《海南自由贸易港建设总体方案》出台后，海南再一次成为市场关注的焦点！对于未来的无限商机，不少上市公司正摩拳擦掌。

(海南规模最大的免税店三亚国际免税城外观，目前进入免税城消费的消费者还必须佩戴口罩)

1、免税提额 种类扩大 海南免税成旅企必争之地

随着疫情的稳定，人们的“报复性消费”逐渐被提上日程。近日，中共中央、国务院近日印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案中提出“放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元”，这对消费者和免税行业来说，无疑是一个重大利好消息。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，“免税购物”是发展海南自由贸易港、推进国际旅游消费中心建设重要的一张牌。这既是疫情下形成海南自贸港开局新亮点的重大举措，也是充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力的现实需要。

免税提额利好行业

此次《方案》中备受关注的规划要数放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类。

从2011年4月海南离岛免税政策正式落地以来，9年来，政策经历了数次调整，在限额、对象、商品种类和购买方式等方面不断放宽，额度也从最初的5000元提升到如今的10万元，商品种类从18种扩充到2019年的近40种。免税政策适用的旅客范围也在扩大。从飞机旅客扩大到包括火车、轮船的离岛旅客。

随着今年6月1日海南离岛免税新政揭晓，这对免税消费行业的利好毋庸置疑。券商分析师直言，在今年疫情背景下新增离岛补购模式，件数已突破限制，渠道拓宽后，今年离岛免税营收规模仍有望创新高。此外，这次离岛免税新政涉及免税品类扩充，将扩大消费人群覆盖面，带动购物人次及销售额。统计显示，从历次免税可购物品类来看，2011年政策落地初期，免税产品种类主要有首饰、工艺品、手表、香水等18种商品；2015年免税商品品类扩大至38种，2018年进一步增加部分家用医疗器械商品。在免税商品的品类不断扩产下，2011-2019年海南免税购物人次从50万人跃升至384万人。

三亚免税城已客流已恢复到疫情前的情况，排队结账的人流汹涌

安信证券预指出，本次政策落地后，从三亚离岛免税店增加的商品品类看，将主要新增的是酒类产品。目前酒类产品已上线三亚离岛免税网上官方商城，截至2020年5月21日，洋酒共有94种，红酒39种，原价对比天猫旗舰店商品价格，多数商品具备价格优势，从2015年全球免税品中酒类销售额占比16%，保守预计酒类产品可贡献10%销售额。

商务部研究院国际市场研究所副所长白明对证券时报e公司记者表示，该方案涉及内容较多，主要体现在“税”、“关”、“游”（税收、海关、旅游）三个部分，多项政策力度很大。其中，"部分进口商品零关税”、“允许岛内免税购买”、"离岛免税购物额度提升至每年每人10万元”等信息比较关键，清晰地勾勒出海南未来的消费潜能。

免税行业复苏明显

在疫情冲击下，出境旅游业务全面停摆，国内免税品尤其是海南的离岛免税政策对国内游客吸引力巨大。

据了解，今年疫情期间，2月20日，中国国旅旗下海南各免税店恢复营业，在恢复营业的第二天，三亚国际免税城电商当日销售额突破4428万元，创电商单日销售最高记录。数据显示，今年五一假期，在免税购物“五月五折”促销活动的刺激下，节日期间，海口美兰机场免税店和日月广场免税店共接待购物人数2.56万人次，销售额6237.24万元，同比增长18.57%，人均花费2431.96元，同比增长23.65%。

对于万众期待的提高额度，中免集团海口免税店媒体主管张可对证券时报.e公司记者表示，“由于落地细则还没出来，所以，10万元的免税购物额度目前仍未有实施，一切按照原来的免税购物规则进行，即离岛旅客（包括岛内居民旅客）每人每年累计免税购物限额3万元”。

记者看到，在海口规模最大的日月广场免税店内，消费者络绎不绝，不少更从东北等地来旅游购物，并直言免税品价格相比香港免税店折扣更大更优惠。张可表示，目前免税店已基本恢复到疫情前的销售情况，以往去日韩和香港购物消费的游客，因为疫情外游不便，也有不少转到海南消费，反而成了增量。

6月7日上午，记者驱车三小时赶往海南岛内最大的免税店——三亚国际免税城。这里更是一片人气爆棚的景象，每个收银台前都排起了长龙，消费者一边等待交费，一边用离岛免税手机app迅速搜索下一个目标。不仅如此，周末免税城周边的酒店全部满员，离免税店最近的民生威斯汀酒店的大堂人头攒动，人流量完全不输旅游旺季。

