转自真叫卢俊
上海，没有市中心
或者说，上海没有所谓绝对的市中心
如今在上海，对于年轻人而言，我想很少有人能准确的说出，上海的市中心到底在哪里
因为每个区域，都有自己的核心板块或者说是中心地段
甚至到了现在，这个概念下沉到每个区域的各个板块之间，也都有了属于自己的核心区
并以核心区为中心，向板块四周辐射开来。板块与板块之间，也会相互影响，相互辐射
而我们日常的生活，基本上都是以公司、家庭为范围，去寻求一个平衡点，这个平衡点，才是所谓的中心区域
所以，去中心化的上海，也可以换一句话来说，那就是多中心化
随着多中心化发展越来越成熟，未来上海的房价体系，就不太会再按照以往的常理出牌，上海环线的壁垒，存在的意义也会越来越弱化
01
中心概念越来越弱化的上海，房价的环线壁垒已经被打破
上海房价的走势一般都是跟着环线走，比如，不管是内环内，还是中环，甚至外环，都有着各自的身价
比如，内环滨江13万，内环10万，中环8~9万，外环6~7万，郊外4万，差不多就是这样的体系
只要在环线区间内，不管做的好，还是做的不好，都会有最上限和最底线的区间，大差不差，一个区域内的差距总归不会惊掉下巴
但就在这个月，前滩三湘的审批单价过了12万，具体是12.18，这什么概念啊？！！！
几个月前，这个板块东方惠礼的单价9万多，是属于中环线附近的一个正常区间范围，这次三湘直接干到12万
一个中环内的一手新房，直接干到了内环的新房价格？！
要知道，上半年同时期开盘的其他项目，比如内环的中海汇德里单价10万，尚海湾9万，这些在环线的位置上，都是优于前滩三湘的
甚至，就连陆家嘴板块的滨江凯旋门也只有不到14万的单价，而作为陆家嘴2.0版本的前滩，已经无限接近内环核心滨江地段的新房房价
而且，最最关键的是，三湘这个让我们觉得疯了的价格，认筹率达到了将近700%的数据。刷新了整个上半年新房最高认筹比
为什么前滩的这个板块价格已经毫无优势的情况下，还有这么多人去抢呢？
首先，整个前滩是一个全新起来的板块，规划也好，道路建设也好，都有着无可比拟的优势，而且，三条轨交，商业、教育都是浦东数一数二的资源，况且有滨江景观加持
不管是从交通、教育、商业还是稀缺景观资源，这个板块占全了
也有人质疑觉得说，12万多的单价，买200多平的大户型来说，其实上海的选择很多啊，比如新天地，比如古北，这些传统的市中心啊，你前滩太远了吧！
我们说没有绝对的市中心，只有相对的中心
因为前滩对于在浦东工作的人来说，这就是妥妥的中心区域！
对于一个在浦东长期生活人，或者整个产业都在浦东的客户来说，前滩几乎是除了陆家嘴之外，次优的选择！
那些说什么古北的，说新天地的，对于生活在浦西的人来说，是市中心，对于浦东人来说，并不是！就这么简单！
02
不仅是板块自身，周边板块价值外溢，也可能是自身升值的利器
同样的，最近认筹的一个很妖魔化的项目，宝山淞南板块的上港星江湾。一个宝山的项目，开出了7.5万的单价。对于这个价格，我第一反应就是，开发商疯了吗？有什么自信能让他开出板块的天花板
后来我去实地看了看，我觉得，开出这个价格是有原因的
因为，身在宝山的上港星江湾，距离杨浦的新江湾板块实在是太近了，几乎是一路之隔
在认筹当天，就在1.5公里之外的世纪江湾同样认筹，单价是13万
1.5公里，单价相差了5万多？？？
虽然上港的项目开出了宝山淞南的天花板，但7万多的单价，也只是新江湾板块的均价而已
所以，板块内工作的刚需，顺理成章的外溢到一路之隔的上港
因为距离太近了，所以这个新江湾除了教育之外的所有的配套，都可以是共享的
虽然宝山距离所谓的人广或者浦西南京路很远，但对于在杨浦上班的人来说，就不算远
03
目前上海的房价为何如此魔幻，其归根结底，还是跟着产业发展走
