在拆迁过程中，我们被征收人总会遇到这样的问题，就是房产证上登记的面积与实际面积不一样，比如实际面积大于登记面积，或是小于登记面积，那么当实际测量面积与房产证上登记的面积不一样时，拆迁应当按哪个来补偿呢？

　　2015年，王某某的房屋因项目建设被征收，但就在双方谈补偿时才发现，房产证上登记的房屋面积与实际测量的房屋面积不一样，房产证上登记的面积是120平方米，但是实际测量的面积，也就是说评估机构出具的评估报告中却显示，房屋面积只有90平方米，直接少了三十平方米，要是按90平方米对王某某进行补偿的话，那么对势必会对王某某造成很大的损失。那么，面对这种情况应当要怎么办呢？被征收人应当要如何做呢？

　　首先，凯诺律师要说的是，如果评估机构出具评估报告后，发现被征收房屋面积与实际不符，那么，被征收人可以依据《国有土地上房屋征收评估办法》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，先向房地产评估机构申请复核。

　　申请复核后，如果对复核结果不满意，那么则可以在收到复核结果之日起的十日内向专家委员会申请鉴定，如果对鉴定结果仍然不满意，那么可以按照相关的法律法规，向人民法院提起行政诉讼。

　　事实上，征地拆迁涉及巨大的利益，所以，在具体征收过程中，经常会有个别的征收方以各种理由缩减被征收人被征收房屋面积以达到低成本征收的目的，因此呢，为了保障自己的合法权益不被侵害，被征收人在看到评估报告后，倘若发现评估结果不合理，那么在收到评估报告后一定要及时地采取以上方式，由法院组织当事人进行实地测量，如果实际测量面积确实小于登记的面积，那么应当以实际测量的面积进行补偿。

　　当然了，如果实际测量的面积大于登记的面积，只要被征收人能够提供办理房屋产权初始登记的建设工程规划许可证、土地使用权让、房屋产权人合法的身份证明等，那么一般应当以房地产测绘机构测量的建筑面积为准。

　　而对于没有产权证的，即没有办理相关手续的无证房屋，需要结合实际的情况来确定，倘若该房屋是因历史遗留问题造成的，首先，原则上来说应当要给予合理、公平的拆迁补偿。其次，若实际面积与测量的面积有差异，应当要如何补偿呢？有两种情况

　　1、以当地所批准的文件记载面积为准

　　以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

　　2、以丈量的面积为准

　　我们仍然以上海为例，如果被征收的房屋既没有房产证，也没有相关的批准文件，记载建筑面积等，但是有相关的材料可以证明房屋是在1981之前建筑且用于住房的，一般以实地丈量的面积为准。

　　如果被征收房屋是非居住房屋，则以房屋租赁合同记载的建筑面积为准，也就是以合同上记载的房屋面积进行补偿。

　　如果是公有住房，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

　　总之，凯诺律师需要告诉大家的是，征地拆迁关系到被征收人的利益，如果征收方以各种理由缩减房屋征收面积，那么，被征收人应当要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益，避免自己拿不到合理的补偿。