从深圳打“飞的”来血拼的张小姐告诉记者，以前常常去香港购物，由于香港又延迟通关一个月，索性来三亚购物，没想到这里的商品比香港更佳实惠。她笑着对记者说自己进免税店不到半小时就把12件商品的件数额度用光了，但想买的商品还没有买齐，“过几个月还得再来一次”，她一边整理手中的购物袋一边对记者说。

据免税店工作人员介绍，免税店现在上线了离岛补购服务，在旅客离岛后的180天内如有剩余免税额度，可凭离岛机票在微信公众号的补购商城里下单，商城免费邮寄，并且享受同样的优惠。

旅游企业积极布局

海南的离岛免税店基本由中国国旅旗下的中国免税品（集团）有限责任公司（简称“中免”）和海南省免税品有限公司（简称“海免”）垄断，目前，消费者在海南免税店的消费，基本都贡献给了中国国旅。

除了中国国旅，作为国内少数几家涉足免税业务的上市公司—凯撒旅业正加快在免税方向的布局，而海南是其重要布局区域。凯撒旅业对证券时报e公司记者表示，2019年，凯撒旅业正式在海南设立同盛免税，作为其免税业务的控股管理平台。今年4月9日，凯撒旅业宣布将注册地址由陕西省宝鸡市变更为海南省三亚，同时进一步增资海南凯撒集团，彰显在免税领域的野心。其后，凯撒旅业引入背靠建投华文及三亚发控的文远基金，着力推进在三亚市内及机场的免税项目。值得关注的是，三亚市政府同凯撒旅业签署合作协议，前者将支持凯撒旅业在三亚的旅游、免税等业务发展，促进凯撒旅业在三亚的落地。

与此同时，海南省方面也在积极接触国际免税零售巨头，计划引入海南。海南自由贸易港建设总体方案公布后的第一天，海南省委*刘赐贵就与世界最大机场免税商杜福睿集团视频连线，推进相关领域务实合作。据了解，杜福睿集团(Dufry)业务遍布全球65个国家，2019年销售额达88.5亿瑞士法郎，为全球排名第一的免税集团。

面对来自国内外竞争对手的觊觎，中国国旅也加强了在海南的布局。2018年9月，国旅的国内总部正式从北京迁入海口，注册资本达158亿元。其后，在2019年初，为调整优化公司业务结构，解决公司与控股*之间的同业竞争问题，国旅将主营旅行社业务的全资子公司中国国际旅行社总社有限公司100%股权转让给中国旅游集团有限公司，国旅不再经营旅行社业务，公司发展战略也调整为聚焦以免税业务为核心的旅游零售业务。

今年5月7日，国旅宣布拟以20.65亿元的价格收购公司控股*中国旅游集团持有的海南省免税品有限公司（以下简称“海免”）51%股权。交易完成后，海免公司将纳入中国国旅合并报表范围。围绕如何落实落实离岛免税新政策，中国旅游集团董事长万敏表示，要继续加强免税业务全岛布局，引进高端消费品牌，创新经营方式，不断做大海南离岛免税消费规模；进一步加快新海港、日月广场免税店、三亚国际免税城等项目建设，着力解决旅游服务中的“痛点”“难点”， 提升海南旅游服务品质。

2、金融开放制度多项创新 海南急需弯道超车

自贸港建设进程中，金融业担当着重要角色。6月1日发布的《海南自由贸易港建设总体方案》中，涉及金融开放的政策就多达14条，方案对标全球高水平开放形态，提出了一系列促进跨境资金流动自由便利的金融开放和创新政策。

中泰证券指出，金融开放的背景下，海南自贸港灵活高效的金融投资体系建设，为资本市场开放提供范本。海南作为对外开放的试验田，将为全国范围内更加深入的改革开放提供宝贵的经验以及制度指引。为实现跨境资金流通的自由便利，推动自由贸易账户体系及结算中心等多种手段的落地，金融的开放与创新或持续推进。

急需弯道超车

毕业后留在海南已逾十年的李飞（化名）是一家地处海口的券商营业部经理，在海南早已置业安家，也见证着海南金融业的发展。“《方案》提出多个涉及金融开放的内容，我也很关注，但还要具体落地的细则。”李飞认为，目前尚未有一家本土的券商或银行登陆资本市场，海南的金融发展只能选择弯道超车。

