高度大于100m的住宅应设避难层——《建筑设计防火规范》
住宅超100m(33层左右)就是超高层,国家规定要设避难层。避难层的功能主要是发生火灾的时候临近楼层的人暂时避难,等待救援。所以避难层不能住人,大部分区域都是空的。一般开发商会借用避难层放一些设备房。因此很多朋友对避难层有两个疑问:避难层会加大公摊吗?避难层下面的楼层能不能买?我们分别解释一下。
避难层的样子
前文说过,超100m就要设避难层,而且避难层每隔50m设一个,所以一旦要设避难层,开发商肯定要做高一点,不可能只做110米,那相当于白做了两个避难层。那我们比较公摊就按最常见的:没避难层的33层;有避难层的取45层,其中2层避难层(每50m设一个避难层)。假设两栋楼标准层面积都是450,楼层示意如下
33层住宅每层公摊是S,超高层住宅楼梯电梯厅都有送风井,每层交通核要大一些,按S 5估算。那么33层住宅的公摊率就是33*S/450*33,其实就大约等于S/450(屋顶楼梯等暂时忽略)
45层住宅的公摊率就是45*(S 5)/450*43=(S 5)/430,(两层避难层,只有43层住宅)。从结果来看超高层公摊肯定比33层住宅大,大多少呢?我们按经验S取值90,那么33层住宅公摊率S/450=20%,超高层住宅公摊率(S 5)/430=22%,也就是说,超高层公摊率比普通高层大约大2个点。
要知道避难层对下层有什么影响,首先要知道避难层里有些什么东西。下面是一个避难层的典型平面图
可以看到大部分区域都是空的,只在我红色表示的位置有两个设备房间,一个报警阀间——火灾报警用的。另一个是风机房,风机房就是很多朋友对避难层疑惑的地方:里面是不是有很大的鼓风机?,一天到晚工作楼下会不会很吵?其实这个风机房并不是一直工作,只是火灾的时候往各层的楼梯和电梯厅里送风,避免烟气进入楼梯。也就是说,日常生活中,风机房对下层没什么干扰。
其实避难层下面反倒有一些好处,比如卫生间不会漏水呀,上面不会有人蹦来蹦去呀。当然了,如果你在避难层上层,那你就很自由了,想怎么跳怎么跳,下面没人住。
另一方面,我们从价格上看一下避难层下面一层是不是不好,因为房价经历了市场、开发商和政府的综合决策,还是有参考价值的。下面是武汉一个楼盘的房价表
可以看到,避难层下面层的价格并没有降低,也没有改变原有的增长规律。这也从侧面验证了,避难层下层,没什么明显的弊端,要不然价格肯定会有所反应。
总结一下:有避难层公摊肯定会加大;避难层下面的楼层在居住上没有很明显的缺陷。