韩国房价大跌发生了什么？房价又爆雷了。先别慌，这次说的是韩国财联社电报：发生了什么？2月份以来首尔的公寓价格下滑了20%。新高仁川下滑了百分之二。我们要知道韩国的房价可是排名世界，新-韩国家庭财富的七成都是房地产，家庭债务和可支配收入比例达到了200%。那这意味着什么呢？
也就是说一旦楼市出现大跳水，买房的人的财富缩水，将会很快引爆金融危机。为什么韩国的房价会跳水？这得从韩国特有的全租房说起。在韩国租房有两种方式，一种是月租，一种叫全月租，就跟押一付三类似。全租就是租客缴纳房价部分的50%到80%作为押金，然后他就可以拎包入。到期之后押金如数奉，不给你利息也不用你付房租。听着有点矛盾对不对？
那房东靠什么赚钱呢？过去5年韩国的房价一直在上涨，房东就拿你交来的押金再去买房。当然也有不少觉悟高的扎进股市为国接盘了。只要预想的收益大于房租收益，那这买卖就能干。
韩国房价大跌发生了什么？韩国这几年房价也实在涨，过去10年首尔的房价涨了三倍。也就疫情这三年房价还涨了差不多有5000%。所以房东的动力就很足。
租客哪来的钱呢？贷款。韩国的银行是鼓励全租房的，给全租房提供的贷款利息，要比直接贷款买房还要低，租客也觉得划算，只要利息支出低于房，这买卖他也能干。可能大家又纳闷了，那银行为啥也这么做呢？房东的房子有房贷对，租客用来付全租房的押金，也是有全租贷的。那房东拿到这些押金之后，再去买房是不是还得再贷款，这就相当于一套房子。银行可以分两份利息，还激发了潜在的客户的贷款*。银行觉得这买卖也能干，这就又矛盾了。
既然大家都获利的买卖，怎么突然就爆雷了呢？这得从利率说起，诱发因素还是美元加息。去年美联储连续加息，韩国也被迫跟上，利率就从去年的0.5%上升到现在的3.5%。租客也好房东也好，还贷的压力一下就来了。链条最底层的租客就到期，就换月租房。这就意味着全租房的房东得把押金给人还回去。钱不都在房子上，只能出售房子。于是恶性循环就开始了。是不是有点似曾相识，怎么感觉听着像是别人的故事，流的却是自己的眼泪。
韩国的问题要从本还得归结到老龄化和韶子化，以及特有的产业结构。大家对这个话题如果感兴趣，可以点点赞加上关注，咱们后期单独出一期。
