现实中，婚姻总会跟财产多多少少扯上一些关系。在婚姻财产这个话题中，讨论最多的，恐怕要数彩礼和房子了。

彩礼，是传统沿袭下来的产物，是婚前产生的一种男女双方之间的财产行为。虽然《民法典》明确规定了“禁止借婚姻索取财物”，但是跟现实实际发生之间，还是存在相当大差距的。

房子，有两个特殊性：

• 一个是价值巨大，经过将近二十年的发展，房价高、房子贵早已经成为共识，靠着一朝一夕打破，很难。所以，财产数额巨大，想“占”的人不在少数。
• 另外一个区别于其他财产的重要特征，就是我国的不动产登记制度。房产是必须要登记的。物权只有在登记之后才有效力。

所以，现实中往往会就房产归属、分割延伸出很多话题、甚至疑问。

我们知道，房产证上要登记产权人。一旦产权人登记在册，将拥有房产产权。那么，没有登记在册的人，是否意味着一定没有房子产权呢？——答案是“不一定”。

在这里，与大家聊聊关于婚后房产的归属判定问题。

婚姻关系，是一种有特定含义的家庭关系。家庭，是构成社会组织构成的最基本单元——狭义上讲，家庭，包括了夫、妻、未成年子女三个角色。而其中，夫妻是这个家庭的“始造者”。

很多时候，男女双方会在结婚之后获得房子。这个房子到底算两人共有、还是一方个人所有，主要有两个关键影响因素：

一是登记情况。

这个比较容易理解。按照不动产登记制度，夫妻双方，登记在房产证上的人，将拥有该房产的产权。

但是，没有登记其中的一方，不意味着一定没有产权——这是区别于其他关系人的一个非常重要的点。而区别点在于第二个因素：

二是房产来源。

房子怎么来的、来源跟一方有没有关系，再结合登记情况，这两个因素综合起来才能判定婚后房产到底属于个人财产还是夫妻共同财产。

在某种程度上，房产来源对于归属判定的影响，要大于登记情况。

从房产来源上，主要包括三类：买来的、接受赠与来的、继承来的。

1.通过“买卖”获取的房产

（1）最简单的情况：夫妻共同出资购买。

• 来源：夫妻双方。
• 登记：与登记人无关。
• 归属：夫妻共同财产。

一般情况下，夫妻共同购房，在签订合同、办理登记手续时，均要求夫妻双方共同到场办理。但是现实中，依然存在一人到场、登记一人名字的情况。

这种情况下，因为购房款来源于夫妻共同财产，因此获取的房子同样属于夫妻共同财产。

有些人说了：不是以登记为准么？还有人说了：不能认定为一方对另一方的无偿赠与、甚至借款么？

在夫妻关系中，均不能如此认定——

• 共同财产（例如夫妻存下来的工资）、形式共同转化（钱变成房），不改变财产的共有属性。
• 夫妻之间如果就财产分割达成共识，要以书面类“财产分割协议”为准。
• 即便认定为借款，也是夫妻之间的债权债务关系。理论上，可以打个借条。但简单推演一下：即便一方把家庭存款中自己那半儿借给对方买房，怎么界定这一半全部是出借人个人财产？而且哪对夫妻愿意这么干？所以，这种夫妻之间的“借贷”关系，基本没有操作意义。

注意：“夫妻共同出资”，包括了双方父母资助的情况。

（2）一方单独出资，房子登记在个人名下。

• 来源：个人。
• 登记：个人名字。
• 归属：个人财产。

法律依据是：个人财产，不会因为婚姻关系而自然转化为夫妻共同财产。在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）中明确说明：

第三十一条 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

所以，用个人财产购房、登记为个人名字，意味着只是做了一种财产形式上的转化，不改变原有财产的归属。

注意：“一方单独出资”，包括了一方父母出资的情况。

（3）一方单独出资，房子登记在对方名下。

• 来源：个人。
• 登记：配偶名字。
• 归属：夫妻共同财产。

我们依然引用上述解释中的第三十一条：“当事人另有约定的除外”。

这个约定，常见的情况包括书面约定房产归属、房产登记。

个人出资、登记为对方名字，即默认做了约定——房子归对方。但是，按照不动产登记制度，全部归对方么？

不是。

这种情况，通常会认定为赠与。从常理上推定，不会有谁把数额巨大的财产白白地、全部地拱手让人，除非俩人签订书面协议。所以，这是一种“分享性质”的赠与，房产属于夫妻共同财产。

