司法实践中企业进入到*程序或案件进入执行程序即面临着对相应财产的拍卖或其他处置，若财产之上附着其他权利，则处置行为可能遇到阻碍。现阶段，利用长租合同进行待处置财产的权利设定以阻碍执行，是较为常见的做法。“买卖不破租赁”的原则限制了法院或*管理人对所涉财产的拍卖或其他处置。
“买卖不破租赁”规则经由法国民法典、德国民法典先后得以明确，现如今已为世界各国立法所采纳。立法投射到司法，理论投射到实践，该规则的适用却呈现另一番景象。一方面，承租人难以真正援引该规则。为保护承租人权益，民法典第725条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”简而言之，即租住的房屋不因为房东卖了房而不能租住。
依据法律规定，“买卖不破租赁”的构成条件包括三个：租赁合同成立生效并未被解除；租赁物已经交付承租人，被承租人实际占有使用；物业所有人将租赁物所有权转移给第三人。正常情况下购买资产的人均会对所购买的资产进行情况调查，若资产附着租赁关系，为避免权利减损，买家大都选择放弃，秉着维护租赁人合法权益的目的及合同的意思自治原则，“买卖不破租赁”被广泛运用。这个条款原本是用来保护承租人的租住权的，但如今逐渐被债务人当作逃避债务清偿，对抗法院拍卖的利器。债务人为了对抗法院的拍卖行为，进行倒签合同恶意延长租赁期、虚假租赁及“以租抵债”、先抵押后租赁等方式的设置，以此阻止房屋进行拍卖。以下对将此类恶意阻碍法院拍卖行为的应对措施进行分析。
恶意延长租赁期是通过倒签合同，债务人与承租人更改租赁合同期限，以延长租赁合同期限的方式进行；虚假租赁则是伪造租赁合同进行债权债务关系的设定；债务人对在所谓的“承租人”并不支付租金的情况下向其提供房屋使用权，进行虚假租赁合同的设置；先抵押后租赁是抵押人已经将已抵押的财产出租的。债权人作为法院拍卖债务人资产的最终受益者，会对债务人的瑕疵资产进行严密调查，针对这些虚假租赁合同的设定行为，通常在法院拍卖前就能进行有效应对。
首先，对虚假租赁合同或恶意延长租赁期条款进行鉴定。可根据纸张、剪裁、墨迹晕染等具有时代特征的方式对签订合同的大致年限进行鉴定，以此判断是否存在签订虚假合同或虚假条款的情形，诚然，司法鉴定可能会因为时间、技术等问题出现一定程度的欠缺。
其次，是否已支付租金是衡量租赁合同真实与否的重要标准。“买卖不破租赁”规则中的租赁合同应当为特殊的租赁合同。理论上，“买卖不破租赁”规则内含租赁物需要完成交付或者完成其他给付才能使得租赁合同成立的要求。因为只有完成租赁物的交付或者其他现实交付，才能确认买受人“已知或应当知道”租赁关系的存在。实践中，频发的转租、虚假租赁、以租抵债等现象也说明对租赁物进行“完成交付或者完成其他给付”的规制之必要。根据法制史上的考察，在合同的学理分类中，诺成合同反而是在实践合同之后产生的，因为其仅需合意即告成立，对合同缔结双方的信用提出了更高的要求。该规则不能被恶意利用，保护不该保护的对象。保护承租人是该规则的立法目的，但该规则对承租人的保护也是有限度的，对其保护不能过分到全然不顾买受人的利益，甚至出卖人与第三人串通，倒签的租赁合同仍然产生对抗买受人实际占有、使用该租赁物的效力，这显然是不妥当的。因此，“买卖不破租赁”规则中的租赁合同应当为特殊的租赁合同，具有实践合同的特征。需要说明的是，将此处的租赁合同特定为具有实践合同的特征，是强调其应该具备特别的“有效性”要求。若租赁合同因未交付租金而不具备“有效性”，被认定为虚假合同，法院或债权人则可以要求返还租赁房屋以备拍卖。
再次，“以租抵债”前提下，债务人对在所谓的“承租人”并不支付租金的情况下向其提供房屋使用权，进行虚假租赁合同的设置，用以抵消债权债务关系，其与债务人之间并不存在真正的房屋租赁合同，这一行为实质上也是虚假租赁合同的表现形式，若认定无真实租赁合同，则“承租人”难以真正援引“买卖不破租赁”的规则。
最后，先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋。此类操作也是目前较为常见的租赁现象，抵押人已经将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
无论以何种租赁方式设定待拍卖资产的权利瑕疵，均应严密审查，防止对“买卖不破租赁”规则的滥用，若债务人以倒签合同恶意延长租赁期、虚假租赁及“以租抵债”、先抵押后租赁等方式设立虚假租赁，并借此来请求法院阻止房屋拍卖，或者在房屋拍卖成功后向竞拍人出示恶意租赁合同，并提起上诉的，则涉嫌“虚假诉讼罪”。
若企业已进入*程序，管理人对债务人财产进行整理时发现债务人存在倒签合同恶意延长租赁期、虚假租赁及“以租抵债”、先抵押后租赁等行为，则涉及个别清偿，依据*法的有关规定，*管理人可对所谓的“租赁合同”进行解除或无效认定，以促使*程序的正常进行。
作者简介：刘啸，震序执行主任、高级合伙人、并购*团队负责人；擅长领域：债权债务*、公司并购、投融资。
梧桐，南开大学硕士，从事法律行业多年，研究方向：企业并购*、涉公司业务及权利研究、民商事纠纷处理等。
