物业公司起诉业主

业主起诉业委会

业委会起诉物业公司

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近年来

合肥市蜀山法院

物业纠纷案件数量呈增多趋势

大部分是物业服务合同类纠纷

又以物业公司状告业主为多

本应联手打造幸福家园，为啥一言不合闹上法庭？小区物业管理出现问题，如何正确解决？

案件增多

大多是物业公司告业主

“这几年物业纠纷案件确实明显增多。”合肥市蜀山法院民一庭审判员徐巧珍主要负责辖区物业类案件的审理。她告诉记者，之所以官司多了，原因是多方面的。

随着城镇化进程的加速，商品房小区数量激增，涉及物业管理的对象总量明显增加了，潜在的发生矛盾的可能性也增加了。其次，不管是业主还是物业公司，各方利用法律武器维护自己权益的意识增强了。另外，一些物业公司服务意识不强，服务质量不佳，部分业主缺乏物业消费意识和法律知识等，也是案件日益增多的主要原因。

徐法官透露，在近年来受理的物业纠纷类案件中，最多的是物业服务合同类纠纷，其中又绝大部分案件是物业公司起诉业主追索物业费。其他类型案件相对比较少，包括业主起诉业委会选聘物业公司程序不合法，业委会起诉物业公司要求返还公共收益等。

被动维权

业主上了法庭多数败诉

物业服务合同类纠纷“占大头”，与物业服务合同的特殊性有关。

徐巧珍法官介绍，实践中，业主买房收房，在小区物业大会成立前是由开发商代表全体业主选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业服务合同。合同签订的过程没有业主参与，导致许多业主对合同中规定的权利义务缺乏了解。

“案件审理中，有的业主认为自己家里换个灯泡都是物业公司的职责。”她介绍，物业公司起诉业主追索物业费，业主抗辩的理由五花八门。房屋漏水、家中被盗、没有车位停车。实际上，很多物业管理中出现的问题，并非都应物业公司担责。

例如，有业主不交物业费的抗辩理由是房屋漏水，物业没有及时维修。

实际上，如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，应由建设单位承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务。

房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，可使用小区的住宅专项维修基金。

徐巧珍法官介绍，很多业主在自身权益受到侵害时，没有收集证据的意识，不能理性维权。不少业主动辄以不交物业费的方式“被动维权”，最终等来的是法院传票。

而且一旦被告上法庭，多数都是败诉。只有在业主能提供证据证明物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务时，法院才可能判决酌情减少物业费。

及时化解

很多矛盾原本不必上法院

物业官司标的额普遍较小，在徐巧珍法官看来，相当一部分矛盾纠纷原本有机会得到化解，本不必闹上法院。遇到问题怎么解决？徐法官给出了自己的建议。

“对于广大业主来说，小区业主入住后应及时召开业主大会，成立业委会。”徐巧珍法官认为，业委会是业主大会的执行机构、常设机构，是业主和物业公司之间联系的桥梁纽带，角色非常重要。业委会如果能站在公正、专业的立场表达业主诉求，监督物业公司开展服务，能够有效减少矛盾发生。新出台的《民法典》也进一步降低了业委会成立的“门槛”，鼓励小区成立业委会。

另外，业主应提高依法维权意识。发现物业公司服务质量差，或自身权益受到侵害，应该有意识地收集证据，及时向社区、街道及相关主管部门等反映，并且应留下反馈后的材料。

对于物业公司来说，首先应该摆正角色定位。“要明白物业公司是提供物业服务的，不是来管理业主的。平时工作中应强化服务意识，在合同约定的范围内帮助业主解决问题，提供优质服务。”另外，物业公司与业主之间矛盾的产生不少是因沟通不够。物业公司日常也应加大宣传力度，及时通过宣传栏、业主群等渠道，让业主了解公司所开展服务、成本支出、未来工作计划等，并加强与业委会的良性沟通，发挥好业委会的桥梁作用。“如果遇到业主无故不交物业费等问题，应依法维权。”

徐巧珍法官还建议，政府部门进一步完善细化物业服务质量评价标准，健全服务监督机制，必要时可引入第三方机构对物业服务质量进行评估。