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未备案的房东受影响

为什么房东不同意租客填报住房租金专项附加扣除？很可能是因为出租的房屋没有按规定备案纳税。

浙江金瑞税务师事务所副所长余海涛说，从2007年1月1日起，杭州市就正式实施了《杭州市房屋租赁管理规定》，规定租赁双方应当签订房屋租赁合同，且办理房屋租赁登记备案手续。同年4月13日，又发布实施了《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》，规定了出租房屋税收征管范围和税率。

这两项规定目前仍然有效，只不过营业税改增值税以及国地税合并后，出租房税收征管范围和税率发生了变化。

也就是说，如果出租房屋此前已备案，那么房东就已经在照章纳税，租客填报并不会增加其税负。

如果出租房屋没有备案，意味着此前没有照章纳税，租客填报之后，暴露了出租房屋信息，房东要向税务机关申报纳税，房东当然不乐意。

填报房租扣除未必能减税？

目前在杭州，个人出租用于居住的房屋要交多少税呢？

余海涛介绍，杭州出租房屋主要涉及三项税费，分别是增值税、房产税和个人所得税。其中增值税税率5%，房产税税率12%，个人所得税税率20%。

为了鼓励个人积极纳税，同时简化征管，实际操作中，房产税按4%征收，个人所得税按0.5%征收。增值税以月租金30000元为界，该数值及以上的，按照5%的征收率减按1.5%计算，税额为租金÷（1 5%）×1.5%；不到该数值的，免征增值税。

对于收入不高的租房者来说，房东转移税负，填报住房租金还有可能白忙一场甚至亏钱。

来看个例子。

房东A出租一套2居室，月租金3000元；租客B月收入10000元（扣除社保和公积金），不考虑其他专项附加扣除。

A每月应纳税=3000元×5%=150元

B每月应纳税=（10000元-5000元-1500元）×10%-210元=140元

比不填报住房租金每月少纳税150元，刚好等于房东每月需要交的税，假如房东将税转移给B，那B填报就没有意义。照此计算，如果B的月收入在扣除社保和公积金之后不足10000元，其填报住房租金省下来的税还不够弥补房东涨的房租，是亏本买卖。

在中介租的房怎么填报？

还有一个问题也备受关注：租客从中介租来的房屋，到底是该填报房东，还是中介？

此前有报道称，我爱我家、链家、自如等第三方中介，出现拒绝向租客提供组织信息的情况，要求填报房东的信息。

余海涛说，第三方中介之所以拒绝提供组织信息，也与税负有关。理论上，租客与谁签订租房合同，就应当填报合同上的缔约方（一般是甲方）。

比如，房屋为第三人所有，中介作为居间人代理出租，房租1000元，包括中介收取的200元居间服务费，和房东实际到手800元租金，那么中介就只需为200元居间服务费纳税，承担6%的现代服务税（增值税）和企业所得税，个税、房产税由房东承担。这种情况下，租客应当填报房东信息。

如果房屋为中介转租，房租仍为1000元，那中介就要为这1000元纳税，包括5%或10%的不动产租赁服务税（增值税）和企业所得税，房东仍然承担个税和房产税。这种情况下，租客可填报中介信息，而中介的税负显然会高得多。

实际操作中，很多中介以代理之名行转租之实，最典型的是长租公寓，中介当二房东，但仍以代理名义纳税。一旦租客填报了中介的组织信息，它就要按税负更高的转租纳税。不过，目前行业对于长租公寓这种形式是否为转租尚有争议。

5日下午，自如官方微信公众号发布公告，同意租客在填报时将其作为出租方。其他主流中介尚未跟进。

自如官方微信公众号公告截图

自如提供了北京、上海、杭州等分公司的单位统一社会信用代码

余海涛说，填报表格默认出租房已备案，因此未强制要求填写租赁合同编号。实际操作中，很多出租房并未备案，对于这部分填报，如何认定租赁真实性，还需要相关部门进一步明确。

顺便提醒一下，5日个人所得税App升级了版本，增加了专项附加扣除视频说明，完善了纳税人识别卡展示，贷款合同编号允许汉字输入，此前只输入合同编号中的数字的，需要将信息补充完整。