原创 张岳
当下的楼市，机会在哪？
不管市场如何波动，不断刷新我们认知、一直表现坚定的只有一类房子——豪宅。
01
豪宅，风景独好
北京，今年上半年豪宅成交量逆势上涨，单价10万以上的豪宅成交量高达1326套，同比上升49%。（数据来源：中国房地产决策资讯系统）
上海，今年前4月单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，创近年来新高。（数据来源：克而瑞）
广州，上半年一手千万住宅合计网签了1399套，创下历史新纪录，仅6个月的时间卖出以往一整年的量。（数据来源：克而瑞）
深圳，今年前5月刮起一阵购置千万豪宅的风潮，合计网签成交千万住宅3239套，同比上涨50.7%。（数据来源：克而瑞）
夹在广深之间的新一线——东莞，去年千万豪宅成交686套，创下近10年的巅峰，跻身全国千万豪宅成交TOP10。今年“704新政”放松限购后，东莞市场立刻迎来2022年首个“日光”豪宅。（数据来源：克而瑞）
为什么市场冷淡下，豪宅却可以走出独立行情？
自疫情以来，积极的货币政策带来M2增速连续上涨，严重的货币超发加投资渠道匮乏，放水带来的结果是资产价格上涨。近两年，大城市核心资产和小城市普通资产的K型分化越发明显。
8月22日迎来超预期降息，未来货币政策维持宽货币加宽信用是大方向，以上海为首的一线城市开启新一轮楼市放松……一线城市豪宅价格将进一步被推高。
02
这个城市，豪宅即将断供
关于豪宅的定义，绝不是单价破10万、总价破千万这么简单，它是一座城市塔尖人群竞争追捧的居所，是所有奋斗者的终极梦想。
笔者研究深圳豪宅多年，发现深圳豪宅有“两个现象和一个机遇”，而且这个机遇非常有价值。
第一个现象，是深圳豪宅的运动规律。
从90年代的罗湖银湖，到2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾和前海自贸区……
深圳湾
不难发现，深圳的豪宅区会随着城市中心的转移而转移，它们或依山、或临水、或观海，或至少拥有高尔夫资源。并且极具创业精神的新晋深圳富豪，对事业有着更高的追求，因此豪宅区必须与市中心保持最佳通勤距离。
深圳豪宅区的发展史，其实就是一场以城市中心为转移，以最佳通勤距离为半径，以优秀山水资源为依托的规律运动。
第二个现象，是深圳豪宅将面临“断供”。
最近两年，深圳为了稳房价，保刚需，留人才，其土地供应越来越偏向刚需，这也是在变相地压缩豪宅供应。比如：
自2020年开始，深圳土地出让采用“双限双竞”的土拍模式，既限制地价，又限制房价，还要竞人才住房面积，这极大地压缩了开发商的利润。开发商不是慈善机构，低利润绝对造不出高产品溢价的豪宅。
同时，近两年深圳出让的绝大多数居住用地，均要求90㎡以下户型占比不低于70%；《深圳市国土空间规划保护与发展十四五规划》中提出，严格控制大户型高档商品房用地。
简单来说，深圳未来再难见到“低密度高品质大宅”，深圳豪宅将面临“断供”的局面。
最后，我们谈谈深圳豪宅的机遇。
深圳未来的城市中心在大前海。以前海为中心，深圳未来的豪宅区将向哪里转移？深圳“新贵阶层”的居住需求将向哪里外溢？
很大概率就在东莞！
7月4日，东莞28个镇取消限购，一大批有钱没名额的深圳客*入东莞市场，硬生生把东莞新房网签推高56%（7月环比，数据来源：乐有家）。
事实上，这些买入东莞的深圳客，很大一部分是无法忍受厂房和城中村环绕的新中产，以及寻找高端居所的财富人群。
那么以大前海为中心，在有效通勤半径范围内，那些拥有珍稀自然资源，景色优美，交通便捷，配套丰富的低密度高品质住区，在东莞是否存在？
在笔者心中，符合以上要求的项目不多，瑧山悦算一个，它是近几年湾区市场上少见的藏品。
03
深圳都市圈下一个“瑧”系
深圳人对“瑧”系产品并不陌生，从福田香蜜湖的瑧山府，到深圳湾中心的瑧湾汇，每一个万科瑧系的择址，都占据一座城市优质资源的核心地段。
错过香蜜湖和深圳湾，别错过深圳都市圈的下一个“瑧”系——瑧山悦。
（深圳都市圈：包括深圳、东莞、惠州的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县）
作为万科TOP级产品，“瑧”系选址尤为苛刻，国家战略的交汇和不可复制的资源早已刻入基因。
东莞城市发展走过三个时代，从临深时代、中心时代到内湾时代，东莞的发展重心越来越向滨海偏移。
今年5月31日，《广东省第十三次党代会报告》首提“黄金内湾”，着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”，这意味着东莞滨海湾新区成为都市圈协同发展、聚势腾飞的重要抓手，是内湾时代的风口之地。
瑧山悦位于厚街新中心区，享有粤港澳大湾区、滨海湾新区、100公里黄金内湾、广深科创走廊、东莞三大发展核心区“五区”叠加的政策利好，也是国家战略的交汇点。
图片来源东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035年）
在自然资源方面，瑧山悦身处龙阁山公园、文化公园、福神岗公园环绕之中，几乎相当于自带65万平的园林景观，四季如诗如画，实现真正的“公园里的家”。
