从存款为负，到因拆迁“一夜暴富”，迅速有车、有房、有票子，有对象，登上人生巅峰……

近些年来，各地时有发生的“因拆致富”案例让人艳羡。不少人也因此盼着拆迁，希望通过征收，大大地充实自家的“钱袋子”，改善一家人的生活居住水平。

这样的愿景非常美好。

不过，当征收拆迁来临时，你，真的准备好了吗?　　

签订拆迁补偿安置协议，是整个拆迁过程中最为关键的一个环节，只要你不在拆迁补偿安置协议上签字，你还会有与拆迁方讨价还价的资格。

但是只要你在协议上签了字，那么就说明你同意了拆迁方的拆迁方案，补偿金额，拆迁方就会有充足的理由拆除你的房屋。即使你拿到的补偿金额比较少，生活得不到保障，想要维权也会难上加难！

因此签订补偿协议，稍有不慎，就可能满盘皆输。但是在拆迁过程中，拆迁方往往使用各种“套路”，诱导被拆迁人在拆迁补偿安置协议上签字，那么这些套路有哪些呢？你又有没有中招呢？

四种协议签不得。

在征收拆迁过程中，有的拆迁方会以各种各样的理由，或者许诺日后给被拆迁人更多的补偿。有的被拆迁人往往经不住拆迁方的劝说，经不住拆迁方许诺的诱惑，从而与拆迁方签订了空白协议。

首先明确的是，空白协议是无效协议。而且空白协议被拆迁方拿走之后，难保他不会在空白协议上做手脚，到那时被拆迁人只能是“我为鱼肉，任人宰割”。而且，空白协议签订之后的维权也是非常困难的。所以被拆迁人一定要头脑冷静，不要相信拆迁方的花言巧语，坚决不能在空白协议上签字。

一份正规的拆迁补偿协议，起码包括以下三个方面的内容。缺一不可，如果条款有缺失，你就要怀疑拆迁方的目的性。

一、拆迁补偿金额
补偿金额包括评估机构评估的被征收房屋的价值；征收房屋后，搬迁人员所产生的搬迁费用；从被拆迁房屋搬出后，由此而造成的停业、停产的损失补偿。如果选择了房屋产权调换，从搬离被拆迁房屋，到搬进拆迁安置房前，拆迁方还要补偿被拆迁人临时安置费。

二、补偿的方式

补偿主要分货币补偿和房屋产权调换，被拆迁人可以根据自己的实际情况选择其中的一种。货币补偿就是给被拆迁人支付补偿金；房屋产权交换，就是为被拆迁人调换新的房屋，然后计算被拆迁房屋的价值与调换安置房屋的价值，双方结算两者之间的差额。

三、补偿金额的支付时间与期限

如果拆迁补偿安置协议的内容不明确，条款不完备，那么被拆迁人一定要及时的指出，切勿盲目签字。

如果拆迁补偿协议中，规定的补偿金额过低，或者和别人相比，给自己的补偿明显偏低，这都是不公平的协议。除了与别人进行比较之外，还要结合当地的房屋市场价格，以及拆迁后自己的生活是否会受到严重影响来评判。如果自己的生活质量水平显著下降，说明补偿也是不公平的。

这种补偿金额过低，或者明显不公平的协议，显然是不能签订的。如果遭到了拆迁方的威逼、利诱，也不用认为一切都结束了。法律对拆迁补偿有相应的规定，不符合标准的补偿可以后续维权争取拿到合理的补偿。

由于拆迁补偿牵扯到被拆迁人的巨大利益，所以很容易产生矛盾纠纷。而一些拆迁方，为了避免后期的纠纷，在签订协议的时候，就会耍一些小聪明，故意不把违约之后的责任写入协议。因为这样，即使后期发生了矛盾纠纷，拆迁方也会以协议未明确违约责任为由，寻找各种理由推脱，被拆迁人也很难明确自己的责任与权利。

例如有的协议中，拆迁方只承诺给被拆迁人提供安置房，但是安置房什么时候交付？在什么地段？质量如何？却不明确或者含糊其辞。日后，被拆迁人发现了问题，再进行维权，也将比较困难。

为了确保自己的利益不受损失，在确定协议之前，首先要厘清双方的责任与义务，故意规避责任的协议一定不能签订。

被拆迁人本来对法律不熟悉，对于拆迁政策了解的甚少，所以在征收拆迁过程中，往往处于弱势地位。如果在有以上“套路”的协议中签了字，那么日后的维权将会举步维艰。所以在签订拆迁补偿安置协议时，一定要慎重从事。

谨记：

空白协议不能签，留存证据好维权。

拆迁补偿谈合理，安置问题不怠慢。

不和政府硬碰硬，复议诉讼都可选。

若遇问题难处理，理性维权才可以。

六种话术要掌握

此外，在拆迁补偿时候，被征收人，往往面对各种征迁套路问题，那么，拆迁方是怎么和你谈拆迁补偿的?

