1.项目目标

确定济南房地产市场分布状态

确定项目的竞争对手:竞争开发商;竞争楼盘

确定特定房地产的目标消费者

确定特定楼盘的营销策略

2.项目调研方法体系

3.房地产市场分析

3.1济南市区域划分

地理位置划分：为了便于研究和分析，根据不同地理位置的政治、文化、经济和自然环境的差异将济南房地产市场划分为地理上的十大区域：中部、东部、远东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和东北部。

对于特定区域应当考虑服务圈的方法来考查区域特征。

3.1济南市区域特点

中部：尽享都市繁华的地区

东部：传统的科技、文教中心

远东：广阔的、有希望的田野

东南：山景富贵人家

南部：尽享阳光和雨露的地方

西南：富有朝气的地方

西部：一个要等待春天的地方

西北：可以安静生活和休憩的地方

北部：曙光初见的地方

东北：春天就要到来

3.2汇统一期项目分析

主体指标确定：

年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性以及主体对住宅的需求（包括住宅面积、户型、楼体设计、房价、付款方式等）

客体指标确定:

地段、价位、户形设置、项目规模、项目定位、房地产开发商、小区环境（自然环境、人文环境、交通环境、商业环境）、销售情况。

确定方法：

直观判断；频率分析；交叉分析；聚类分析；判别分析；专家访谈

分析结果：

通过主体指标分析确定目标客户群

通过客体指标分析确定房地产市场状况，包括竞争对手基本情况、同类楼盘基本情况、楼盘竞争点等

4.房地产市场细分

目的：为房地产市场假设定位研究提供一个合理的选择空间

途径：通过二维分析对房地产市场主客体基本特征进行组合。

方法：聚类分析；判别分析；专家访谈；二手资料收集

指标选取：主体指标（消费者指标）：年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性

客体指标 （房地产指标）：地理位置、楼盘质素、楼盘价位、品牌形象、销售服务、物业管理。

房地产指标分类

消费者指标分类