着眼消费合作，实施物业服务费返还策略

探索谋求社区经济整体效益的商业模式

在国家大力提倡消费，以发挥消费对经济发展的拉动作用的背景下，各方商家纷纷将眼光下移至距离居民消费最近的场景社区领域，各显神通，纷纷过招，社区经济显示出独特的魅力。社区经济作为一种优化的资源配置方式，可将社区内互不相联的各种经济成份变为利益共同体，建立一种新的经济生产方式，从而带动社区乃至更广区域的经济发展。如何将社区内互不相联的各种经济成份变为利益共同体，从而实现社区经济的功能？笔者认为，着眼社区经济所涉及的商业服务范围，招揽相关人才，筹措资金成立社区经济投资控股公司，以投资控股公司为主体发起设立物业管理连锁公司、社区超市（便利店）连锁公司、供应链公司、物资回收公司、财务公司等相关社区经济运营主体，从实施物业服务费返还策略盈得小区业主欣赏和信任，开始介入住宅物业管理市场，取得小区物业管理权后，在小区内或周边开设超市或便利店，进而布局小区生活服务其他方面，完成对社区经济领域全态布局。为实现控股公司战略目标，增强所服务居民的身份认同感和归属感，控股公司与所设立的系列社区经济服务公司发起，所服务小区居民参加的消费合作社，居民以消费合作社社员的身份，以领取红利的形式受让物业公司返还的物业费，享受其他社区经济服务公司带来的服务。这是介入社区经济和社区商业的有效机制和正确玩法，是一种兼顾社区经济各种成份和主体利益多赢的符合国家政策的新型商业机制模式。

一、新型商业模式的内容

1.实施主体的要求

以本文所述商业机制进行运营的主体应当是横跨物业管理、终端零售、供应链管理、家政服务、居家养老、家庭教育和医疗、垃圾分类清运与处理、社区金融等领域，具备其中的全部服务能力或接口，线下线下同步运运营，能兼顾社区经济发展整体并兼容社区政治、文化发展的新型企业集团。该企业集团是品牌统一母子公司结构，母公司是投资控股集团公司，子公司是专业子公司，如AD社区经济投资控股集团有限公司或AD社区商业投资控股集团有限公司，AD物业管理有限公司，AD超市管理有限公司或AD便利店管理有限公司等，这些专业子公司在其管理的小区内或邻近设立分支机构进行具体服务营业活动。

AD社区经济投资控股集团公司

供应链公司

其他公司

物业公司

超市公司

2.物业费分次返还是集团公司的亮点和核心竞争手段

至2022年止，全国住宅物业管理面积314.45亿平方米；商业物业管理面积9.46亿平方米；公共及其他物业管理面积41.35亿平方米。全国物业公司数量达273.3万家，市场竞争激烈。原有物业企业或新晋物业企业要在物业服务市场站住脚、立住根，必须创新意、出绝招。而在物业公司与业主之间最为业主诟病的是物业费，物业公司认为其提供了物业管理服务，业主就应当按合同约定按时足额交费；而业主认为其缴纳了物业费，但物业公司并未提供相应的服务，以此，业主拒交或少交物业费，与物业公司就此产生了激烈的冲突和矛盾。

在新商业模式下，物业公司在与小区业主委员会签订了《物业服务合同》取得相应的小区物业管理相关权利后，在集团公司的统一领导下，首先足额收取物业服务费，在收取物业服务费的同时向缴费业主出具与缴费金额相同的按月十二次以购物形式返还代金券或会员卡；其次将所收取的物业费以无息借款的形式借给社区超市（便利店）管理公司，由其购置货物交由各社区超市（便利店）销售；第三缴费业主在缴纳物业服务费的次月起分十二次将代金劵内的金额消费完毕；第四在物业服务费被出借期间，集团公司向物业公司出借现金用以支付物业管理过程中的工资、修理费用、管理费用、税收行支出；第五社区超市（便利店）借物业公司一年期款到期后，向集团公司直接付款，替代物业公司偿还借集团公司垫付的工资、费用、税收等垫付费用。其关系及模式如下

图示：

集团公司

垫付款

还款

出借款

物业公司

社区超市（便利店）

交物业费

返还款

业主

3.物业服务费返还是附有条件的双务合同约定

集团公司为减轻物业服务费返还带来的收入减少压力，在商业谈判时要与业主委员会就物业服务费设定附加条件。这些条件一般包含业主委员会同意在小区物业用户或商业专用房内开设社区超市或便利店，房租免收；利用小区其他公共设施取得了收益，双方各享有50%的收益；业主要将生活中产生的各种废旧物品、物资赠与物业公司，所得收入弥补物业服务费返还的损失；业主要将生活垃圾分类放置，以助物业公司增收；业主和业主委员会应同意物业公司在小区公共部位、楼房东南西侧面安装光伏电站，在高层建设顶层设置风力发电站；业主委员会要同意与集团公司共同发起设立以小区名称命名的消费合作社，全体业主同意成为消费合作社社员，承诺到集团公司开办的社区商业组织中进行消费等内容。

