方当事人

基于房屋的租赁形成的

是房屋租赁合同关系

还是预约合同关系？

如何认定

预约合同关系项下的责任承担？

来看以下这个案例

案件提要

预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立合同的合同，若一方不履行预约合同约定的义务，应承担违约责任；预约合同项下违约责任的认定与一般合同基本一致。

基本案情

刘某有意将涉案房屋对外出租，并口头委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。王某看到招租信息后，发送微信给阿红表明其有承租涉案房屋的意向并同意月租金5600元且三年不递增，随后向阿红微信转账5600元作为定金，阿红收到后即通过微信转付给刘某，并将王某微信推送给刘某。

随后，王某与刘某通过微信就涉案房屋的租期及相应租赁价格、水电费、管理费、屋内家具处理等事宜进一步进行沟通协商，但协商无果，最终未实际签订租赁合同。王某遂起诉至法院，请求判令：刘某退还双倍租房定金及超出法定定金比例部分金额合计6700元。

裁判结果

深圳市福田区人民法院作出一审判决：刘某应于判决生效之日起十日内向王某返还定金5600元；驳回王某的其他诉讼请求。

宣判后，双方服判息诉，均未上诉。

典型意义

个人住宅的租赁在民间非常普遍，但由于租赁双方一般情况下均是不具备法律专业知识的群众，故租赁协商过程较为简单方便，一般系通过口头或微信方式进行沟通，发生争议时往往缺少书面证据佐证。本案中，法院通过双方当事人举证的事实特别是双方具体沟通情况，结合《民法典》第495条的规定，认定双方就房屋租赁的商谈及收取定金的行为已构成预约合同关系，将当事人达成一致的合意作为预约合同加以救济，从而避免不诚信行为。

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A

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预约合同是独立合同吗？

预约合同在实践中是大量存在的，但《合同法》未对此作出相关规定。2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条对商品房的认购、订购、预订何种情形下认定为商品房买卖合同作出了规定，首次涉及预约制度；2012年实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次明确预约合同概念以及违约救济责任。《民法典》第495条则吸收上述规定，从立法层面上确认预约合同是一种独立合同并扩大适用范围，不再限于买卖合同。

司法实践中，如何判断交易双方签订的合同属于预约合同？

预约合同具有灵活性、多样性的特点，审判实务中一般参考意思表示标准、名称加内容标准、履行标准、违约责任条款等标准进行考量确定。如本案，根据双方提供的微信聊天记录内容，可认定双方之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，原告在明确租期、租金价格的基础上向被告支付定金据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，而仅有租赁标的、租期和租金价格并不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。因此，可以认定本案合同仍在预约阶段，尚未订立本约，双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系，故根据《民法典》关于预约合同的规定作出判决。

来源：广东省高级人民法院