一句话，你在哪个区位不重要！你自己有没有牛逼的产业，牛逼的配套，或者你有没有牛逼的邻居，很重要！
铺开一张上海地图，你会发现现在一个现象就是，上海的房价，以人民广场黄浦江边为界限，在一定区间范围内，浦东是贵过浦西的
而如果以上下的南北去比较，南面是高过北面的，比如最简单的，闵行区各个板块的房价，差不多跟北面的宝山距离相当的板块相比，已经高出宝山不少
为什么整个上海的房价开始出现向东，且向南方向的上涨，终究还是因为产业
整个上海的产业分布，是向东南方向发展的
上海一共10个国家级产业园，浦东独占5个，而南面的闵行占据3个，所以产业聚集之后，势必是将人口往东南方向导入
很简单，就一个张江科技园区，就能辐射大半个浦东的刚需板块
这也是为什么，浦东的唐镇，明明属于外环板块，但价格依旧能够比肩中环的原因。因为对于选择唐镇的客户来说，以张江为圆点，向四周辐射，唐镇的距离是最近的
其他板块也是如此，距离产业的远近，交通的便利程度，去标榜自己的身价
现在浦西的价格势头在大方向上是低于浦东，最总要的原因就是产业分散
国家能级的产业不够聚集，目前只有虹桥经济开发，以及高铁站和机场两大交通脉络去带动
而即便如此单一，大虹桥的概念，也已经扶持了周边像七宝、九亭、徐泾等多个区域的相邻板块
同样的，漕河泾经济开发区也同样辐射了周边所有相邻的板块
未来，产业在哪里，人口导入就在哪里
有了人口，就会有交通、有商业、有教育，有一切需要的配置。而有了这些配置之后，人口也会越来越多
这是一个良性循环的结果
不要讲什么配套先行，一切的配套先行，都是以产业先行为前提，没有任何产业，没有导入人口的根基，所有的配套先行都是空话
04
那么按照这个逻辑来看，哪些板块有发展潜力？
我想每个区域，都有下一个发展重心的板块
就浦东来说，我第一个想到的是临港
当然，很多人会提出质疑，临港太过于偏远。但我们一直也在说，未来，没有绝对的市中心，只有相对的市中心
那对于在浦东张江工作也好，临港的距离是可以接受的。甚至临港板块内也有产业。几乎足以支撑内部的消耗
或者你有疑问，临港发展这么多年了，怎么还在说临港
我拿出一些数据来说吧，临港这个板块的确已经炒过几波了，但是，还没完
因为临港这个板块后续还有发力点，那么对于还没有上车，或者说在周边工作资金有限的人来说，这个地方的潜力，是肉眼可见的
首先，6月份土拍中，浦东占据14块地，其中临港占据12块。几乎浦东的需求都被挤压到了临港去
而且，临港也几乎是浦东板块单价最便宜的板块，还自带产业加持
六月份土地出让，整个全上海科研的土地出让就只有7块，其中浦东占据4块，临港独占3块
整个浦东的产业方向，依然是往临港加注的
那你说配套呢？临港一直都是靠16号线直通龙阳路交通枢纽大站
而今年下半年开始，16号线不仅加长了车厢，而且开通了从滴水湖直达龙阳路的专车，就是说16号线，开始有从滴水湖直达龙阳路，中间不停歇的车次，时长被缩短至37分钟
这也再次说明了，临港在逐渐的缩短与市区的距离，或者说，更好的融入浦东去
那么其他区域的选择呢？或者说，上海有哪些盘是值得被选择？我先卖个关子
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05
未来，上海的房价不会再跟着环线走
这是基本上可以确定的事情
曾经传统意义上的市中心也好，上只角也好，因为规划改造过慢，且大多已经接近饱和，没有土地再出让，所以很难再会有大幅度的上涨
但是其他的板块，正在不断的缩短与上只角的差距。甚至一些新区价格已经超越了传统意义上的核心区域
上海的各个板块，拥产业自重，各自为王的时代，差不多已经初见端倪
以上为正文，来自咸鱼