4.业主成为消费合作社社员是其物业费能够得以返还的根本原因

社区经济是以社区为中心，为社区居民提供基础物业、生活、购物、交互、政务、信息、百货零售、餐饮娱乐、家政服务和装修维修等等，涵盖生活的方方面面，是社区内居民共同参与，共建、共享的集体经济，是天生的合作经济。在社区经济中居民或业主是社区经济的最主要的主体，所有社区经济的内容都是围绕业主的消费需求而进行的，缺少业主的社区经济是不存在的。

根据《中华人民共和国宪法》第三十五条的规定，公民拥有结社的基本权利。同理，公民作为消费者在消费过程中也有结社的权利，这项权利在历史上的表现就是组织参加消费合作社。历史上的消费合作社是是一种消费者自发组织、自己出资、自己拥有的零售单位作为零售单位，它可以将采购、零售等活动委托给他人进行。作为消费合作社的社员，其依法依合作社章程拥有分红的权利。因此，本文所谓新商业模式下，社区业主是将自由结社形成的消费合作社的采购、零售、消费的所有活动委托给集团公司的，而该种模式中的物业公司将物业服务费又返还给业主，是全体业主与集团公司订立的以返还物业服务费方式支付给全体业主参加消费合作社的分红，是业主作为消费合作社社员参加社区经济活动的回报。

5.在新商业模式中消费合作社作为社区经济主要主体参与循环是社区经济得以开展的权力来源和主要动力

消费合作社将业主分散的无组织耗散的消费状态转化为有目的、有组织、有力量的状态，成为社区经济中的一支主导性力量。业主委员会应当成为消费合作社成立的推动者和组织者，集团公司应当是消费合作社的发起者和重要成员，与业主业主委员会共同领导消费合作社的运转。更具体来说，业主委员会完成居民或业主消费需求端的发动，集团公司负责社区内居民或业主消费需求的满足。消费合作社成立后，通过契约形式，将其在传统消费合作社内组织消费实现的部分，即商品和服务的功能委托给集团公司来进行。如果消费合作社社员总体消费能力水平下降，必然导致集团公司营业收入下滑，代表着业主消费利益的消费合作社是社区经济运行过程中的主要动力。

新模式甲方主体关系图示

6、集团公司着眼于一个城市整体进行社区经济布局

在集团公司以返还物业费的形式大幅度向业主让利，取得业主同意集团公司在小区内及附近业主共有物业开店的权利及业主对集团公司提供商品和服务的忠诚度，不可避免地出现利润下滑情形。因此，应当从所提供的商号和服务的增量上做文章，以规模效应和自建物流的方式降低成本。同时，还应当看到我国房地产开发的管理都是以县级人民政府相关机关为单位进行的，在一个县域内房地产自成系统，都在同一个行政机关管理之下。不仅如此，在我国，一个县大的相当于欧洲的一个国家，小的也有几十万人，其消费能力总量也是十分巨大。在一个县级范围内，依靠物业费返还策略，首先成片抢占物业服务市场，然后集中进行社区超市（便利店）网点建设和供应链建设，在一个县域内形成规模优势，达到降低成本，增加效益的目的。

7.新商业模式是促进社区经济高质量发展，促进基层社区治理进步的重要生产方式

这种旨在与社区居民、业主共享社区经济发展成果的新型商业模式，重构了业主、物业公司、零售商和其他家庭生活服务商的关系，从服务与被服务，买与卖的关系，服务提供者与接受者的关系变成了合作关系，都成为了社区经济的贡献者，实现了生产关系上的突破，将有助于打破对立和对抗，实现社区经济又好又快高质量发展。其所提供平台的多接口，也为积极发展基层民主，完善社会治理体系提供物质基础和组织保障。新商业模式中消费合作社的成立和在消费过程中的积极作用，是业主（人民群众）自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的机制、组织保障。消费合作社作用的有效发挥，可以更好地实现业主（人民群众）诉求表达、利益协调、权益保障的载体作用，促进社会治理体系的完善和发展。

二、这种新型商业模式不仅不违背价值规律的要求，反而是价值规律作用的结果

价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕“等价交换价值点”上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，先收费后返还的物业管理运作，表面是与“等价交换”原则相违背，是与市场一般现象相反的反常现象，但如果深入加以分析，就会得出这只是企业发展经营的竞争策略或方式，根本未违背价值规律的结论。