弯道超车的方式有很多，金融科技、数字金融或是未来海南的方向之一，而海南在区块链上的布局领先内地很多地区。2018年10月，国内首个正式授牌的区块链试验区在海南生态软件园设立。今年5月，海南省工信厅印发《海南省关于加快区块链产业发展的若干政策措施》，设立区块链产业基金，鼓励省工业和信息产业投资基金按市场化方式发起设立10亿元区块链产业子基金，吸引社会资金集聚形成资本供给效应，为区块链企业提供天使投资、股权投资、投后增值等多层次服务。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林对证券时报e公司记者表示，加快推进金融市场开放。加快建设海南自由贸易港，一个制约因素是货币自由流动。“海南能不能利用区块链技术研发和创新应用，解决海南货币自由流动的问题。若一两年内在这件事上有重大突破，将有利于加快海南自贸港建设进程。”

就在上月，中国银行海南省分行依托“跨境金融区块链出口应收账款融资平台”，成功为通威（海南）水产食品有限公司办理一笔金额为100.2万美元的出口应收账款融资业务，这是海南省首笔基于区块链技术下的出口应收账款融资业务。海南银行业人士指出，该平台是我国跨境金融领域的重要创新，在海南开展试点，不仅将促进海南自贸港金融开放，也将直接便利涉外企业跨境资金使用。

政策紧贴海南

海南从建立特区到发展国际旅游岛，直到现在的自由贸易港，金融开放的措施持续推出，但对海南实体经济的推动效果仍然有限。

李飞认为，金融需要有大量人才和实体经济支撑，海南的GDP规模不大，人才也存在缺口，这也是今年金融开放有政策但发展较慢的原因。

这次《方案》提出多个涉及金融开放的内容，特别指出支持金融机构立足海南旅游业、现代服务业、高新技术产业等重点产业发展需要，创新金融产品，显得更为贴合海南实体经济需求。具体来看，《方案》中对于旅游产业的支持有：对有稳定现金流的优质旅游资产，推动开展证券化试点。对服务行业的金融支持有：支持金融机构在依法合规、有效防范风险的前提下，在服务贸易领域开展保单融资、仓单质押贷款、应收账款质押贷款、知识产权质押融资等业务。对于高新技术产业的金融支持有：支持涉海高新技术企业利用股权、知识产权开展质押融资，规范、稳妥开发航运物流金融产品和供应链融资产品。

“海南自由贸易港对标的是全球自由经济区，率先在海南自贸区落实金融业开放政策，区内旅游、贸易等经济活跃将推动金融业快速发展，而资本市场将助力海南越来越多的旅游、金融企业实现跨越式发展。”光大银行金融市场部分析师周茂华对证券时报e公司记者表示。

相比内地金融中心已经较为成熟的金融设施，《方案》在金融开放中重点提及了支持海南自贸港建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所，加快结算中心的发展，完善海南金融基础建设。而这也是基于海南金融基础远落后于内地一线城市的考虑。

推进境外融资

海南建设中国特色自由贸易港，需要在金融市场开放、跨境投融资、国际结算、外汇交易、金融监管等金融制度安排上有重大突破，而首先可以突破的地方就是自由贸易账户体系。

2019年1月，海南自由贸易账户（FT 账户）顺利上线运行，目前已有 10 家银行提供FT 账户金融服务，业务覆盖整个自贸港，到今年一季度末，FT账户开户主体数量14911个，共发生资金流动211.03亿元。FT账户是针对自贸区金融创新的基础工程，其准确称呼是“自贸区分账核算体系”，是在自贸区分账核算单元开立的规则统一的本外币合一的账户，独立于现有的传统账户体系。

除却FT账户外，《方案》明确指出，计划在2025年前，试点改革跨境证券投融资政策，支持在海南自由贸易港内注册的境内企业，根据境内外融资计划在境外发行股票。周茂华认为，支持海南自贸港内注册企业在境外发行股票在海外融资，这是海南自由贸易港加快与国际市场融合，海南将成为联通内地与全球的又一个高标准“桥梁”；有助于国内企业积极“走出去”，拓展企业融资渠道；吸引更多企业在海南自由贸易港落户，吸引更多有竞争力的旅游、服务业及高新技术企业进入等；同时也便利了全球投资者参与海南自贸区建设、分享发展成果。

