【前言】
房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。
房屋买卖合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，主要包括：1、认购书相关的纠纷；2、房屋买卖合同价款支付相关纠纷；3、房屋交付相关的纠纷；4、延期办证的纠纷；5、惩罚性赔偿的纠纷；6、二手房买卖的纠纷；7、商品房买卖合同解除纠纷等。关于二手房买卖的纠纷，我们来看以下案例。
【案情简述】
2020年，周玉梅委托孙某代为出售其与王万清共有的位于泗洪县房屋。后孙某告知周玉梅案涉房屋漏水，周玉梅于2020年5月1日出资委托他人维修。2020年5月23日，孙某代王万清、周玉梅与许莉晴及德信公司签订房产定金协议，约定：许莉晴（乙方）向王万清、周玉梅（甲方）购买位于泗洪县房屋，总价款为838000元，付款方式为乙方向甲方预付购房定金20000元。乙方应于本协议签订后20个工作日将剩余首付款付给甲方，双方需提供相关材料并积极配合办理相关手续。若乙方违约，乙方应告知中介方及甲方，视为乙方放弃购买该套房产及车库，甲方有权将房产及车库另行出售并不退还定金。若甲方违约，甲方应告知中介方及乙方，同时支付给乙方二倍定金款。如私下交易甲方付成交价的2%给中介。同日，许莉晴交纳定金20000元，由孙某收取交给周玉梅、王万清。2020年6月26日，许莉晴拍摄案涉房屋墙面存在起皮掉粉及霉点问题。双方因而产生纠纷。
许莉晴向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间于2020年5月23日签订的德信房产定金协议；2.判令周玉梅、王万清及德信公司双倍返还许莉晴定金40000元及利息。一审法院判决后，周玉梅、王万清不服，上诉至二审法院，请求撤销一审判决，改判10000元购房定金不予退还。
【争议焦点】
1.被上诉人许莉晴在房屋买卖过程中是否存在违约行为；
2.上诉人王万清、周玉梅是否应返还定金。
【法院判决】
一审法院判决情况：
1、 解除许莉晴与王万清、周玉梅于2020年5月23日签订的德信房产定金协议；
2、 王万清、周玉梅返还许莉晴定金10000元，于判决生效后十日内履行；
3、 泗洪德信房产经纪服务有限公司返还许莉晴定金7000元，于判决生效后十日内履行。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院判决情况：
驳回上诉，维持原判。
【裁判分析】
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，双方于2020年5月23日签订定金协议，约定许莉晴应在协议签订后20个工作日内交付首付款，因许莉晴发现案涉房屋存在漏水情况，许莉晴提供的证据证明发现问题的时间为2020年6月26日，周玉梅未举证证明早于该时间。周玉梅陈述其也是在许莉晴联系时知晓墙面起皮掉粉，故其不存在故意隐瞒的行为。
因此，双方因后期出现的起皮掉粉可能涉及的房屋质量问题未达成合意，致使未订立房屋买卖合同，不存在任意一方故意违约的情形。后双方未能就合同的履行达成一致意见，导致许莉晴未按约定支付首付款，故许莉晴在房屋买卖过程中不存在违约行为。现因不可归责于双方当事人原因致使合同未继续履行，现案涉房屋已经出售他人，合同目的无法实现，许莉晴要求解除双方之间签订的定金协议应予以支持，王万清、周玉梅已收取的定金10000元应予退还。
【笔者提醒】
关于二手房买卖的纠纷还要注意以下几点事项：
1、尽量利用合同附件
一些卖家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的，这时你不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过，这样的话，如果产生纠纷就无法保障自己的权益。所以，在签订房屋买卖合同时，一定要尽量利用合同的附件，将这些问题约定清楚。
2、约定维修基金的结算方式
房屋交接时会遇到一些情况，比如卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用，如果买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分就会由买方自行缴付。所以，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额以及结算方式，以免产生纠纷。
3、房屋面积应与房产证上的一致
签订合同时，房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写，因为这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。如果有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，你就需要在合同的“其他条款”中注明清楚。
4、关于按揭贷款
严控住房信贷发布后，按揭贷款审批和放款周期均明显延长，若合同中对于放款时间约定较为紧张，买受方容易面临违约或自行筹款的风险，这将加重买方履行合同的义务或者导致合同无法继续履行，因此合同中对于整个交易流程和时间节点的约定要与经办银行沟通后尽可能延长。
5、关于过户时间
为避免出卖方拖延过户，建议在原合同约定的时间节点基础上，增加约定出卖方应当在买受方贷款合同审批通过后几日内配合过户，否则需要承担相应的违约责任，并就违约金的计算方式作相应约定。
6、关于户籍迁出
建议在合同中明确约定出卖方户籍迁出义务，保留部分尾款，同时约定逾期迁出的违约责任，即每逾期一日，按购房款一定比例计算违约金。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