你知道有哪些套路要提防吗?

要知道和拆迁方谈判非常讲究技巧，稍有不慎，就有可能踩入雷区。

本文中，也特别整理了拆迁方最常用的六种话术，每种话术都对应一个征收拆迁中的陷阱，希望能帮助您有效“避坑”。

“协议你先签好了，然后我们拿回去审批和盖章。等全都弄好了，我再给你拿过来!”

前期谈判时“笑眯眯”，签约时“特热心”，不但什么条件都答应，还主动要求写进协议里，跑前跑后地忙签字和盖章……

这样的拆迁方工作人员，是不是让人觉得“特贴心”?

然而，有的案例表明，这种贴心亦有可能夹藏“糖衣炮弹”，让被拆迁人陷入“不留底协议”的维权困境。

遇到这种情况，我们需要明确：任何情形下，协议原件都要在自己手中。

拆迁补偿安置协议作为合同的种类之一，约定了补偿金额、补偿方式、补偿期限等重要内容，需要双方签字或者盖章才能生效，是争议发生时的重要法律证明文件。

无论拆迁方以什么理由“拿走”协议原件，这种“不留底”行为，将致使被拆迁人面临巨大风险——拆迁方会不会如期返还协议?拆迁方会不会擅自篡改补偿金额、补偿方式、补偿期限等重要协议内容?

为了避免此种情形发生，被拆迁人必须牢记：签协议时，双方必须同时签字、盖章，互相保留协议原件，要严厉拒绝任何“借出”协议原件的行为!

“这个月签约，有奖励!”

不少拆迁方为了让被拆迁人早点搬离，设立了相对诱人的拆迁奖励。

有的被拆迁人相中了这一点，在征收刚开始时就签订了拆迁补偿安置协议，成为当地配合拆迁、头一批拿到补偿款并搬离的“表率”。

殊不知“羊毛出在羊身上”，相对于房屋或土地的补偿款，奖励只是很小的一部分，被拆迁人如果只关心奖励而忽视了房屋本来的价值高低，很可能会厚此薄彼，自身利益反而受损。

遇到这种情况，我们需要明确：被征收房屋的拆迁补偿款是否合理?有没有缩水?千万不要为了眼前的蝇头小利，错失自己应得的利益。

“其他人都签了，就你家还没签!”

对待一些签约意向不太明确的被拆迁人，有的拆迁方极其善于察言观色，会利用这些人“随大流”的心理，只要一逮着机会，就见缝插针地加以暗示：“XX家已经签合同了，补偿款明天就打到他账户上，你还不赶快抓紧?”

遇到这种情况，我们需要明确：“跟风”和“趋同”行不通!

房子不同，价值不同，其他人之所以签约，很可能是他们已经与拆迁方就“如何补偿、补偿多少”达成了一致。

如果被拆迁人对于房屋价值评估结果有异议，或者对拆迁补偿标准不满，一定要及时提出自己的看法，和拆迁方进行洽谈，或者必要时委托专业的征地拆迁律师代为主权利。

“我给你的补偿可比别人高得多，你千万别声张!”

拆迁方在和我们谈拆迁补偿时，通常都很讲究谈判技巧。

比如，他们可能会利用被拆迁人“渴望更高拆迁补偿”的心理，通过一次次的讨价还价，不断地刺探被拆迁人的心理底线，然后等被拆迁人快要失去耐心，再把和被拆迁人预期相近的补偿方案抛出来，表示“我给你的补偿可比别人高得多，你千万别声张”，进而诱导被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。　

遇到这种情况，我们需要明确：被征收房屋的价值评估，与被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素密切相关，绝不是“拆迁方说给补多少就给多少”，自家房屋大概能补多少钱，被拆迁人心中“必须有杆秤”。

“好嘞，就按咱们刚刚说好的补!这是协议，你先签了!”