第一，就物业公司而言，其首先是收取了业主缴纳的物业服务费，这一点根本上就没有违反“等价交换”的规律，业主缴纳了物业服务费，物业公司提供了物业管理服务，体现了等价交换。物业公司将物业服务款借给社区超市（便利店）后，由集团公司支付其每月的费用支出，未影响物业公司合同义务的履行。年终结算，集团公司代物业公司垫付的费用与物业公司借给社区超市（便利店）的物业服务费款折抵，仍是遵循价值规律的要求。

第二，就社区超市（便利店）而言，物业公司将所收取的物业服务费借给社区超市（便利店），社区超市（便利店）收到款后的十二个月以出售商品的形式逐次返还给业主，尽管原金额返还了，但是那是以商品的零售价格返还的，从经营上讲，仍有利润存在，原因在于零售价与批发价及出厂价的价差。社区超市（便利店）毛利率一般在20%，我们假设社区超市（便利店）年底从物业公司借100单位的物业服务费，一年十二月分十二你返还给业主，每月返还后剩余款及利润加价20%所购商品，其数据变化如下：

注：每月返还后剩余借款及利润下月又加价20%购入商品。

由此我们得出另外结论是社区超市（便利店）的净利润率不低于8.3%，至第十二个月返还款无须从其自有款中支付；以购物返还物业服务费的方式回报业主，事实上等于一年内强制业主消费了十二次，如果每年都是以这种方式进行运营，将极大地增强业主在集团所开办的社区超市（便利店）的忠诚度、复购率；业主除返还物业服务费外的消费，将成为社区超市（便利店）重要的利润来源。

第三，就集团公司而言，其作为物业公司和社区超市（便利店）公司的唯一出资*，行使绝对控制权，下属企业之间资金融借与为下属企业垫付资金均属于正常业务开展，根本未背离等价交换的价值规律。与现有的物业公司、社区超市（便利店）公司*不同的是，在新商业模式下，集团公司根据社区经济发展的内在要求，分设了物业公司与社区超市（便利店）公司等直接为业主服务的主体，在集团公司内部不同行业间实行资金的流动，正是遵循价值规律的表现价格围绕价值波动的原理作出的经营决策。

三、新型商业模式的法律分析

（一）这种新型商业模式遵循了公平和等价有偿原则

《中华人民共和国民法典》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，这就是民商事活动的重要法律原则——公平和等价有偿原则，这一原则是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利，应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有，剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业管理活动的基础，是建立业主与物业管理企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业管理活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为：从业主这一方面来讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业管理企业的违约责任。在新型商业模式中，业主交纳了物业管理费．有权要求物业管理企业按合同达到约定的服务水平。物业公司收取了业主缴纳的服务费，就有义务履行合同约定的义务，管好物业，为业主提供良好的居住环境。虽然物业公司在收取为物业服务费以后将该款借给了社区超市（便利店）公司，但是在以后的运营过程中，由集团公司垫付了所有的物业管理费用支出，并未影响物业公司履行《物业服务合同》。即使在集团公司内部，社区超市（便利店）公司借了物业公司的物业费款，但是年终结算时，将所借款交由集团公司进行统一结算，冲抵集团公司为物业公司垫付的各种费用，也是遵循公平和等价有偿原则的体现。至于有可能是集团公司垫付的款项小于物业公司借给社区超市（便利店）公司的数额，但由于物业公司和社区超市（便利店）公司都是其全资子公司，集团公司可以调整为资本公积、分红等，最终是集团公司所有者权益在不同子公司间的取舍。

（二）这种新型商业模式不违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

以物业费分批返还为核心的新型商业模式，是以以低于成本的价格销售物业管理这种特殊的商品，貌似不正当竞争行为，事实上，1993年制定的《中华人民共和国反不正当竞争法》第十一条曾规定“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”，否则构成不正当竞争行为。但是，2017年修订、2019年修正的《中华人民共和国反不正当竞争法》取消了原十一条的规定，也就是说，在现行反不正当竞争法背景下，即使以低于成本的价格销售商品也不构成不正当竞争。道理很简单，在民法规定允许赠与法律行为存在的情况下，在市场领域不允许赠与的存在实在是没有任何道理，因此修订和修正的反不正当竞争法取消了原十一条的规定，即符合市场经济规律的要求，也使反下正当竞争立法更加科学。

