2018年是东莞城市更新至关重要的一年，开启了东莞城市更新的新篇章。
多项政策的出台，使得东莞的城市更新进入了快车道。
在这样的一片大好形势下，东莞市政府并没有盲目地被市场推着走。
清晰认知东莞市的发展目标和使命，适时地提出了“工改工”三年行动计划。
给城市更新定好了推动产业发展的主基调。
从2020年开始，东莞市推动了“工改工”三年行动计划。
到目前为止，已经推动了两年了，到底情况怎么样？完成后到底“工改工”会怎么走？都是市场主体所关注的核心问题。
这期我们重点从“工改工”三年行动计划的推进情况、过去两年的推动情况复盘分析、未来镇街推动“工改工”的一些建议等三个部分内容阐述。
1、各镇“工改工”三年行动计划的推进情况。
东莞的“工改工”三年行动计划，从2020年起开始的，以低效镇村工业园改造为核心，力争三年完成“工改工”拆除整理3万亩，开工建设产业用房2000万平方米。
总体目标形成以后，为了重点推动计划的落实，市层面制定了任务表，将指标按照年度分解到每个镇街，作为镇街的落实依据和考核标准。
那么，我们先来分析一下2020年的指标分配和完成情况。
2020年“工改工”任务要求拆除平整7500亩，实际完成8742.81亩，完成任务比例为116.57%，其中有9个镇街超额完成30%以上，其余镇街基本完成任务。
在2021初，结合2020年的任务完成情况，市层面出台了相应的管控措施，如果镇街完成度在30%以上，2021年可申报2个居商类的改造单元，否则只能申报1个居商类改造单元，以多一个居商类项目的申报数量，作为对上个年度的完成度较高的一些镇街的奖励措施。
同时，市政府1号文件，推出了“头雁计划”，目标是打造 10 个千亩以上产城融合示范片区，进一步助力工改工任务完成。
2021年“工改工”任务须完成“工改工”整备、拆除 10000 亩以上。按镇街分解的总任务为11250亩。相较于2020年7500亩的任务量，提升近30%。
因为目前还没有到年末，最终统计数据还没有出来。
据了解，目前大部分镇街已完成了任务。
2022年的任务分解应该也快出来了，按照总目标30000亩来计算，2022年的总目标还应有12500亩，比以往两年的任务还要重。
因此，2022年也是行动计划的攻坚之年。
2、过去两年的推进情况复盘分析
我们大致把工改工全流程划分以下7个步骤，按照目前的流程审视，看看目前推进的过程中，还存在哪些问题，是否还有优化的空间。
第一步：提出申请，包括控规调整、标图建库。
第二步：控规调整、标图建库同步过镇规建会。
第三步：同步报送控规调整审查、标图建库入库工作。
第四步： 1 N总体实施方案报批。
第五步：如涉及违法用地、需进行违法用地处罚。
第六步：根据1 N批复签订土地出让协议、核发用地规划许可证。
第七步：核发建设工程规划许可证。
通过以上步骤梳理，我们发现，其实在工改工推进这块，已经是齐头并进，控规调整和标图建库同步审批，1 N总体实施方案“一次过会，全程通过”。
就算如此，在推进的过程中，还是发现了一些问题，主要有以下几个方面：
项目成熟度不高，影响项目进度。
据统计，“工改工”工作推进中，约 60% 的时间在控规调整审批的流程中消耗掉。控规调整中，涉及交通组织、周边情况复杂、片区统筹等问题，需要反复协调沟通。
有些项目存在土规不符问题，无法进行标图入库。
还有部分项目存在违法用地问题，需要实施环节补充完善。
改造类型相对单一，项目连片度不高
据代表镇的数据统计结果来看，主要以土地权利人自改为主，单一主体为辅。
2020年度土地权利人自改类型的占比为78%，单一主体方式的占比为22%，基本以土地权利人自改为主。
2021年度，增加了村集体自改、镇属企业自改两种类型，但还是以土地权利人自改、单一主体两种类型为主，占比分别为48%和38%，单一主体连片改造的方式明显有所增加。