“海南的地理位置已经决定，其与国际接轨相对便利，同时紧邻广东等开放时间早的地区，因此《方案》明确提出支持在海南自贸港内注册的境内企业通过发行相关金融产品到海外融资。”商务部国际研究所副所长白明对证券时报e公司记者表示，《方案》明确提出支持在海南自贸港内注册的境内企业通过发行相关金融产品到海外融资，是根据海南自贸港的特殊性安排的。

3、高新技术寻求“定点突破” 区块链医疗科技备受关注

高新技术产业是海南继旅游业和现代服务业外，重点发展的产业方向。证券时报e公司记者在海南实地走访中获悉，通过吸引大企业入驻，提供配套环境构建完整的产业生态圈，成为海南吸引企业的“妙招”，目前已在多个片区体现出产业集聚效应。

科技企业战略布局

《海南自由贸易港建设总体方案》中明确提出，建设区域医疗中心，建设国家区块链技术和产业创新发展基地。

两年前限购措施“冻结”房地产以来，海南在旅游和现代服务业之外，谋求在高新技术产业上的突破发展。而围绕区块链技术作为发展重点之一的海南生态软件园，以及引入国外先进医疗技术的博鳌乐城国际医疗旅游先行区，成为海南高新技术发展的排头兵之一。

近日，记者驱车30公里来到位于毗邻海口市的澄迈，湖光水色，绿树成荫，一座座低矮的别墅式建筑安静伫立在园区内，园区的另一边是正在大兴土木修建海南生态软件园二期工程。“目前园区已有腾讯等入园企业5000余家，工作生活约1万人。”海南生态软件园管理局有关人士介绍说。

自贸港区块链试验区

海南生态软件园二期在建工程

为了吸引人才，科技园耗资20亿建成了国际化的12年制学校ischool，该学校作为软件园配套设施，为引进人才的子女提供优质教育。工作人员告诉记者，虽然教育界提倡父母与子女要保持足够的亲子时间，但一些特殊工作人群做不到按时上下班，于是学校提供7*24的托管服务，为互联网加班人士解决后顾之忧。在解决人才子女教育问题的同时，这所学校也在广纳海内外高级人才。去年年底从美国常春藤名校硕士毕业的思思（化名）告诉记者，她的家乡在陕西西安，回国找工作的时候考虑到自然环境和父母养老，以及优惠的人才引进政策，她选择了来到海南这所国际化的学校任教。

为吸引人才耗资20亿的12年制学校ischool

据了解，海南生态软件园2009年开工建设，一期规划面积3000亩，二期14.5平方公里，，是海南发展互联网产业的主要载体和平台。腾讯作为国内互联网龙头企业之一，在生态软件园布局不少。记者走访期间看到，在园区一期建有腾讯众创空间（海南），园区二期则有规模更大的腾讯生态村。

腾讯相关人士对证券时报e公司记者表示，2019年6月，腾讯电竞首次将全球电竞运动领袖峰会落地海南博鳌亚洲论坛国际会议中心。海南省也正式将电竞这项体育运动提上产业发展议程，并出台扶持电竞产业发展的专项政策“海六条”。同时，腾讯电竞全面升级“电竞运动城市发展计划2.0”，海南成为该计划落地的首个省份。在加入拥有腾讯旗下50多个数字IP及超过60个数字文创项目的TGC和TGA腾讯电竞冬季运动会后，“海南腾讯数字文创月”系列活动给海口及周边的相关行业直接带动的经济效益超过2000万。腾讯相关人士认为，随着电竞产业发展的成熟与电子竞技认知的提升，及迎合社会发展需求的新职业诞生，自然催生出更多高层次、高水平的电子竞技岗位，在推动电子竞技产业发展、提升社会效能的同时，实现带动大量相关人员的就业实现。

海南生态软件园只是海南省“推动海南自由贸易港建设的样板区和试验区，承载实施海南自由贸易港早期安排政策重要任务”的11个重点园区之一。此外，文昌国际航天城、海口国家高新技术产业开发区、海口复兴城互联网产业园、三亚崖州湾科技城等都面向高新科技展开双臂欢迎。早在今年3月，智能语音技术提供商科大讯飞就正式签约进驻三亚崖州湾科技城，为推动建设海南自贸区（港）翻译服务中心、国家新一代人工智能开放平台三亚中心、人工智能成果展示中心，共同合作建设崖州湾科技城智慧园区奠定基础。

