为普及法律知识弘扬法治精神，全面提升全省公共法律服务平台工作人员解答法律咨询的能力和水平，吉林省司法厅、长春市司法局有针对性地精选12348热线平台服务律师在日常工作中处理的典型案例进行编撰，内容涉及劳动争议、婚姻家庭纠纷、合同纠纷等多个方面。从今天起，长春市司法局“常思轩”微信公众号开辟“以案释法”专栏，对这些案例进行集中展示，以更加直观的方式普及法理、情理，供广大读者学习借鉴。
—土地、物业纠纷—
（一）不同集体经济组织之间自行换地无效
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年5月7日
案件类型：租赁合同纠纷
检索主题词：耕地置换
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 刘恩田
基本情况
德惠市农民L某来电称，其与本村村民W某十八年前互换土地进行耕种，L某与W某虽然同一个村民，但分属于村内两个村民小组，不属于同一集体经济组织，未经各自所在的村民小组同意并报发包方备案，互换后没有变更登记，没有签订书面合同，农村土地确权时确权证上的记载，与二轮土地承包时一致，因国家建设征用原属于L某现由W某耕种的土地，因补偿款事宜归属发生纠纷，问该补偿款应该归谁所有？解决方式都有哪些？
根据《农村土地承包法》第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。该条规定是同一集体经济组织成员之间，土地承包经营权可以互换，但需要向发包方备案，未经备案不产生互换的效力。体现的是发包方对承包方的管理，本案中L某与W某不属于同一集体经济组织成员。没有经发包方的同意并备案，不产生互换的效力。且土地承包经营权证的记载与二轮土地承包时一致，双方又不属于同一集体经济组织成员，因此该补偿款应该由L某所有，不属于W某所有。L某应该其耕种的土地，返还绐W某。
从该案件看出，农村土地承包经营权的互换是指承包方之间，为了方便耕作，或者其他需要，对承包地块的进行互换，同时交换土地承包经营权的民事法律行为。根据《农村土地承包法》第四十条的精神，只有同一集体经济组织成员才能互换承包经营权。不是同一集体经济组织互换承包经营权，应该经发包方意，并报国土资源部门批准，实质是土地所有权互换，超出了承包经营范围。因此L某与W某自行互换土地的行为，属于无权处分而无效
L某来电询问，都有哪些途径的解决方式？
根据《农村土地承包法》第五十五条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第二条：“农村土地承包经营纠纷调解和仲裁，适用本法。农村土地承包经营纠纷包括： (二)因农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转发生的纠纷。
第三条发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解。
第四条当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉”。
案例提示
目前，农村土地承包户之间互换土地的现象较为常见，而且引发纠纷者不少,此类纠纷涉及一些具体问题，致使土地互换合同的效力认定困难，给事情处理带来困惑。由于农民普遍法律意识不强，对互换土地的后果缺乏预见性，因而，土地互换双方未签订书面合同、土地互换未报发包方备案、土地互换期限约定不明、不属同一集体经济组织成员进行土地互换等情况都比较常见。在处理此类纠纷时，应根据《农村土地承包法》、最高法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《农村土地承包纠纷案件解释》)的相关规定及其立法精神，参照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下简称《土地流转管理办法》)的规定，结合农村善良风俗，妥善作出处理，避免矛盾化和升级，确保承包经营权的稳定。
（二）林地转租问题
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年5月14日
案件类型：林场转租
检索主题词：林场转租 土地转租
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 王亚琼
基本情况
W先生打来咨询电话，称自己欲向原某林场职工T某租赁林蛙养殖场，该林蛙养殖场是T某从单位林场承包的330公顷林地上建立的，承包经营期限从1998年至2025年，约定不允许转让和转包，W先生想问他是否可以向T某租赁林蛙养殖场？
律师了解情况后，告诉W先生：
首先，建议看一下T某与林场签订的承包经营合同，确定T某的具体经营权限，是否可以在该林地建养殖场，养殖场是否有权出租（出租不同于转让和转包），以及确定一下林地的权属，T某对林地是否还有其他具体义务，因为林地的权属涉及林地使用权（是集体还是国家）、林木所有权和林木使用有权等问题，当中林木分为公益林和商品林，法律保护制度各有不同，T某又是职工身份，比如T某是否有需要保证绿化覆盖率，需要适时补株等义务，全方位了解后确定出租林地养殖场是否允许，综合考量一下租赁成本。
其次，建议看一下T某的林蛙养殖场经营执照，确定林蛙养殖场本身是否取得合法手续，同时可知道它的市值，确定租赁可行性。
第三，建议双方不但要签订《租赁合同》，最好经该林场知道并同意。最后，一定要进行实地走访考察，全面了解情况，最终自主确定是否租赁该林蛙养殖场。
案例提示
