十多年前，就开始涉足商业地产领域了。

买商铺，可以说是一门实践性非常强的操作，包括所在的城市、地段、业态，甚至路边方位等，很多因素都有可能影响到商铺未来的出租收益和增值性，虽然，购买商铺是一种投资行为，但是，在挑选商铺的时候，往往要从后期使用，也就是从经营者的角度来选择。

从本人那么多年的实战经验来看，不管是商铺、门面还是档口，要想真正地保证日后能够有稳定的租金回报和资产增值，至少要避免以下几个陷阱：

现在的商铺类商业地产，有的是在商业中心（购物中心）里的，有的是临街门面，还有的是社区底商，一般来说，容易出现包租、返租的商铺，以商业中心、商业街的临街门面等比较多。

包租返租的好处是前期几乎不用担心空置期，由房企自动返款，能够减轻投资者的压力，但是，弊端在于租金相对较低而且涨幅不能自主，而且包租协议里面往往还有很多霸王条款。

大多数时候，包租、返租的商铺，可以被视为房企开发商的一种促销噱头，恰好也说明这一类铺面不是那么好卖。

到后期交房，铺子已经卖给你了，就算它*、按期付不了租金给投资人，那也没办法，只能自己收回对外出租。需要用包租、返租等方式来营销吸引购买者的铺面，一般含金量都不高，因为真正含金量高的铺面，很多投资人排队都要抢，更不要说房企让步包租返租了。

有一些铺面，由于定价比较高，单个投资者购买比较吃力，所以就把铺面虚拟分割成若干等分，来给多个投资者共同购买和持有，一般会交给房企开发商统一运营对外招租，这种方式是比较灵活的，既能避免后期由于招商标准不统一、商场定位下降，从而吸引不来财大气粗的租户，又能减轻投资者的负担。

但是这种虚拟分割出来的产权和“铺中铺”也是有致命缺陷的，比如一旦房企开发商后期运营不力*或者商场客流量不足租金不能按时支付，就会导致若干购买人相互之间意见不统一，很难形成共识。

也就是一旦房企开发商对商铺管理不力，就会形成投资人各自为政的局面，对外出租达不成共识，转让更不能单独处置，导致一直长期僵持搁置，各个投资人由于没有独立的产权，都是分割了的虚拟份额，维护权益的难度也更大一些。

商铺领域的不利因素，和住宅的不利因素有所区别。

商铺的不利因素，有的甚至根本没办法避免，需要根据业态来具体分析，比如买来准备租给租户做餐饮的商铺，周边后来新建了一个垃圾处理站等，比如被电梯、过街天桥、行道树阻挡的门面和商铺，这些商铺到后期，租金回报方面要比正常的商铺低得多，甚至可能租不出去。

这些不利因素，可以通过周边小区的档次水平、消费能力等来判断，当然，购买商场、购物中心里的商铺，能够大大避免这一类的风险，因为商场和购物中心的设计一般都是很科学符合商业客流动线规律的，但是，遇到街道两边的商铺或者社区底商的商铺，就要重点关注不利因素方面的影响。

临街的二楼、三楼商铺，客流人群大多属于过路的，行色匆匆，很少有人会特地到二楼三楼去闲逛，除非设置专门的引流通道，比如过街天桥刚好导流到二层商铺过道里面，这一点，购物中心里面的二楼、三楼就不一样。

现实中，很多二楼、三楼的临街商铺，如果没有专门的引流通道（如过街天桥等必经之路），一般都是以低于市场行情的租金，租给那些工作室了，比如拳击馆、养生按摩馆等，能够适配的业态就不如一楼那么多，基本上是把它当成写字楼来对外出租的水平，但是当初买入的价格，却是以商铺的买入价投资的，投资回报比就会很不成比例。

总的来说，现在买商铺，已经早就过了“一铺养三代”的年代，如今三代养一铺都有可能出现，因为商铺的物业、公摊水电等都是持续性的成本，如果买到租金收益不理想，空置期又长的商铺，投资得不偿失也是难免的，只有避开上面的几种陷阱，才能够最大限度保障决策的科学性和后期的收益。