与此同时，投资约12亿元的文昌航天超算中心今年4月开工后，现正开足马力加快建设，力争2021年交付使用。超算中心建成后将以航空航天为核心，搭建生命科学、生物医药、遥感遥测、气象预报、工业仿真、风洞模拟等领域的计算服务平台，实现“大数据 云平台 超算中心”的国内最新的多功能、多场景应用。

医药科技先行先试

博鳌乐城是首个国家级国际医疗旅游先行区，拥有国家九项突破性优惠政策支持，通过审批后可同步使用国际先进的医疗新技术、新药物、新设备。同时，博鳌乐城先行区也是海南自贸港建设的重点园区之一。

根据目前的监管现状，国外先进创新药物及医疗器械进入国内市场，至少需要五年左右的时间，由此导致全国每年大概有60万人去国外求医问药。而乐城先行区使用的未经中国注册、临床急需进口的药械的临床数据，可以转化为真实世界证据，将缩短产品上市时间，降低全球创新药械进入中国市场的成本。

博鳌恒大国际医院是首批入驻博鳌乐城国际医疗旅游先行区的大型综合性医疗机构。自2018年2月正式开业以来，博鳌恒大国际医院作为美国布莱根和妇女医院在海外唯一附属医院，利用特许政策把国外包括药品、器械、技术、人才等方面的先进医疗资源引入国内。博鳌恒大医院相关负责人对证券时报e公司记者表示，借助海南自贸港政策落地，医院将继续作为国际医疗交流的重要平台，不断提升医疗服务水准，同时依托自贸港税收方面的改革，加大引进特许药品、特许器械和特许技术的力度，达到与国际医疗领域发展的“三同步”。另一方面，紧密配合自贸港和先行区关于国外一流大学在海南建立分校的有关政策，积极拓展医院在医教研等方面的全面提升，运用真实世界研究及产学研转化，促进国际医疗成果进入中国市场的速度。

“在自贸港政策的激励下，我们有理由相信，在不久的将来，博鳌恒大国际医院及先行区将成为涵盖国内及东南亚地区重要的区域医疗中心。”前述负责人表示。

4、期待自贸港措施尽快落地 岛内外上市公司布局提速

6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》正式出台，不仅海南本岛上市公司，岛外许多上市公司早已厉兵秣马，积极布局。

海南橡胶董秘董敬军对证券时报e公司记者表示：“《方案》的出台不仅是海南人民的期待，实际上也是全国人民的期待，和当前国际国内环境下打造对外开放的新高地的现实需要。我们也期待海南自贸港在前期自身探索和国内先进自贸区经验的基础上能够再上一个新台阶。”

凯撒集团相关人士对证券时报e公司表示，凯撒集团将紧抓海南自贸港建设的政策机遇，从入境入岛、体育、康养、会展旅游，免税业务，文化演出活动，食品配餐业务，旅游金融业务等层面落地海南。前不久，凯撒集团海南总部还与兴业银行三亚分行达成战略合作，双方将在旅游及旅游金融业务上展开深入合作。

岛外企业静待商机

“去年公司完成了海南迎宾馆的项目，现在也在密切关注海南自贸港政策的落地，相信产业园区和公共设施建设将会有不少机遇。”宝鹰股份相关人士对证券时报e公司表示。

作为中国建筑装饰行业领先的大型综合装饰企业，宝鹰股份在海南的商业和住宅项目均有布局。前述人士表示，宝鹰的地产项目与恒大，雅居乐均有稳定合作，商业项目方面则在酒店产业园区有布局。自贸港方案出台，新一轮基建热潮让不少上市公司在静待商机。

旅游及服务业是海南未来发展的重点产业，凯撒旅业在海南布局已久。根据此前海南省旅文厅与凯撒集团签署的合作协议，凯撒集团将在入境入岛旅游、产业投资基金、境内外推广等领域推进海南发展。随后，凯撒集团就在海南设立第二总部，深入推进在琼业务。海南总部设立后，围绕海南当地的高端旅游、医疗康养旅游进行了挖掘和探索，通过旗下旅游板块的凯撒旅游进一步挖掘海南旅游资源。

凯撒集团相关人士指出，凯撒集团将紧抓海南自贸港建设的政策机遇，从入境入岛、体育、康养、会展旅游，免税业务，文化演出活动，食品配餐业务，旅游金融业务等层面落地海南。接下来，凯撒还将持续围绕海南市场深耕细作，借力海南自贸港建设东风，加快海南布局。

