三年疫情循环往复，经济形势严峻，虽然现在疫情全部放开，但国家对房住不炒大方针大背景依然不改，全国各地的房地产行业在这期间受到严重波及，这导致了大量开发商逾期交房的现象，出现了“某大”集团负债万亿左右陷入不能按期交付房屋危机。 尤其在商品房买卖合同履行过程中重要的环节之一就是商品房的交付，这也是开发商与购房者之间对房屋物权风险责任转移的节点。

实务中，开发商大多会在合同中约定以“该商品房验收合格”为交付条件。但是现行法律法规对“验收合格”的具体标准未进行具体释明，导致实务中也存在着不同的观点，包括

一是建筑工程验收合格方可交付，主张商品房经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行建筑工程对竣工验收合格后，即符合交付条件。

二是项目竣工验收合格方可交付，认为商品房的交付除经建筑单位组织的竣工验收外，还须符合经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格为要件。

三是综合验收合格方可交付，认为商品房的竣工应进行单项工程的工程质量、城市规划设计条件的落实情况、物业管理的落实情况等综合验收。

案例： 甲方以总价100万元向乙房开公司购买房屋一套。双方签订《商品房买卖合同》及数份附件，其中《商品房买卖合同》第八条约定：乙方公司应当在2020年8月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付使用：

1.经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；

2.该商品房所在建筑物管道燃气、消防等设施达到设计要求条件；

3.小区内部绿化、环卫等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；…… 等。

第十一条约定： 交接时，乙方公司应当出示有关证明文件原件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。附件6第五条约定：竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。

当年10月10日，楼盘竣工验收。同月24日， 公司发出交房须知，通知业主于次月的26日至30日与其办理交房手续。11月17日， 楼盘经消防验收合格。12月16日，公司在报纸上刊登公告，通知业主7日内办理交房手续。次年2月5日，楼盘燃气建设项目竣工验收。

2021年3月5日，乙方公司向甲方发出告知函，收到通知之日起7日内办理交房手续。21年年5月7日，规划局对楼盘人防地下室给予规划核实。

争议焦点：上述商品房是否达到交付条件。

该案法院观点：一审法院认为乙方公司于2020年10月24日、12月16日发出的交房通知和公告，因期间内讼争楼盘未经消防和燃气建设工程验收，不符合交付条件。

但二审法院认为津汇公司已于2020年10月8日通过建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于同年11月17日通过消防验收，达到了合同约定的交房条件。至于合同中就燃气、人防、绿化等配套设施的约定为“达到设计要求”，而非经过验收方可交房。

上述案件，二审法院系以第二种竣工验收合格论为依据进行裁判的。本人认可第二种观点项目竣工验收合格伦，商品房的交付除经建筑单位组织的竣工验收外，必须符合经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格为要件。因为商品房虽然经有资质的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等五大主体验收合格，但只是基本保证房屋的质量不会存在大的问题，可是未经消防验收的房屋系无法保障房屋使用过程中的消防安全，没有更多保障商品房的安全性。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国消防法（2021修正）》
第十三条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查格的，应当停止使用。