文章导读：集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因*、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。哪些土地存在集体土地使用权？如何取得集体土地使用权？
一、哪类土地上存在集体土地使用权？集体土地包括哪些呢？
1、集体土地包括：（1）耕地（2）建设用地（3）养殖用地（4）畜牧用地（5）种植用地（6）草地（7）森林（8）荒地
2、有耕地，比如集体土地上耕地。有建设用地，包括宅基等等农业用地。还有一些特殊属性的与农业相关的问题，比如养殖用地、畜牧用地、种植用地。因为不同的规划所产生的用地性质不同，如草地、森林，因为性质其实都属于农业地的范围之内，但是所呈现的方式不一样。还有的如某些村集体所用的荒地，还有一些未利用地，这都是集体所有权。集体土地所有权向下的使用权所呈现的方式，或者说所呈现的样子。
二、哪些土地权利属于集体土地使用权？
楹庭认为第一个是建设用地使用权，包括宅基、集体建设用地、集体上的工业用地都属于建设用地的序列范围之内。第二个是承包经营权，前面是个建设用地使用权，后一个叫承包经营权，承包经营权往往就在耕地、草地、林地等。上面所体现的往往是基本农田后的农用地，上面所体现的这种使用权性质。第三个说租赁性质，租赁的建设用地，或者说租赁的具有承包经营权的土地。咱们刚才从前三个方面向大家展示一下，土地从所有权和使用权的性质上所呈现出来的样子上，以及所赋予权力属性上来解释了这个问题。
三、哪些方式可以取得集体土地使用权
（1）第一种集体建设用地，是划拨性质的取得。楹庭认为有的是无偿划拨性的取得，当时集体建设用地用于乡镇企业、乡办企业的时候，它所取得的土地往往是不需要花钱的。所以进行转让的时候，或者说没进行转让，只是一次性买断时，土地证上标注的性质还是划拨；
（2）第二种是转让，将集体建设用地使用权进行一次性转让，包括现在所鼓励的土地承包经营权进行流转。这都是一次性产生的一种买卖、转让的行为；
（3）第三种就是将集体建设用地使用权和上面的附着物、厂房进行一次性买断，这在实务当中是非常多的。当占用集体建设用地使用权，并且进行企业的生产经营，后来由第三方进行一次性买断时，买到的不单单是地上附着物，还买到了土地的使用权；
（4）第四种就是租赁，一次性租了多少年这块土地的使用权。但是租赁在我们国家还属于债权范围，不属于物权范围；第五种就是一开始的原始取得。原始取得这种情况现在来讲的话是比较少的，非常少见的。原始取得就是一块集体建设用地，或者是由耕地转为建设用地以后就进行首次取得的。这种方式在实务当中见的确实少。
编辑/原创作者：楹庭律所法务部
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