作为旅游业龙头央企，中国旅游集团董事长万敏表示，下一步集团将牢牢抓住当前难得机遇，围绕国际旅游消费中心建设，继续加强免税业务全岛布局，，积极在琼开展旅游投资、景区酒店运营、邮轮游艇等业务，着力解决旅游服务中的“痛点”“难点”，提升海南旅游服务品质。

作为海南免税店的控股方，中国国旅则表示，未来公司将充分把握海南自由贸易港建设的发展机遇，不断完善公司在海南市场的免税业务布局，促进线上线下渠道融合，不断巩固公司在海南免税市场的优势地位，助力海南自由贸易港和国际旅游消费中心建设。

早就已布局海南的棕榈股份表示，公司在海南区域打造了海南三亚财经国际论坛中心、海南三亚海棠湾壹号、海南陵水河景观廊等很多优质项目，并参投5A级景区海南呀诺达热带雨林文化区；海南特色小镇项目由海南棕榈生态城镇发展有限公司与海南农垦东太农场有限公司签署项目合作合同，已共同成立项目公司。海南自贸港建设加速之际，公司将积极拓展海南区域业务，助力海南发展。

岛内企业静待人才

“自贸港的规划和推进，有中央的强力政策支持，但今后的建设落地，还是要立足本地企业，”对于企业在自贸港后续建设中的作用，海南橡胶董秘董敬军对证券时报e公司表示：“政策落地靠喊口号是不行的，一定要发挥本地企业优势。比如我们是本地大型的现代农业企业，也是国有控股上市公司，这就要充分发挥我们自身的企业优势，在自贸港建设中率先起步、增砖添瓦，争取能为自茂港的建设作出自己的贡献。”

海南航空相关人士接受采访时表示，“第七航权”是目前岛内航空公司最为关注的政策红利点。所谓第七航权指的是：某国或地区的航空公司，拥有完全在其本国或地区领域以外经营独立航线，在境外两国或地区间载运客货的权利。

海南瑞泽透露，公司已积极关注海南自由贸易港建设项目落地及推进情况。公司在海南省的主要业务包括商品混凝土以及园林绿化工程、设计、苗木销售等，公司也在积极拓展海南省内的市政环卫业务。

更多上市选择密切留意，关注政策何时能够落地。”海南本地经济规模和市场有限，人才也不足，这也制约了上市公司的投资意向。“有海南某上市公司管理人员对证券时报e公司表示。

为吸引人才来海南发展，近年海南动作不断。6月8日，海南省委*刘赐贵表示，海南确定了2025年“百万人才进海南”计划，省委成立了人才工作委员会，围绕人才如何发挥才干，在住房、子女就学等方面提供各方面的便利政策。

“这两年来，已经超过10万人到海南就业创业。这和当时改革开放时10万人才渡琼州海峡不同的特点是，那时候的博士是在大街上擦皮鞋，因为他没有事干。我们现在讲的是10万多人到海南，都是有就业岗位的。”刘赐贵表示，最近海南推出4万多个向全球招聘的岗位，已经有几十万海内外的人才踊跃报名。

5、海南拒绝成为房地产加工厂 岛外客寻求商业物业机会

《海南自由贸易港建设总体方案》6月1日出炉，但与房地产几乎无关。

关于房地产，《方案》只有一句话，即“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。

这与持续逾两年的限购政策而陷入“冰封”下的海南楼市几近相仿。以建设自贸港为契机，两年来，海南凭借“壮士断腕”的决心，正经历一场去地产化运动。今年一季度，海南全省非房地产投资同比增长14.8%，非房地产投资占全省总投资的比重为62.2%，自2011年以来占比首次超过60%。

6月8日，海南省委*刘赐贵谈及海南严格执行房地产调控政策时表示，我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的。

一位海南地区TOP5的项目销售负责人对证券时报e公司透露，自贸港政策出台后，本地刚需居民感受到了海南的潜力，前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼的等商业地产，密切关注未来升值的空间。

加码限购

6月6日证券时报e公司记者来到在海口市政府所在的西海岸区域，簇新的楼盘层层叠叠，规划规整的马路上却行人罕见，车辆稀疏。除了区域中心的远大城购物中心还有些人气，其余街道更是颇显冷清。

