检索“学区房”“合同解除”关键词，对于学区房目的落空能否解除房屋买卖合同有不同的判决思路。

该问题范围过于宽广，具体而言，即“以入学为目的购买学区房，后非因买方原因致入学目的落空，买方能否以合同目的不达解除房屋买卖合同？”

对此问题的讨论，应对双方是否对“学区房”性质进行过明确约定划分。

一、房屋的出卖方与购买方关于该房屋”学区房“性质进行过明确的约定

1.陈某与玉通千江置业公司商品房销售合同纠纷案，(2021)桂0902民初1882号

被告广西玉通公司开发经营玉林市某小区，其在销售该楼盘时发布广告宣称购房可读“玉高附中”和“东环小学”。原告陈某看到广告后于2020年6月29日与玉通公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈某购买玉通公司开发的某小区某商品房，总价约40万元。合同签订后，玉通公司办理了《商品房买卖合同网上登记备案证明》。陈某购房后其小孩并未取得到“玉高附中”就读资格。陈某认为玉通业公司违约使其合同目的无法实现，遂向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。

玉州区人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，玉通公司宣传广告及其工作人员对“购买案涉房屋后可就读玉高附中”的承诺内容清楚、明确，陈某基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，该承诺应视为要约，对玉通公司具有约束力。现玉通公司不能兑现承诺，构成违约。陈某购买案涉房屋的主要目的系考虑小孩可就读“玉高附中”，因玉通公司违约行为导致合同主要目的不能实现，陈某有权解除合同。

玉林市中级人民法院认为本案系商品房买卖合同纠纷，合同主要目的是商品房标的物本身，包括商品房是否真实存在，能否交付等。商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、交通以及是否学区房等，虽对购房选择有一定影响，但并非合同主要目的，如未在合同中对购房者的特殊目的予以明确，仅以上述非商品房本身原因作为解除合同事由，既不符合合同约定的解除情形，也不具备法定解除合同的条件，故对陈某请求解除合同主张不予采纳。陈某如认为玉通公司的广告宣传对其造成损失可另行主张。一审将不能就读“玉高附中”认定为购房的合同目的不能实现及适用有关法定解除条件的法律条款处理不当，予以纠正。

广西壮族自治区高级人民法院经审查认为，陈某主张玉通公司存在学区房虚假宣传的违约行为致使合同目的无法实现，案涉商品房买卖合同应予解除。因商品房买卖合同的目的为买受人支付对价、购买商品房以供居住使用，出卖人交付商品房以实现经营收益。如买受人基于投资、教育等目的订立商品房买卖合同，应在合同中就特殊目的予以明确。在未明确约定情况下，陈某以违反合同目的为由请求解除合同，无充分事实与法律依据，二审判决不予支持并无不当。如前所述，玉通公司违约行为虽不足以导致合同解除的法律后果，但并不能免除其虚假宣传致使承诺不能兑现所应承担的违约责任，陈某可就玉通公司违约行为另行主张权利。

在该案件的审理过程中，各级法院对合同能否解除的关键争议为购买“学区房”是否为该房屋买卖合同的目的，一审法庭认定双方对合同内容及目的进行过明确的约定，在学区房目的不达之时，应视为本合同的目的落空，符合合同解除的条件；但是二审法庭认定“学区房”并非该合同的根本目的，无法入学并未导致合同目的的落空。

在一审与二审法院之间的分歧上，一审法院站在了本合同当事人的角度来考察合同的目的达成与否，而二审法院却站在了一般人的角度之上，认为该房屋的“入学”职能并非一般人购买房屋需要考察的重要因素，因此该目的落空并未导致合同目的不能实现，因此不得解除合同。

2.北京链家房地产经纪有限公司、高殿英等与高勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2017）京02民终12619号

本案中，原告购买的“学区房”未能达到入学目的，请求解除合同。

法院认为，诉争房屋买卖合同及补充协议已于2016年11月15日法院将起诉书送达高勇、高殿英时解除。合同已解除情况下，尹朝木要求继续履行合同、办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。理由在于：第一，尹朝木享有合同解除权。根据上述查明的买卖合同、补充协议的约定，高殿英承诺的学区名额不属实，致使购买学区房目的无法实现的，构成根本违约，尹朝木享有合同解除权。根据上述查明的诉争房屋学区名额被使用的情况，结合上述高殿英违约行为的认定意见，尹朝木享有约定的合同解除权。第二，尹朝木2016年11月4日向法院起诉系行使合同解除权的行为。起诉书虽未单独提出解除合同的诉讼请求，但其起诉要求退还定金10万元及利息、支付违约金153.4万元、赔付居间代理费168740元、保障服务费26845元、评估费600元的请求，全部都基于“被告故意隐瞒学区名额已被使用的事实，致使原告购买学区房之合同目的无法达到，已构成根本违约。根据补充协议第五条违约责任第2款及第六条第3款之规定，原告有权解除合同，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金（153.4万元），并赔付原告已向第三人支付的所有费用。原告已支付被告10万元定金，被告亦应退还。

二、购房人单方信赖房屋为“学区房”而目的不达

周健与刘德琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2015）深中法房终字第802号

在本案中，原告信赖该房屋可使其子具备入学资格，购买被告房屋，后原告因自身户籍原因不具备入学条件，请求法院以重大误解解除合同。

一审法院认为，周健与刘德琼、盛联行公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依照诚实信用原则履行各自的义务。周健为了子女入读翰岭学校而购房，应在购房前了解深圳市的教育政策，周健在未了解政策前而与他人签订购房合同，后果应由周健自负，且周健主张学位房就是一定能保证非深圳户籍的子女也能入读该房屋附近的学校，没有任何依据。周健请求撤销合同，没有法律依据，原审法院不予支持。

二审法院认为，本案中，周健主张其误认涉案房屋为“学位房”即能保证其子女入学而签约购买该房屋，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条的规定，“重大误解”系指当事人对行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，而周健对于涉案合同的房屋买卖行为性质、对方当事人以及该房屋坐落、面积等问题并未产生误解，不存在法定的“重大误解”情形。至于购买某特定区域房屋以保证其子女入读该区域内学校，则属当事人签约时的动机问题，按我国现行民事法律及司法解释，“动机错误”亦不属于可据此撤销合同的“重大误解”情形。

上述案件中，法院认定单方的动机错误不属于“重大误解”的范畴，不得撤销合同。

在上述关于“学区房”的案件之中，争议最为重大的并非是单方信任该房屋具备学区房的性质而产生的误解能否解除，这一点纳入“重大误解”撤销买卖合同将使得任何合同都陷入效力不确定的境地；而买卖双方均明确该房屋具备“入学资格”的条件之下，能否以合同目的落空解除合同，需要法律予以考量。

在这一点上，法院裁判五花八门，究竟双方明确约定的“学区房”目的落空能否归入“房屋买卖合同目的落空”，这根本不应该是法律层面上讨论的问题，而要深刻结合中国学区房的实际状况加以判定，许多地区，房屋的“学区”属性甚至超过了“房屋价值”属性，在此种条件之下，将房屋的学区属性全部抹*，这是法院在代替当事人作判断。