农村集体经营性建设用地通过出让、出租方式流转用于工业、商业等用途的建设，实现集体建设用地与国有建设用地“同价同权”，是近年来国家对集体建设用地管理重大的决策，对于全面实现乡村振兴具有决定性的意义。可以说，不解决长期以来农村集体土地只能通过征收转变为国有建设用地后，才能进行出让、农村土地价值被制度性低估的问题，全面实现乡村振兴就缺乏资源和产业基础。

根据刚修改后实施的现行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，农村经营性集体建设用地使用权可以通过出让、出租方式流转，用于非农建设。而按法律规定的程序流转的集体建设用地，可以办理土地使用权及地上建筑物所有权的不动产登记。

这里需要释明的是，上述的土地使用权和地上建筑物的所有权登记不是像之前一样，登记在村集体组织名下，而是与现在购买城市商业、工业地产一样，直接登记到实际的土地使用人以及建筑物的实际所有权人（投资人或买受人）名下，即实现像商品房同样、房地一体的不动产登记。

今年2月28日，国家自然资源部及市场监督管理总局发布《集体经营性建设用地使用权出让合同》范本、《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》范本，为集体建设用地流转的办理明确了合同条款，使集体建设用地流转真正实现了可操作性。

笔者根据对《土地管理法》、《土地管理法实施条例》有关条文的解读，并结合《集体经营性建设用地使用权出让合同》范本的内容，总结出集体建设用地流转以及流转后土地使用权、地上建设物、构筑物及配套设施的所有权登记的流程如下：

1、村集体经济组织编制集体经营性建设用地出让、出租方案，形成书面意见，并附拟流转土地的规划条件（自然资源和规划管理机关出具）、产业准入（发展和改革管理机关出具）和生态环境保护要求（环境保护管理机关出具）。

2、签订出让、出租合同前10个工作日内，由村集体将出让、出租方案书面上报市、县人民政府。

3、市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，在收到方案后五个工作日内提出修改意见。

4、土地所有权人（村集体经济组织）应当按照市、县人民政府的意见进行修改。

5、签署《集体经营性建设用地出让（出租）合同》，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案，同时签署《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。

6、按照《集体经营性建设用地出让（出租）合同》约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费。

7、集体经营性建设用地使用权办理不动产登记。

8、按规定办理报批、报建，建设工程完工后，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，申请办理不动产登记。

由于集体建设用地流转以及随之而来的不动产登记还是一个新生的制度，真正得到全面实施估计还有一个过程。

但笔者相信，这过程不会太长，毕竟法律已经做了明确的规定，有关机关应当履行相应的职责，否则就要承担渎职的后果。