经过十年发展，海口西海岸片区仍然有待聚拢人气，这既有交通较远就业机会不足的因素，也有房地产被候鸟型投资者主导的症结。据市场分析调查，养老度假客户和投资客占据65-70%购房人群，这导致西海岸片区楼盘亮灯率极低。

海南房地产过去超高速发展留下的阵痛，仍历历在目。但从2018年4月起，岛外投资客入琼的路径被直接封死。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产房地产市场的通知》，对海南房地产实施全域限购。

在疫情期间，今年3月海南更推行“现房销售”政策。3月8日起，严格执行本地居民多套住房限购政策，对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居房与商品房。

在调控的不断加码下，市场稳步降温。“尤其是今年3月海南全国首推现房销售的政策，这是在疫情期间，业内反应比较大，这显示了海南政府调控房价的决心。”海口市房地产业协会秘书长王路表示。

2017年，海南省商品房销售额刷新历史纪录至2713.7亿元，同比涨幅高达82.1%；但2018年，这一指标急剧下降23.2%；到了2019年，海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月，海南商品房销售额再度萎缩45.1%至224.91亿元。销售额的同比降幅逐年扩大。

回顾海南对房地产调控的历程，海南省委*刘赐贵6月8日表示，“从2015年开始，我们对房地产提出了“两个暂停”，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建。因为当时房地产商手头上掌握了几十万亩的可以用于建设商品房的土地资源。当时在海南有2万多家房地产商，很多市县是靠房地产卖地建房取得税收、取得固定资产投资，后来我们在2/3的市县取消了固定资产的投资考核和财政收入的考核，实际上也是对各市县房地产产业进行了根本的限制，是为了落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念。”

海南大学政治与管理学院研究员夏锋认为，历史证明，任何一个地区或城市，如果完全依靠房地产发展是不可持续的，坚持“房住不炒”是为海南自贸港建设发展定调，摆脱房地产依赖。

冰封现状

“全域限购后，其他市县的新盘市场上，几乎没有多少符合条件的购房者，销售量和销售额萎缩至不到以前的30%。”一位海南地区TOP5的项目销售负责人谈到。

走在海口街头，往日密集的中介铺面已大部分不再开业，部分开门营业的店内空无一人。海口多个在售楼盘，偌大的营销中心空荡荡。“限购政策让岛内外的投资客都没有空间，只有部分海南本地刚需客会来看房，但这需求毕竟有限。”前述项目销售负责人表示。

海南省统计局的数据显示，2020年前四个月，19个市县中，销售面积不足1万平方米的有9个市县；销售额不足亿元的有8个市县，大部分都集中在海南中部和西部地区。

在海南楼市的重镇海口，虽然限购加码，但本地供需客和改善型的本地需求仍然强劲。6月6日，在海口比邻江东新区的一个楼盘新推一栋现房，当日上午基本已经售罄。“只要地段足够好，有区位优势，在海口和三亚仍然不愁卖。”

2019年，海口市全年销售面积达到440.56万平方米，同比上涨12%；销售额约677.8亿元，同比上涨30.2%。前述项目销售负责人表示，由于存在一手楼限价，地段好的新盘仍然有海南本地刚需客入手。

但类似的“笋盘”毕竟是少数，更多中小地产商面临限购后的去化压力。

购房者减少外，这两年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院报告指出，2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期下降到11个月，如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售，王路透露，目前海口新房存量已经见底，库存在5个月左右。

更多的土地，改为产业用地。根据《海南省2020年重点项目投资计划》，2020年海南共安排省重点项目105个，总投资3772亿元，年度计划投资677亿元。可以预见的是，未来海南产业园区建设必将提速。

此外，自贸港总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜，表示要大力发展旅游业，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省，并对有稳定现金流的优质旅游资产，推动开展证券化试点。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。

“自贸港是为吸引更多的企业进驻，会坚决走房住不炒的道路。”王路表示，在未来，海南将增加产业用地及商业物业用地供应规模，住宅用地供应随之减少。海南将走上“去住宅”的道路，主赛道也将由住宅地产切换为商用物业，产业物业。

未来红利

“海南的房地产行业和雄安类似，海南可能会遵循雄安的发展规律。最近两年，海南对房价控制的比较得当，预计海南会维持现在的房地产态度，房住不炒，并不会因为海南的特殊性而去掉这个红线。”浙商证券陈昊认为，之所以这次方案中没有强调关于海南房价的问题，主要在于近两年海南控制房价上面取得的成效显著，所以维持现在控制力度比较合适。