以上三种情况，是在婚后通过买卖方式获取房产、登记为一人名字情况下的房产归属。

此外，“买房”中还会涉及到另外一种情况：按揭购房，婚内还贷。

其实，婚内还贷部分的判定，与上述逻辑大体相似：

• 夫妻共同财产还贷（包括动用双方婚内各自的公积金），已偿还贷款部分属于夫妻共同财产。
• 登记一方用个人财产还贷（包括个人父母资助），已偿还贷款部分属于个人财产。
• 但有一点与上述逻辑不同：若一方动用个人财产为另一方偿还房贷，那么这部分钱将作为出钱人个人财产，不能视为是对另一方的无偿赠与。

2.通过“接受赠与”获取的房产

赠与是一种比较常见的房产过户方式。

《民法典》中，第一千零六十二条关于“夫妻共同财产”的规定：

……（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；……

在第一千零六十三条（三）中规定“下列财产为夫妻一方的个人财产”：

……（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；……

因此，若一方通过接受赠与的方式获取房产：

• 来源：赠与人，明确赠与给个人。
• 登记：受赠人个人名字。
• 归属：受赠人个人。

例如，父母通过赠与方式、将自己房产过户给已婚子女，并且登记为子女个人名字。

这里涉及到关于第一千零六十三条中（三）的解释：什么叫“确定只归一方”？

上述规定的是“赠与合同中……”。但这不是唯一的确定方式。现实中的诸多纠纷、判例，包括之前关于《婚姻法》的若干解释都在强调一点：父母将房产赠与给子女、登记为子女一人名字，即视为对子女的单方赠与。

当然，如果反过来，假设一方父母把房子赠与给子女、登记为子女夫妻双方名字，则要这样理解：“明确表示赠与给子女夫妻双方”，房产将属于子女夫妻共同财产。

3.通过“继承”获取的房产

父母百年，子女可以通过继承的方式，得到父母遗留下来的房产。

继承所得属于个人财产还是夫妻共同财产，依然可以套用上述第一千零六十二、第一千零六十三条的规定。

（1）法定继承情况下。

• 来源：法定继承父母房产。
• 登记：与登记人无关。
• 归属：夫妻共同财产。

法定继承所得（注意：是继承所得，不是继承权。通常子女的配偶没有法定继承权），说明被继承人并没有明确表示由子女个人继承，那么，继承所得将属于夫妻共同财产。

（2）遗嘱继承情况下。

这里又细分两种情况：

一种情况是，在遗嘱中指定由子女个人继承。这种情况，即视为明确表示仅由遗嘱继承人个人继承，不作为遗嘱继承人的夫妻共同财产。

• 来源：父母通过遗嘱，将房产指定由子女个人继承。
• 登记：个人。
• 归属：个人财产。

另外一种情况是，遗嘱中未明确由子女个人继承。

• 来源：父母通过遗嘱，将房产指定由子女继承。
• 登记：个人。
• 归属：夫妻共同财产。

未指定个人，视为未做出明确表示，继承所得属于夫妻共同财产。

以上所谈及的遗嘱继承，包括遗赠的情况——通过合法有效遗嘱、把房子指定给非法定继承人，同理。

现实中，还会存在两种情况：加名、协议。

（1）加名

一方个人房产，在婚后增加配偶名字，这种情况也不少见。而且夫妻之间的房产加名是最省钱的过户方式。当然，加名的结果是房产证上不再仅登记一人，而是变成两个人的名字。

这种方式，视为一方对另一方的赠与，夫妻双方均有份额。份额比例视房产证上登记的“共有情况”而定。

（2）协议

夫妻婚内财产协议的优先级高于以上所有。例如，一方个人房产，双方协议各半、甚至全归对方。

协议是一种双方行为。双方可以自行约定财产归属。协议内容合法、不违背公序良俗、完全出于双方自愿，则房产归属以协议为准，不受以上情况影响。

并非刻意强调夫妻之间财产“明算账”，但不可否认的是，现实中关于婚姻财产的分割问题，是客观存在的。

以上罗列的若干情况，权当知识点做一个介绍。至于怎么用、怎么用好，是个人的事情。

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