律师提醒各位朋友，对于像林地这样特殊性质的经营承包或是流转，不但涉及我国对土地经营管理的相关规定，还涉及到森林保护法，还有林地、林木权属等相关问题，较为复杂，不但要考虑普通经营应当注意的问题还要对特殊问题进行关注，从而避免风险。
（三）楼顶坠冰被砸伤，由谁担责？
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年1月20日
案件类型：物件脱落、坠落损害责任纠纷
检索主题词：物件脱落、坠落，侵权责任纠纷
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 牟善荣
基本情况
白山市Z女士与朋友W女士路经浑江区开发x号楼下时（该楼紧临人行道），Z女士被该楼顶的坠冰砸伤。事发后，朋友W女士电话联系该小区物业公司工作人员，物业公司工作人员将Z女士送至白山市中心医院治疗。
接受医院治疗后，Z女士向物业公司提出赔偿损失，物业公司主张，其已在事发楼处挂设警示条幅，尽到了警示义务，且涉案楼的业主未交纳物业费，应由该楼业主承担赔偿责任。
Z女士致电12348律师寻求帮助，律师听完Z女士的陈述后做出如下分析：物业公司作为小区的管理者，对小区共用部位、共用设施设备有维修养护管理义务，依照《民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因此物业公司作为小区的管理者，应该承担赔偿责任。物业公司以其已在事发楼处挂设警示条幅，已尽到了警示义务为由，免除自己的责任，无法律依据。《民法典》第一千二百五十三条适用过错推定原则，由所有人、管理人或者使用人就自己不存在过错承担举证责任，如果其不能举证证明自己没有过错，就推定其有过错，由其承担过错赔偿责任。物业公司作为管理人，应证明自己依法依约已对楼顶公用部位的冰雪等采取了措施，不存在任何过错才能免除自身责任。物业公司作为物业管理服务企业，应对该楼的公共区域行使管理维护的责任。本案事发时值冬季，坠冰楼房紧临人行道，物业公司未及时清理楼顶冰雪或拉上警戒线以防止坠冰砸伤行人，未尽到管理义务，物业公司应对Z女士的损失承担主要责任。Z女士在冬季行走于有坠冰的楼下，自身没有尽到注意义务，也应承担一定责任。
物业公司系该楼的物业管理企业，其不能以该楼业主未交纳物业费为由排除自己的管理人身份，拒绝承担管理人的义务。故物业公司该项主张，亦不应得到支持。
案例提示
《民法典》第一千二百五十三条规定建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。该条适用过错推定原则，由所有人、管理人或者使用人就自己不存在过错承担举证责任，如果其不能举证证明自己没有过错，就推定其有过错，由其承担过错赔偿责任。
律师提醒东北地区的广大群众，在东北地区冬春之交冰雪融化的特定时间段，楼顶及空调外挂机等外挂物容易出现冰溜、冰块脱落的情况，在这些区域行走一定要注意自身安全，避免发生坠物伤人事件，一旦发生，要及时报警、拍照、录像、收集证人证言等第一手材料，以备事后发生纠纷作为证据使用。
（四）屋顶漏水，是否可以不交物业费？
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年3月9日
案件类型：物业纠纷
检索主题词：物业费
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 王宇
基本情况
家住长春市某小区的业主Z先生被物业公司起诉，进行咨询，称自己刚办理入住的新小区的顶层房屋居住不满一年就发生屋顶漏水，物业公司维修一次后仍然漏水，现在屋顶夹角已经长毛，室内在阴雨天就会潮湿无法居住，而物业公司对此却不闻不问，因此觉得物业服务不到位，便不再缴纳物业费，现在因未缴纳物业费被物业公司起诉，要求支付欠缴物业费和相应的违约金，Z先生想咨询物业公司起诉他是否合理。
律师了解了前因后果后，告诉Z先生，由于房屋是本身质量出现问题，需要由业主找开发商，并由开发商在质保期内进行维修。而物业公司只是提供物业服务，并没有维修房屋质量的义务，因此仅因自家房顶漏水便拒缴物业费是不妥当的。根据《民法典》第九百四十四条第二款规定业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。因此建议Z先生与物业公司协商解决物业费纠纷一事，并协商由物业公司协助业主与开发商沟通屋顶漏水一事。
案例提示
根据《民法典》第九百四十四条规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”因此本案中物业公司是可以起诉Z先生的。
律师提醒各小区业主，如发现物业服务出现瑕疵，请与物业公司详谈，共同协商解决办法，拒缴物业费的方式并不能解决问题，反而可能会被物业公司起诉。
（五）3年前购置的住宅一直未入住，这3年还需要缴纳物业费吗？
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年3月22日
案件类型：物业管理纠纷
检索主题词：入住、物业费
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 李大荣
基本情况
家住吉林市丰满区的张Z先生前段时间接到吉林市丰满区人民法院的传票，案由是物业费纠纷。原告是××小区物业管理公司，因Z先生拖欠物业管理公司的物业费，引发的一起诉讼。Z先生对此很是不解。为此，给12348法律热线打电话，想讨一个说法。
