上海连续两日优化调整防疫政策，不止乘坐公共交通、进入一般公共场所不再查验核酸检测阴性证明，7天不作核酸也不用担心被赋黄码。防疫政策正向着大众希望的方向调整，未来更加放宽的政策仍值得期待，然而我们对政策环境变化后，上海楼市的担忧却与日俱增。

1.

市场来访活跃度将降低

2020年至今，新冠病毒的致病力持续降低，多地疫情均已证明感染后重症比例很低。但没谁能保证自己感染后是无症状，更无法保证同居的老人小孩也是无症状，而上海新房的主力客户正是这么上有老下有小的一代人。

即便在“70/90政策”（源于2006年5月，住建部出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型，必须占整个项目的70%以上。）的限制下，90-120平的新房产品依然是绝对的成交主力，对应的客群主要是30-40岁的首改群体。根据上海卫健委统计的女性平均生育年龄30.73岁推算，上海新房客群的家庭正处于子女年幼、父母将老的阶段，他们均是病毒的重点防护群体。

随着政策的逐步放开，未来接触潜在感染者的几率增加，或早或晚，病毒会找到每一个人，但并非所有人都想成为感染的先行者。短期看，为规避新冠病毒而减少社会活动的情况极有可能出现。中期来看，感染病毒后，必要的居家隔离政策依然会执行，大范围的感染必然会冲击线下活动，毕竟，总不能要求人家阳了还来看房子吧。

2.

上海新房交易的底层运行不畅

上海是典型的置换型市场，新房的高门槛已经对多数普通家庭关上首置的大门，从无房产的状态直接跨步购买新房难度极大。2022年1-11月，上海新房的套均总价达715.3万元，按照首付35%计算，月供23796元，已经是城镇人均可支配收入的3.46倍，如果要达到流水覆盖月供两倍的标准，更是需要7人合力。

首置客群通常购买90平以下的刚需户型，套均总价也达到390.3万元，按照首付35%计算，月供也需要13081元。根据上海市统计局公布的数据进行推算，仅收入在前20%的高收入群体，人均可支配收入达到15万/年的家庭，夫妻两人在一起达到购买90平以下刚需新房的月流水门槛。然而上海的外来人口中已经有15%有房了，能一步跨入新房的首置刚需还能剩多少？