今年以来，多个房地产商“暴雷”，预售房制度如同一枚“不定时炸弹”，购房者如履薄冰，生怕稍不留神就被套牢。房产无小事，购房需谨慎，要想避开买房大坑，就要尽可能把风险扼*在摇篮里，今天小编就教大家如何看好房产五证，保证购买的房子合法合规！

　　房产五证是指开发商在建设过程中必须具有的合规手续，包括：

　　一、《国有土地使用证》

　　《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。

　　《土地使用证》是非常重要的物权，开发商不按合同办《土地使用证》就是对业主“权利”的一种侵犯。《房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面，开发商应该将这两个权利同时转让给业主。如果你没有收到《国有土地使用证》，就不拥有法律意义上的“土地使用权”，这种情况下你的房产价值会大大缩减。

　　二、《建设用地规划许可证》

　　《建设用地规划许可证》简称“地规证”，是经城乡规划部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，本质上就是对开发商在什么地方盖哪种类型房子的一项审批许可。

　　《城乡规划法》第三十条明确，“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”业主拿到这个证意味着其住房位置和用途符合城乡规划。

　　三、《建设工程规划许可证》

　　《建设工程规划许可证》简称“建规证”，是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

　　依据《城乡规划法》的第四十条规定；“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”同时，城乡规划主管部门只得在通过确认的建设用地范围以内作出规划许可，即用地规划许可是工程规划许可的前提，业主拿到此证可说明其建设工程和建设用地都合法合规。

　　四、《建筑工程施工许可证》

　　《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”

　　当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目办理施工许可证手续，领取施工许可证，未取得施工许可证的不得擅自开工。

　　五、《商品房预售许可证》

　　商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。《城市商品房预售管理办法》第六条明确：”商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”这五个证的获取是有先后顺序的，所以买房的时候大家要特别注意有没有《商品房预售许可证》，如果有这个证说明前面4个证都已经拿过了，该项目在规划、工程、土地使用等方面都通过了政府的批准，你的房子是合法合规的。

　　同时要特别注意的是，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》这三个证是分楼栋拿的，所以你们在看这三个证时一定要注意看上面的楼号是否对应了自己的楼号，别被卖房的人坑了。查看这“五证”的时候大家一定要记得去看原件，因为复印件真的很容易造假！

来源：《住房和城乡建设部规章》、国务院公报

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