Z先生说，2018年他在吉林市丰满区××小区购置了现有的这套住宅。因孩子上学的学校离这里比较远，所以买完房子之后，只是对房屋做了简单的装修，但是一直没有来居住。在这之前，物业公司也多次与Z先生电话沟通，通知他缴纳物业费， 并也多次在张先生的房门上，张贴缴纳物业费通知书。但是Z先生坚持说我们不在这里居住，所以根本不涉及物业费的问题。 在这之前，物业公司也曾委托××律师事务所就缴纳物业费事宜给Z先生发过律师函。现在××物业管理公司就Z先生拖欠物业费一事，在吉林市丰满区人民法院提起诉讼。
根据Z先生在电话里的提供的情况整理如下:
Z先生从2018年购房至今已有3年，但一直没有来居住。但他认为，没有入住就不应该缴纳物业费。 物业公司经过多次催缴以后，Z先生仍然没有缴纳这三年的物业费，结果物业公司现在已经在吉林市丰满区人民法院因此对Z先生提起诉讼。Z先生问，我这物业费该交吗？
律师明确告诉Z先生，拖欠物业费应该缴纳。
首先，对Z先生此时的心情表示理解。理解Z先生并不是故意拖欠物业费。
其次，给Z先生介绍了《中华人民共和国民法典》中关于物业管理人的工作范围、物业服务的内容以及物业服务人的义务等相关内容。
最后，化解了Z先生对物业费缴纳的误解。并建议Z先生主动缴纳费用，与物业管理公司协商解决，以便减少诉讼费用。
案例提示
根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务、业主支付物业费的合同。
《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告期在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
律师提示广大业主，缴纳物业费是物业服务合同中业主应履行的义务。业主没有入住就不想缴纳物业费的做法，是没有法律依据的。
（六）房屋质量、物业费
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年4月1日
案件类型：物业服务合同纠纷
检索主题词：房屋质量、物业费
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 张居祺
基本情况
长春市的L女士购买房屋入住不到一年就发现阳台漏雨，找物业公司维修，物业公司说让找开发商不归物业公司管，尽管L女士找开发商维修了房屋，但L女士从此就没交物业费。最近，物业公司给L女士发函称如不交纳拖欠的2年物业费、电梯费将起诉L女士。L女士为此咨询律师是否可不交物业费，同时咨询如果自己不乘坐电梯是否就可以不交电梯费。
律师了解情况后，告L女士，购买的商品房在保修期内有质量问题应由开发商承担维修责任，超过保修期如果物业服务合同没有约定物业公司负责维修房屋，维修房屋就不是物业公司的义务，可使用维修基金维修房屋共有部分。根据《民法典》的规定，L女士是应该支付物业费及电梯费的，无论L女士是否使用电梯都应支付电梯费，否则物业公司有权起诉L女士。因此建议L女士与物业公司协商解决。
案例提示
根据《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
根据以上规定，L女士应交纳物业费及电梯费，因L女士不使用电梯，如果经协商物业公司同意可适当少交电梯费。
律师提醒购房者，保修期内房屋出现质量问题应及时找开发商维修。物业公司是否有维修房屋的义务要看物业服务合同的约定。业主有按约定交纳物业费的义务。
（七）我的小区我做主
服务方式：吉林省12348公益法律服务热线平台
发生日期：2021年5月1日
案件类型：物业纠纷、解聘物业服务企业
检索主题词：物业、表决
编撰人：12348公益法律服务热线值班律师 王圣博
基本情况
白城市镇赉县的L先生在镇赉县某高档小区购置一套房产，入住后发现在小区的公共区域很多需要改进或者调整的地方，遂多次向物业服务公司提出整改建议，但物业人员置之不理，多次沟通无果后，L先生想以不交物业费对抗物业服务公司的不作为，不料被物业服务公司一纸诉状告到法院，败诉后L先生想解聘现任的物业服务公司，但不清楚流程及相关法律规定，故来电咨询。
律师了解了前因后果后，告诉L先生，如果想解聘或者选聘物业服务企业需要满足两个条件，首先，应当有专有部门面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其次，经参与表决专有部分面积过半数且表决人数过半数的业主同意。即符合“双三分之二”的业主参与表决为基础，参与表决中“双过半”的业主一致决定，方能选聘或者解聘物业服务企业。
同时根据《民法典》第二百七十八条，符合“双三分之二”的业主参与表决是业主共同决定事项的前提条件。在此基础上，参与表决的“双过半”的业主一致决定的事项包括：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金。
参与表决的“双四分之三”的业主可决定：
（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（二）改建、重建建筑物及其附属设施；
（三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
案例提示
根据《民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
律师提醒广大业主，合理使用业主权利，发现问题时及时与物业公司沟通协商，沟通无果后，可以按照上述程序解聘物业服务企业，不能仅以不交物业费对抗物业服务企业，否则无法保障自身的业主权益。
