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一直以来，好多公司都想赚空间差值，都想将目标地块打造成自己真正想要的模样，都想建设住宅项目，快速回笼资金，提高周转速度，都想尽可能的提高建面，增大收益。

拿地过程中，投拓的朋友们经常会问一些棘手的问题。

比如：工业用地是否能变更住宅用地？容积率能否从1.5调整到1.8，如果想调整，操作步骤是怎样的？有什么注意事项？需要走什么样的流程？

以前大家可能都是点状的问答，点状积累，很难形成系统的知识体系，今天我们就系统的跟大家聊一下，项目如何变更土地性质？如何调整容积率，在技术操作手段上给大家提供一些靠谱的方法。

随着房地产市场的调控加剧，传统的招拍挂打法越来越难以适应市场，在限价的强调控下高额的土地成本将难以消化。

在此背景下多元化拿地模式越来越多，部分房企一直在跟政府勾兑，想打造属于自己的产业项目，私人定制，一对一沟通，这其中必然会涉及到用地性质修改、容积率修改、规划修改等内容。

为便于整体掌握，我们先了解一下城市规划的组成和编制体系。

城乡规划分为总体规划和详细规划两个阶段，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

总体规划阶段，开发商主要是根据地块区位条件、周边配套公共服务和基础设施、交通条件、市场状况等选择计划要开发的地块。

这其中注意选址一定要避开强制性规划的内容，比如：自然保护区、水源保护地、其他生态敏感的区域、以及区域内重大基础设施建设项目布局用地区域。

地块选定之后就要查阅控制性详细规划给出的地块规划条件，开发商根据地块规划条件开始做修建性详细规划。

如果在查阅总体规划和控制性详细规划阶段，发现地块用地性质与我们项目投资用地性质不符，那么则需要修改控制性详细规划（比如涉及工业用地变更住宅用地，比如容积率由1.5变更为2.5）。

下面我们首先了解下关于控制性规划修改的相关问题：

控制性详细规划的修改（核心就是规划条件的修改，也是开发商最关心的核心问题）。

控制性详细规划是城市、镇实施规划管理最直接的法律依据， 更是国有土地使用权出让、开发和建设的法定前置条件， 直接决定着土地的市场价值。

任何单位和个人不得擅自修改控制性详细规划的内容。

修改控制性详细规划的，必须严格按法定程序进行：

1、组织编制机关应当对修改的必要性进行论证;

2、征求规划地段内利害关系人的意见；

3、向原审批机关提出专题报告， 经原审批机关同意后， 方可编制修改方案；

4、 修改后的控制性详细规划经本级人民政府批准后， 报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；

5、控制性详细规划的修改必须符合城市、镇的总体规划；

6、控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的， 应当按法律规定的程序先修改总体规划。

在实操中， 为提高行政效能， 如果控制性详细规划的修改不涉及城市或镇总体规划强制性内容， 可以不必等总体规划修改完成后， 再修改控制性详细规划。