本小号前篇《小区地下车位产权之争的探析》主要是从实践到立法对无产权地下车位进行了分析，很多朋友认为没能在实践层面给予更多的启发。弊人认为，若不能从实践看清立法，并试图改变，而只埋头于适用，就无法优质服务社会。为回馈信任，下文主要从法律适用层面为大家提供解决无产权地下车位所有权问题的思路，欢迎批评指正。

对于小区内无产权登记的地下车位（人防车位暂不讨论），其所有权到底归谁？如前文所述，立法上并没有明确的规定，这也导致实践层面纷争不断。基于目前的司法实践，开发商对小区内无产权登记的地下车位享有所有权已经得到越来越多的判决确认，但是业主在争取地下车位所有权上并非完全无能为力。

一、开发商出售或变相出售无产权地下车位的方式

开发商出售或变相出售无产权地下车位，往往有买卖、使用权转让、长期租赁三种方式，至于具体以何种方式出售给业主，选择权在开发商而不在业主，业主往往只知道自己签了合同、买了车位，合同具体名称和内容，很少会有人注意，因为都是开发商提供的格式合同，大家可以翻看一下自己的合同属于哪一种。

１.地下车位买卖合同

买卖大家都懂的，具体不赘述。但是，因为无法办理产权登记，有些开发商会在合同中写明，业主不得要求开发商办理产权登记；有些还会写明如果今后可以办理产权登记，一切税费由业主承担。目前的司法判决普遍认可这种买卖的效力，但是这种车位所有权今后在立法上如何明确归属，其对应的土地使用权如何获取，若办理产权登记和转移如何缴纳税费，这些都还是未知数（具体大家可看本小号前篇文章）。作为业主而言，购买这种车位目前不会影响其使用权，但无法对该不动产进行抵押，其所有权的相关权能是部分受限的。

２.地下车位使用权转让合同

开发商借鉴了土地使用权出让制度，在销售无产权地下车位时，创造出一种在《合同法》上没有规定的合同形式――使用权转让合同，至于这种使用权转让合同到底是定性为买卖、租赁、还是合同法之外的新合同形式，争议很大，极易产生纠纷，对此，本小号下次将作详解。

３.地下车位长期租赁合同

我国《合同法》规定租赁期限最长不超过20年。开发商在拟定车位租赁合同时，往往在写明20年租期及费用的同时，还会写明20年后免费续期，直至土地使用权期满。这种合同到底是租赁还是买卖，也极易产生纠纷。

三、使用权转让和长期租赁的法律风险及建议

１.业主的潜在风险：以上使用权转让和长期租赁两种方式，虽然一般不会在短期内影响业主占有使用权，但是如果这两种方式被定性为租赁，不仅业主的所有权获得愿望会落空，因为有效租期最多只有20年，而且一旦开发商今后因为对第三人欠债无其他资产可还，第三人又要求开发商将该车位抵债时，即使在买卖不租赁原则下，因为超过20年的租赁不被法律认可，也可能对业主的车位使用权造成不当影响。另外，若遇到对车位进行拆除补偿时，业主能否作为所有权人得到相应的补偿，也存在疑问。

给业主的建议：关于购买地下无产权车位，业主只有“买”与“不买”的选择权，而没有以何种方式“购买”的选择权，故建议业主以何种方式“购买”车位都是空话。至于“买”与“不买”，大家只好随需而定了。但是，业主一旦签了开发商提供的格式合同，还是可以根据合同形式和内容有所作为的（对此本号将在下次专门解析）。

2.开发商的潜在风险：开发商若以使用权转让和长期租赁的方式变相出售无产权车位，合同一旦被认定为租赁，不仅其所有权转让愿望会落空，而且超过20年期限的租金或超过政府指导价的租金还面临着返还给业主的风险。另外，该部分地下车位作为资产，如何长期有效持有，也存在问题，因为小区物业公司不可能一直被开发商所掌控。

给开发商的建议：目前司法判决既然普遍肯定了开发商对无产权地下车位的初始所有权，开发商若真想快点出售车位，在合理定价的前提下，还是应当选择与业主签订买卖合同，并约定好今后可能缴纳税费的分担方式，这样可以避免车位转让中的各种纠纷风险及长期持有车位的各种风险。

二、业主争取无产权地下车位的途径

首先，必须明确的是，单个业主没有权利与开发商争夺整个小区无产权地下车位的所有权，必须通过组建业主委员会来行使此项权利。

其次，业主委员会起诉争夺小区无产权地下车位所有权基本上都是败诉的(不要被南京星汉小区判决所误导，具体看本小号上篇文章)。在目前司法判决普遍肯定开发商对无产权地下车位有初始所有权即开发商有权出售无产权地下车位的现实下，业主委员会就不要试图通过起诉等司法途径争取无产权地下车位的所有权，这样做只能徒费工夫和金钱。如果想争取，也应该试图在立法上争取明确其归属，这虽然很难，但却是解决问题的根本所在。

但是，在实践层面，业主委员会仍然可以在两个方面有所作为。

一是争取地下车位的土地使用权收益。如本小号前文所述，一般而言，小区的土地使用权是开发商通过缴纳土地使用权出让金获得，而土地使用权出让金是以容积率为基础计算出来的，故容积率具有为建筑物预设土地使用权的作用。地下车位之所以无法办理产权登记，就是因为没有计入容积率，没有获得相应的土地使用权。开发商获得小区土地使用权后，随着项目的建成和出售，整个小区土地使用权已经转移给全体业主。在此情况下，司法判决也仅仅认定开发商对地下车位的建筑物有所有权并有权出售，而该地下车位的土地使用权却是属于全体业主，基于此，业委会应当有权向开发商主张地下车位的土地使用费用。

二是通过更换物业公司实际掌控未出售的无产权地下车位。2019年郑州恒通新城小区开发商起诉业委会、物业公司，要求归还300多个未售出的地下车位并赔偿车位被“侵占”期间的费用。开发商起诉业委会、物业公司的原因，就是业委会通过更换自己的物业公司，实际掌控了未出售的无产权地下车位并实际行使着所有权、收益权，开发商客观上已经无法对这些地下车位行使所有权并收益。2019年8月16日，该案开发商向法院申请撤诉并被准许。开发商撤诉原因不得而知，但本案若按之前的大多数裁判思路将这些车位判归开发商所有，新的物业公司和业委会如何向开发商返还车位？开发商又如何实现其所有权、收益权？如果强制新物业公司和业委会按开发商的定价出租或出售车位、强制新物业公司和业委会把出租收益的一定比例交给开发商，这似乎也很难行得通。但不管怎样，这个案件为业委会争取地下无产权车位所有权提供了一种新的思路，那就是通过更换物业公司实际占有、掌控地下车位。