2022年1月18日，国家发展改革委、工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部、市场监管总局、国管局、中直管理局行七部门印发的《促进绿色消费实施方案》中提出“探索实施全国绿色消费积分制度，鼓励地方结合实际建立本地绿色消费积分制度，以兑换商品、折扣优惠等方式鼓励绿色消费。鼓励各类销售平台制定绿色低碳产品消费激励办法，通过发放绿色消费券、绿色积分、直接补贴、降价降息等方式激励绿色消费”，这是首次在国家层面上第一次以政策文件的形式明确了消费返还做法的合法性。

以物业费分批返还为核心的新型商业模式，究其实质是该以模式进行商业运营的主体适应消费者消费需求的变化和社区经济发展规律的要求，整合社区经济不同服务市场运行主体，在采取与消费者（业主）进行消费合作的基础上整体获利提高的情况下，对消费者（业主）的让利或分红，是一种商业体制机制创新。原反不正当竞争法第十一条限制了商业创新，不是良法，因此修法时被取消是我国市场经济发展的必然，以物业费分批返还为核心的新型商业模式也是良法相佑的结果。

四、充分发挥新型商业模式的竞争力，打造“三个机制”，抢占物业服务市场和零售市场在内的社区经济高点，成为社区经济的旗帜和引领者

传统物业公司仅能提供物业服务，在与既能提供物业服务，又能提供零售服务、其他家政服务，并在享受服务的同时，还能够得到消费分红的新型社区经济商业模式进行竞争时，遭受的是出降维打击，没有任何竞争力。因此，在运用新型商业模式进行经营活动时，决策者们要充分发挥以新模式在物业管理，特别是住宅物业管理市场竞争中攻城拔寨的竞争力，以县级市场和供应链半径为着眼点，打造“三个机制”，抢占社区经济高点，引领社区经济高质量发展。

——资金筹集机制 2022年全国物业服务市场规模达6161.5亿元、社区零售市场规模12万亿元、家政服务业市场规模1.089万亿元，社区经济市场极为庞大，是绝对的蓝海市场。在济宁市任城区，成规模建制小区就达317个，即使一个小区社区商业投入100万元，就需要资金3.17亿元，资金需求量非常大。为此，需要建立和形成与资本市场对接的融资机制。一是，将集团公司的功能主要定位于融资，为了与资本市场对接，可在设立之初或设立后改制为股份有限公司，直接招募不超过200个集团公司*，规定*最低认购股份数量，将集团公司实收资本定为11亿元，以利于在济宁任城区行十一个行政区布局社区经济。二是，与北京、上海、深圳等城市金融市场对接，特别是与PE(私募股权基金)、投资公司等进行对接，作为集团公司A、B、C、D等轮融资的融资对接方。三是，在集团公司业务发展到一定程度，如连锁便利店开到50家以上时，在政府的领导和帮助下，发行企业债券的方式筹集集团公司扩大社区经济投资的广度和深度。四是，集团公司按照上市公司的标准进行各方面的建设，积极寻求IPO之路，在获利上市资格后，为开辟新市场，合法公开批量融资，满足集团公司不断扩大的融资需求。

——人才队伍建设机制 当今时代是知识经济时代，市场竞争归根结底是人才的竞争。根据社区经济发展对人力资源的要求，集团公司在发展中，要建立建好人才选用机制，以市场为导向，建立全方位引才引智制度，构建人才工作平台，建立健全人才使用制度，建立人才队伍库，构建战略储备人才体系；建立建好人才培养机制，通过高层次人才培训班、专题辅导等，有计划地开展教育培训，不断提高企业人才的思想政治素养和履行岗位职责的能力与水平，建立实践培养制度，对德才兼备，有发展潜力的人才，及时放到重要岗位上进行锻炼；建立建好人才激励机制，要营造有利于人才创新创业的良好环境，在职称评聘、成果评奖、业绩考核等工作中，打破学历和资历的界限，以创新能力和工作实绩作为主要衡量标准，把竞争激励机制引入高层次人才开发、培养、管理、使用全过程。积极探索技术要素、管理要素参与收益分配的多种有效形式，鼓励对做出突出贡献的高层次人才进行重奖。逐步提高高层次人才的经济待遇，努力实现价值与待遇的相对对等。

——县级区域市场布局“复制、粘贴“机制 中国目前有2800多个县级行政区域，集团公司要实现业务的全国快速扩张，要有极为超强的在全国各地复制以返还物业费为核心的社区经济新型商业模式的能力。要实现全国范围内的模式复制，首先集团公司要以充裕的资金和人才的储备为基础。其次要有布局全国的战略规划，有计划、有步骤、稳妥地实施扩张战略。再次要做好集团各业务板块及整体工作的标准化工作，标准化是新商业模式能够在全国快速“复制、粘贴”的基础性、前提性、必要性工作，是集团公司成为“大商”企业的秘密之所在。