近日，广州市规划和自然资源局白云区分局发布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）征求公众意见的公告。从公告中的更新规模预测中可发现，结合白云区具体情况，将有两种更新规模预测情景。如果按稳步推进估算，规划至2035年，白云区推进实施城市更新改造总用地规模40平方公里。其中近期(2020-2025年)推进实施城市更新改造16平方公里，中远期(2026-2035 年)推进实施城市更新改造24平方公里。而如果按增效提速估算，规划至2035年，白云区推进实施城市更新改造总用地规模60平方公里。其中近期(2020-2025年)推进实施城市更新改造18平方公里，中远期(2026-2035年)推进实施城市更新改造42平方公里。
目前看来白云区划定城市更新片区90多个。钟落潭镇、江高镇、龙归街、人和镇、白云湖街等辖内发展潜力大。而近年来也陆续有大型房企抓住片区推出宅地的机会，抢先进入发展。
文/图/表 广州日报全媒体记者 陈白帆
白云区划定城市更新片区90多个
记者发现，本规划共划定城市更新片区93个，总面积325平方公里，平均面积约3.5平方公里。各镇街城市更新片区都有详细的划定。其中，钟落潭镇辖内片区最多，达到18个，包括钟落潭片区、良田片区、长腰岭片区、湴湖片区等。江高镇辖内片区有10个，包括珠江片区、水沥片区、神山片区等。龙归街辖内片区共有8个，包括永兴西部片区、园夏片区、夏良片区等。人和镇辖内有7个，主要有西湖片区、镇湖-新联片区、秀水片区、鹤亭片区等。太和镇片区内有6个，包括营溪-和龙片区、田心片区等。辖内片区比较多的还有白云湖街辖区，包含有大岗-环滘片区、夏茅片区、大朗片区、 龙湖片区等5个；石门街、大源街、均禾街等辖内的片区也有4个。
该规划划定近期重点城市更新片区46个，总面积175平方公里。 对重点城市更新片区提出主导功能定位及主导改造模式实施指引，其中规划主导功能定位包括重点产业发展、产城融合更新、综合服务提升、历史文化连片保护与活化等类型。记者留意到，白云湖、大源街、黄石街、嘉禾街、人和镇、石门街、太和镇、永平街等，均有片区确定主导功能定位为产城融合更新，而规划主导改造模式则既有自主改造，也有政府收储。
多个大盘已扎根产城融合更新片区
值得留意的是，今年年内，白云区多个全新大型住宅项目，选址正是在城市更新片区较多的镇街内，而这些镇街辖区内，也早已开通有地铁十四号线站点和地铁三号线北延段站点，再加上近期开通的地铁八号线北延段，缩短了交通距离。
划定有最多城市更新片区的钟落潭镇，目前已有保利珑玥公馆。该项目是保利在2019年6月底以超过41亿元拿下的巨无霸住宅地块，距离广州地铁14号线钟落潭站约500米。目前该盘对外报价主要在“2字头”至“3字头”，主推户型包括建筑面积约76平方米至89平方米的实用三房，约99平方米至102平方米的四房，适合首次置业者和刚改置业者选择。
人和镇辖区内有7个更新改造片区，未来T3航站楼高铁站将成为广州市联系大湾区的重要交通枢纽。在白云区“1358”发展思路中，人和镇获得“北部临空经济区”功能定位。人和镇主力一手住宅项目为时代龙湖·云来之城，整个项目距离流溪河滨水艺术景观带仅约500米，其洋房产品近期报价在“3字头”左右，主要为布局舒适的94平方米至139平方米的2 1房和3 1房。
石门街辖内，共有城市更新片区4个，随着地铁八号线北延段的开通，从石门一带的滘心、鸦岗片区等一线直达海珠区万胜围，距离可以缩短到1小时以内。而白云湖数字科技城（黄金围片区）的建设启动，白云湖及石门街板块对于白云区未来发展的重要性也越来越明显，该板块的在售大型住宅项目主要是亭岗站旁的品实·云湖花城，该项目近期主要在售约80平方米至约140平方米的三房至五房，报价在“3字头”至“4字头”。
江高镇一带，在售一手住宅项目主要有中铁诺德阅泷。该项目目前报价大约“3字头”，以紧凑实用的79平方米至98平方米2 1房和3 1房为主。
记者观察：
白云区城市更新有明确指引
房企进入将更有规可循
广州日报全媒体记者 陈白帆
此次《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）可以说基本定调了白云区未来15年城市更新方面的战略和规划。更新的目标是，通过城市更新支撑白云区建设具有全球影响力的国际大都市现代化中心城区，打造新旧动能转换加速区、城市功能提质引领区、治理水平提升标杆区、文化活力焕发先进区、生态文明建设样板区、品质生活营造典范区。近期完成白云区主要南北向交通走廊沿线及重点片区的城市更新，中远期基本完成全区重要功能区域和重要节点的城市更新。
从此次分区划定的面积看，鼓励改造区虽然只占白云区总用地面积的20%，但也达到了120平方公里，近4个越秀区，可见其发展潜力的巨大。从其近期计划推新的项目看，旧村将达到39宗，其中2020-2023年实施项目8宗，2024年-2025年实施项目31宗。同时近期还计划推进50宗旧厂房改造项目以及87宗旧城镇改造项目。值得留意的是，该规划大纲提出，研究制定针对城市更新项目的招商引资工作指引，明确更新项目对新增产业用房、人才住房、交储用地等城市更新贡献指标的原则性要求，对促进产业发展的城市更新项目给予一定的财税优惠、容积率奖励等政策，有效鼓励四上企业快速落户，带动全区产业升级转型。
对于房地产企业来说，需要更加留意各个片区着力发展和打造的产业动向，确定这些区域如何做好产城融合，这样才能吸引到更多人才在片区就近工作和安家。但是，记者也认为，尽管白云区拥有辽阔的土地资源，但各类改造也有自己的更新难点，需具体问题具体分析。因此，整个发展时间线还是会比较长，房企应该在其住宅产品定位和定价方面先谨慎一些，避免过度透支未来利好。
主要镇街城市更新片区及板块内住宅项目
镇街 更新片区数量 在售一手住宅项目
钟落潭镇 18 保利珑玥公馆
江高镇 10 中铁诺德阅泷
龙归街 8 绿地云央
人和镇 7 时代龙湖·云来之城
石门街 4 品实·云湖花城
永平街 4 新世界云逸
同和街 2 越秀·星汇云城等
