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■本文作者： 王小明 北京在明律师事务所
2019年新年伊始，直管公房承租领域突发重大消息，《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》于1月18日正式对外发布，众多老城区平房院落将面临新一轮腾退更新。那么，直管公房承租究竟将发生何种变化？这里面又有哪些关键性的法律问题需要大家知悉呢？本文，在明律师将为大家浅析这一热点问题……
事实上，这轮“地震”早有预兆。早在2018年5月，市政府办公厅即印发了《关于加强直管公房管理的意见》，为本轮“申请式退租”落地打了前哨。通过对这份《意见》的解读，我们可以对当前直管公房承租的问题性质和发展趋势做一个初步的了解和预测。
问题一：究竟什么是直管公房《意见》中明文规定，本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。据此，直管公房姓“公”而不姓“私”，这是其与有房屋产权证（或新换发的不动产权登记证）的商品房的最大区别。用老百姓都能听懂的话说就是，这房屋的确长期归你居住使用，但却压根儿就不是你的，而是归国家所有的。公房承租人只是凭借其承租协议而享有对涉案房屋的居住权利，并履行按期足额缴纳租金等义务的。
毫无疑问，直管公房是在“人多，房少，居住困难”的特殊历史条件下形成的产物，而随着福利分房时代的终结和房屋交易市场化的开始，公房中蕴含的巨大可期待利益逐步暴露出来。调整公房承租政策，似乎是箭在弦上，不得不发的事情。
很多朋友也许会问，凭什么棚户区改造征收项目中被征收人就能拿到大产权房作为补偿安置，而自己这承租的公房却只能分得公共租赁住房或者共有产权住房。问题的关键，也就在于你是否拥有涉案房屋的产权。
问题二：直管公房能否转租他人或者干脆用于商铺经营答案：不可以。
根据《意见》的规定，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，不得擅自转租、转让、转借；承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动；承租人对租住的公房及设备负有保护责任，不得擅自拆改……
严禁直管公房违规转租转借。违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住，擅自安排其他人员居住的行为。经营管理单位通过承租人身份智能识别系统和日常巡查、举报核实等渠道，发现存在违规转租、转借行为的，应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。
实践中，许多公房承租人在承租公房的若干年后经济条件有了明显改善，已在其他地方自行购买了商品房用于居住，结果就将原来承租的公房出租给外来人员居住以收取租金，甚至对平房临街、临胡同的一面进行拆改以从事商铺经营活动。根据2018年的最新规定，这些做法无疑都是被禁止的，违者将可能面临承租合同被解除，房屋遭收回的结局。
诚如上文所述，公房承租政策的目的就在于解决群众的最基本居住需求。转租、经营等做法显然已大大超出了这一范畴，当事人也就因此而不具备继续享受承租公房政策的正当性了。
问题三：“申请式退租”与“文保腾退”的区别究竟在哪儿？“一把尺子量到底”在实践中究竟如何理解？答：最主要的区别在于此前的文保腾退是提供大产权房屋作为安置房的，而自2019年开始启动的“申请式退租”则改为定向安置共有产权住房或者公共租赁住房。
不知道在明律师这样的解答各位看官是否看得明白。对此，一位长期关注此类问题的热心市民向在明律师谈了他个人的看法，这里引述一下：
文保腾退与棚户区改造最大的区别在于后者有回迁安置，但前者却只能选择外迁或者拿货币补偿。但无论如何，它是有大产权房安置的，即老百姓通过文保腾退可以获得真正属于自己的房屋，而不再需要担心政府哪天会解除公房承租合同。
而此番“申请式退租”与文保腾退的最大区别就在于它是没有产权房安置的，老百姓只能是“从公房承租到共有产权住房或公共租赁住房”，不会再因为外迁腾退而直接拥有属于自己的房屋。
也就是说，所谓“一把尺子量到底”，并不是在一个时间段内或者在整个城市中都适用某一把尺子，而是“一个项目一把尺子”“一个院子一个方案”。从这个角度出发，“申请式退租”与文保腾退是两种政策性质截然不同的腾退，根本不具有可比性。
回到《意见》当中，请大家注意这样的表述，今后它获取会在更多地方变为现实：
经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的，另一方可依法向人民法院提起诉讼，并依据生效法律文书申请人民法院强制执行……直管公房涉及解危排险和文物建筑保护腾退的，依据相关法规政策办理。
无疑，直管公房的真正产权人有一万种途径可以去起诉要求解除承租合同，而一旦如此公房承租人就可能随时面临困难的局面。
而明眼人都能看明白的一点是，疏解出来的空间将被用于“共生院”试点，建设文化创意产业领域的咖啡馆、阅读空间以及民宿客栈，以吸引投资，产生更大的经济利益。而所有这一切，都与公房承租人毫无关系。
不过在明律师的疑问在于，一趟街都是咖啡馆、小清新的“文艺范儿”，能有那么大的消费群体么？
而当我们看到眼下平房院落区居民一早晨裹着棉大衣排队上公共厕所的场面时，我们实在希望他们能拥有更好的居住条件和生活环境，“张大民”们睡觉时的腿能够有地方伸直，而不是被迫骑在屋里的树干上。
我们亦相信，没有谁想与民争利，一切权益最终是属于老百姓的。