随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布，海南的地产销售们又活跃起来。“《方案》带来的红利是看得到的，海南未来人口和经济总量都会稳步增长，这是楼市升值的潜力。”前述海南房地产项目销售负责人表示。

自贸港政策出台后，海口部分热点楼盘的看盘人流在增加。前述前述海南房地产项目销售负责人表示，海南本地刚需居民已经感受到了海南的潜力，前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼的等商业地产，密切关注未来升值的空间。

“自由贸易港的建设需要大量的基础和城市建设方面的投入和发展，这都离不开房地产，它包括了商业楼宇，包括了写字楼，金融大厦等设施。”广东省房地产研究会执行会长韩世同对证券时报e公司表示，海南自贸港方案提出后，如果又转化成新一波的房地产开发热潮，那方案就肯定是失败的。

持续两年的限购，限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应，限制海岸线开发。未来海南新增供给不会太多，现有存量土地的价值或将重估。

“我认为不应对2025年之前自贸港建设期望过高，但也不宜对未来期望过低。”王路表示，2025年前的自贸港处在制度建设期，更多是试错；5年后的自贸港随着制度落地成熟，海南将会迎来制度红利的巨大发展变化。

6、迟福林：海南自贸港建设对标世界最高水平开放形态

“要把制度集成创新摆在突出位置，高质量高标准建设自由贸易港。要以开放为先，对标当今世界最高水平开放形态，实施更大范围、更宽领域、更深层次的全面开放。”6月6日，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林在《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）学习报告会上对建设自由贸易港的意义以及竞争优势作出解读并提出期待。会后迟福林接受了证券时报·e公司的专访，以一个海南成长见证者的身份阐述了对自由贸易港的理解。

迟福林说，在全球疫情和世界经济形势严峻复杂、我国发展面临的风险挑战前所未有的特定背景下，发挥海南实施全面深化改革和试验最高水平开放政策的独特优势，加快建设中国特色自由贸易港，是建立开放型经济新体制的根本要求，是打造法治化、国际化、便利化营商环境的迫切需要，是建设现代化经济体系的战略选择，是支持经济全球化、构建人类命运共同体的实际行动。

迟福林指出，建设海南自由贸易港是国家重大战略，一是打造我国制度型开放的新高地，二是打造我国的重要开放门户，三是打造我国深度融入全球经济体系的前沿地带。迟福林教授认为，海南自由贸易港制度安排的主要特点突出表现在：体现中国特色，对标世界最高水平的开放形态，把制度集成创新摆在突出位置，分阶段、分步骤推进海南自由贸易港建设。

迟福林教授认为，加快推进海南自由贸易港的开局之举，一是要以产业大开放带动产业大发展。重点在于要创造条件，使人流、物流、资金流等要素“活起来”，使市场“活起来”。此外，加快重点产业项下的自由贸易进程，尽快形成以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的海南自由贸易港产业体系。二是打好健康海南、免税购物“两张王牌”。例如，加快推进全岛医疗健康市场开放，推进免税购物市场全面开放。三是要以“早期安排”取得“早期收获”。例如，要以扩大服务业市场开放的“早期安排”取得产业发展的“早期收获”；以实施“零关税”的“早期安排”取得制度创新的“早期收获”；以人才制度创新的“早期安排”取得广揽人才的“早期收获”。四是着力改善营商环境，着力打造国际化、便利化、法治化的一流营商环境，进一步激发市场活力。

对于海南发展比较薄弱的金融领域，迟福林指出，由于海南市场体量小，基础薄弱是海南金融业长期面临的问题。方案出台后，通过建立更加健全的金融市场体系，发展直接间接融资，为海南的金融市场注入活力。迟福林认为，金融市场能否健康发展，金融政策能否有效落实，对于自由贸易港的建设至关重要。

值得注意的是，《方案》明确指出，计划在2025年前，试点改革跨境证券投融资政策，支持在海南自由贸易港内注册的境内企业，根据境内外融资计划在境外发行股票。对此，迟福林向证券时报表示，这看似只是一项具体的政策，但事实上鼓励本地企业走出去，对于海南企业投融资，以及吸引海外资本来建设海南，对于扩大海南的国际影响力有更深远的影响。一系列的政策让海南金融市场活起来资金流动起来，进而推动自贸港的的长远发展。“经济活了，金融市场体量大了，对于吸引金融人才投身自由贸易港的建设就打下了基础。”迟福林表示。