土地权利人自改，基本是以消化存量项目为主的，所以供给下降也是有原因的。另外，这种类型因为推动快，对于行动计划的任务完成是比较有利的。但这种类型项目，多以规模小、散点式分布为主，难以形成连片性空间。
政府、市场、社区的协同性不足
单一主体连片改造，这种项目一般规模较大，在土地供给上对行动计划的保障力度比较大，同时也有利于产业园区化转型、以及产业链招商，对产业发展有较好的推动，但是存在着市场的积极性问题，工改项目大多属于回款慢，需要比较强的产业运营经验。
村集体自改这种类型，对于村集体的资金投入、运营能力有极大的挑战，因此，村集体积极性不见得很高。但是村集体掌握着大量的土地资产，同时也享有比较优惠的土地政策，对于推动工改项目来说，成本还是比较低的，如果进行深度挖潜，将会成为工改的强大支撑。
镇属企业改造这种类型，需要集中政府优势力量去推动，目光不应该只局限于镇属企业自有物业，未来可以更大的思路去统筹，作为工改市场的主要力量。
如何整合各方诉求，政府、市场、社区各自发挥优势，在多方共赢的前提下，保质保量完成工作任务，成为工改项目需要创新和探讨的难点。
3、对东莞镇街“工改工”的几点建议
（1）长远谋划，做好产业发展战略规划和年度行动计划
产业发展战略规划至关重要，正如行业对一个人的发展的重要性一样，产业规划一定要告诉当地做什么产业，方向是至关重要的。
所以从各镇实际状况出发，充分考虑国际国内、大湾区、东莞市、区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出五年以上的科学计划。
在引进产业的过程中，不至于为了引进而引进，能够立足于产业的长远发展角度，做到合理、有序引进企业。
做到长远谋划，分步实施，在战略规划的基础上，可以制定每个年度的实施计划，目前我们已经帮助部分镇街开展该类型的工作。
（2）主动统筹，做好产业项目的规划服务支撑
明家底，以全镇工业用地，特别是低效工业用地为对象，结合国土空间规划要求，对工业用地进行整体评估，从必要性、可行性、难易程度等方面，梳理全镇未来要推进的连片工改工项目及独立集体自改项目，最终形成总体工作推进项目库及路线图。
找问题，结合工改工地图，进行控规、土规、违法用地情况梳理，建立问题库，提前摸清楚项目的重点和难点。
变行动，主动谋划，对工改工项目在规划层面上出现的一些问题，提出方案预案，或者一揽子解决方案，比如说违法用地处罚、土规、控规调整等一揽子解决方案，做到主动统筹，有序行动。
（3）政企合作，注重产业连片空间的整合
创新改造思路，加强政府在产业连片改造空间的主导作用，储备更多高质量、连片的产业空间。
政府主导，加强市属、镇属企业的介入。
对于一些低效的产业用地进行连片整备，创新现有土地收储模式，平衡好镇、村的利益关系，推动连片的土地开发。借助于市层面的力量，加强有效、高质量产业资源导入，既实现空间的提升，又推动了产业的运营。
政企合作，推动大片区的统筹。例如头雁计划这类的大片区统筹项目的改造，政府统筹进度、以及在项目开展过程中遇到的难点协调，企业作为前期服务商、实施主体参与项目改造，合力推动产业、产城项目，既保证进度、有保证品质。
政村合作，助力村集体自改项目的推动。在现有村集体自改类型的基础上，进行创新优化，充分利用现有的政策优势，解决好土地政策的瓶颈，既保障村集体眼前的资金投入和产业运营难题，又能整理出相对连片的产业空间，实现集体经济可持续发展。
（4）科技赋能，建立产业空间智能化管理平台
通过科技手段，将全镇工改工成果进行可视化管理，实现全镇工改工信息（位置，面积，现状，权属，改造难度，改造效果，改造进度，数据统计）在手机、电脑端的可视化，并结合更新中心的管理流程，提高更新部门的管理效率，便于主管工改工领导小组随时掌握全镇工改工情况，实施监管、问题预警，真正实现智能化管理。
结语：产业发展，不是一蹴而就的，要遵循产业发展规律，政府在产业发展中，既不能过多干预，也不能放任不管，确应做到长远谋划、该统筹就统筹、把握好产业发展时序，才能保障产业健康长久发展。