征迁谈判过程中，个别极不靠谱的拆迁方工作人员为了达到签约目的，可能会信口开河，用高补偿、优越的安置房等极具诱惑的条件，让少数谈判经验不足的被拆迁人信以为真，欣然签订补偿安置协议;但是，很多时候，这些拆迁方却又没有把这些条件落实在书面上，以致于有的被拆迁人事后才发现“签了字的拆迁补偿协议和‘说好的’不一样”，维权陷入被动。

遇到这种情况，我们需要明确：这是典型的口头承诺陷阱。

谈判时，被拆迁人应当警惕，如果拆迁方口头上说得天花乱坠，最后却没有把谈好的条件白纸黑字地写进协议里，这样的承诺就不具备法律效应、不可信。

为了避免“被套路”，被拆迁人可以采取的应付策略是“见招拆招”。

即谈判结束后，双方准备签约时，被拆迁人一定要仔细阅读协议条款，要求把之前谈好的补偿内容全部写进协议里，并要求拆迁方当场签字、盖章，以保证协议的有效性。　

“文件就是这么规定的，你得配合工作!”

除相对温和的“友好协商”攻势外，针对一些迟迟未达成补偿安置协议、也不肯搬迁的被拆迁人，个别态度强硬的拆迁方还会使出“权大于法”的昏招，拿有关部门作出的“红头文件”，试图说服被拆迁人接受不合理的拆迁补偿安置方案。

遇到这种情况，我们需要明确：这绝对是一记“昏招”!

根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，因公共利益实施征收，地方上为推进相关工作顺利开展，会制定一系列的法律规定和政策性文件，并在项目征收范围内进行公示。

这时候，被拆迁人一定要记住的是，任何形式的文件都不能逾越法律法规!

如果拆迁方信誓旦旦地声称“补多少是上面早就定好的政策，不信的话，你自己看文件”，或者“文件规定了，补偿就这么多!我们不可能为你们单独一户破例”，被拆迁人一定要提高警惕，或者咨询专业的征地拆迁律师，以免被这些不靠谱的言论“唬住”，贸然签订对自己不公平的拆迁补偿安置协议。

九种猫腻协议要当心

征收补偿协议中的陷阱、猫腻，已讲到嘴里起大泡了。但仍然有被征收人一个接一个地中招，事后又懊悔不已。某种意义上讲，补偿协议中的那些猫腻不仅比拼的是智慧，更是对心理素质和思维模式的检验。只要被征收人群体切实提升了面对拆迁时的整体心理素质，猫腻再怎么变花样也蒙不了人。我们马上带大家看看征收拆迁领域最常出现的9大协议猫腻，一个一个识破它，补偿安置不上当！

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，签订补偿安置协议属于征收决定作出后的步骤，其逻辑位置应当在评估报告出炉之后才合理。评估结果都没出来，房屋的市场价值仍未可知，你又凭什么让我签协议领补偿呢？一个严格合法的征收补偿程序在征收决定作出后可概述为“房屋征收决定公告入户评估并作出评估报告选择补偿安置方式签订补偿安置协议（拒签则作出征收补偿决定进而司法强拆）”。由此，我们可以得出结论：签订补偿协议是征收拆迁进展到中后段才会出现的程序，这才是符合行政合理性原则的。

据此，对于那种在一些旧城区改建类项目中“早产”的所谓“先行搬迁拆除协议”“模拟搬迁协议”，被征收人要十分谨慎地加以对待。这类协议大多缺乏法律依据，而完全靠地方性规定甚至是某一具体项目的补偿方案支撑，签订的现实风险极大。老百姓最担心的“房子拆了，钱没拿到”很多就是由于签了这类协议所致。故此，对于在征收项目中过早露面的补偿安置协议性质的协议，被征收人原则上是不能签，也不该签的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门才是合法的签约主体。这个房屋征收部门，要么是由住建局、房屋征收服务中心等已有行政机关担当，要么是由征收管理办公室、项目指挥部等临时设立的机构担当。一般而言，街道办、社区居委会、开发商都不得作为补偿安置协议的签约主体。

为广大被征收人所“津津乐道”的空白协议，并不是说征收方会让被征收人直接在一张白纸上签字、按手印，而是在已印制好格式条款但尚未在那些涉及补偿事宜的空格、横线处填写内容的协议上签字、按手印。协议一经签订，征收方就会以需要领导审批、备案等为由将协议文本拿走，进而对留有空白之处随意填写，令被征收人吃了哑巴亏。需要指出的是，现实中这一操作过程征收维权律师大多是见不到的，因为律师在场这种套路就不灵了。根据一些被征收人的描述，空白协议在一些地方的确客观存在，而并非是空穴来风。无疑，无论征收方口头承诺给被征收人多么诱人的补偿条件，被征收人都不能傻乎乎地同意签订这样形式荒唐的协议。因为一旦字签上了，你又该如何证明当初签字时所面对的是一份空白的协议呢？先签字还是先填内容这回事，不是笔迹鉴定所能鉴定得出来的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，旧城区改建类项目中，被征收人是有权优先选择改建地段或就近地段的回迁安置的。只有在被征收人主动放弃回迁的前提下，征收方才可以外迁或纯货币补偿予以安置。通常而言，旧改区域多处于城市的繁华地带，周边享有较好的交通、教育、医疗、文化娱乐等优势资源，绝大多数被征收人都不愿意接受几十公里以外的外迁。而在实践中，一些此类项目的补偿协议却存在直接忽视被征收人的这一选择权，以政策引导、项目情况特殊等为理由约定被征收人只有纯货币补偿或者外迁安置这两个选项，却完全不提回迁安置的问题。这种情况是直接违反590号令的规定的，被征收人应当直接予以拒绝并坚定坚持自己要求回迁安置的权利。

590号令当中并没有“购房券”这类安置方式的规定，可见其系地方政府的创造发明，客观上欠缺法律依据。实践中，购房券被解读为房屋产权调换的一种形式，即被征收人签协议领券，再拿券买房，从而带动地方“商品房去库存”，刺激拉动房地产市场。问题在于地方房地产调控政策并非被征收人需要关心的，被征收人需要关心的仅仅是能否在拆迁后获得一个安稳舒适的住处。就此而言，购房券无疑风险较大。一方面，它不是货币，除了能换房之外变不成别的，根据地方的政策又很难变现；另一方面，不是什么区位、层数、朝向的房屋都能用券换的，所受限制很多；再者，一些地方甚至出现了征收方直接在被征收人所换得的房屋上附加担保物权的情形，等于变相给被征收人增设法律义务。如此闹心的购房券条款，被征收人还是慎重选择为好。

征收补偿协议文本中通常会专列一条甚至几条来约定被征收人所能获得的各种奖励金，一般包括但不限于速签奖励金、早搬奖励金、意愿征询同意奖励金、货币补偿奖励金、购房券奖励甚至因捆绑计算其他被征收人签约情况所得的奖励等。被征收人需要明确一点：这些奖励金永远都是“小头”而不会是“大头”，切不可在签约时盯着这部分内容看，反而忽视了真正重要的房屋价值的补偿。某种意义上，这类奖励金绝不是“白给”的，一定是被征收人响应了征收人员的某些倡议所换取来的。换得究竟值不值？是不是已经亏了？下笔签字之前，被征收人一定要三思而后行，切勿因小失大、丢了西瓜捡了芝麻。

顺便一提，随着近期棚户区改造类征收项目政策的转变，选择货币补偿安置的奖励金恐将退出历史舞台。对于被征收人所更需要的安置房而言，这或许是个不坏的消息，至少在选择时被征收人可以心定一些，不那么容易受到那万八千奖励金的干扰。

在明律师在一起案件的代理中发现了这样的桥段：征收方所提供的补偿方案中竟然直接对补偿数额约定了“一口价”——也省得劳神伤财的评估环节了，直接协商确定货币补偿数额得了。请注意，无论补偿协议如何突出意思自治原则，但它毕竟是一份一方主体为行政机关的行政协议，绝不可在590号令有明文规定的部分里随意“意思自治”。征收补偿的法定标准有且只有一个：被征收房屋周边类似房地产的市场价格。而这一价格，有且只有经过依法评估才能得出，而决不可能直接以“一口价”的形式叫定。评估环节的存在，对于被征收人一方而言一定是有利的，这一法定权利绝不可被以任何名义、任何形式予以剥夺。

对于一份既能一口价，又能走评估的补偿协议而言，补偿标准事实上就变成了“双份”。这看似扩大了被征收人选择的权利，实际却是在给被征收人挖坑。

征收补偿协议中的违约责任主要是针对期房安置情况下过渡期延长情形的，纯货币补偿一般当时就能拿钱，风险不大。一般的约定方法是超出约定的过渡期限的，从逾期之月起，征收方需双倍支付临时安置补助费。

需要指出的是，违约责任条款通常不允许在格式条款的基础上随意变化，这是行政协议与民事协议的区别。

在这类案件协议中，征收方可能会满足被征收人提出的全部诉求，进而要求其在满心欢喜的状态下一口气签订多份征收补偿协议。在明律师曾见过签4份的。事实上，此时的“补充协议”或者“多份协议”具有阴阳合同的性质，是征收方为规避“政策风险”又能满足被征收人需求所进行的“善意操作”。

而一旦被征收人签约后按期搬迁，或放松警惕导致房屋被拆，征收方就可能突然翻脸，完全否认其当初对被征收人的种种承诺，将其中的几份牵涉较大数额补偿的协议认定为违法，进而要求法院予以撤销，仅针对其中补偿数额最低的一份协议进行履行。这种情况下，被征收人可能是极为被动的。

文章转自“ 行政复议决定与行政诉讼案例”微信公众号，在此表示感谢！