今年起，20年的老房子统统这样处置

值得庆幸的是，这一切都要停下来了。棚改为什么要停止？答案其实很简单：一方面棚改的成本越来越高，大规模“拆旧建新”既花费巨大，也不利于房地产市场的稳定；另一方面经历十多年的棚改拆迁，全国需要拆除重建的破房烂院所剩无几；更重要的是，国家已经找到了比棚改更好的旧城改造模式，那就是“旧改”。

住建部长王蒙徽去年底在做总结报告时表示，未来要全面推进城镇老旧小区改造，以2000年前建成的住宅小区为重点，着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。

我们查阅资料发现，作为“棚改”的接棒模式，其实“旧改”早在2019年、2020年就已经大规模在全国进行试点了。过去两年中央共补助资金1400多亿元，用于支持各地城镇老旧小区的改造，累计改造5.8万个老旧小区，惠及居民约1043万户。

2021年起，“旧改”才正式拉开序幕。按照国家住建部的规定，旧改以2000年前建成的住宅小区为重点。换言之，从今年起，房龄超过20年的老房子将统统进行“旧改”——着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。

值得一提的是，未来5年全国要完成对17万个老旧小区的“旧改”工作。业内专业人士估算，5年内旧改所能撬动的资金总额超过4万亿。其阵势和影响力绝不输于棚改。

事实上，“旧改”的三项内容也完全解决了20年的老房子的“痛点”：基础类主要是满足居民安全需要和基本生活所需，比如对水电气路网的改造提升，比如小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修；改善类主要是满足居民生活便利和改善型生活需求，建筑节能改造、加装电梯，增加适老、物业用房、体育健身、停车库等配套设施；提升类主要是丰富社区服务供给，提升居民品质生活，比如发展养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等。

4万亿旧改下，20年的老房子或再度升值

未来5年旧改虽然也能撬动至少4万亿资金，但却很难成为楼市的发动机。原因很简单，旧改是“消灭需求创造供应”，而且旧改没有改变房地产的存量，没有货币补贴，没有拆迁户的带钱入场，所以更有利于房价的整体稳定。

不过值得肯定的是，20年的老旧小区在经过基础类、改善类、提升类三大项内容的改造之后，很可能会再度升值，这意味着一大批老房子业主的身价或迎来上涨。原因有两个：其一、三大类改造全程下来，老旧小区会脱胎换骨，旧貌换新颜。尤其是在完成了改善型生活需求和丰富社会服务供给后，老旧小区的自身环境和居住舒适度将大幅提升，这对于提升其市场价值大有裨益。从过去两年老旧小区旧改的案例来看，20年的老房子经过改造后都再度升值了，尤其是二线城市老城区核心区域的老小区，升值空间一度达到了20%-30%。

其二、绝大多数老旧小区地段、配套都不差，只是基础条件比较差。不过，在完成改造后，老旧小区的优势会瞬间放大，更会缩小和新城区商品房的差距。尤其是有些符合条件的小区，如果能加装上电梯，彻底解决上下楼问题，则完全可以重获新生。

贝壳研究院调查数据显示，80、90后年轻人对改造后的老旧小区的接受度和好感度均有明显提高，受访的8000多网民中有45%的人表示“可以考虑购买老小区”，理由是改造后的老房子居住方便、交通便利、配套充足，虽然环境仍不及一些新建小区，但性价比却高出很多。“旧改”后的20年的老房子市场认可度提升，这意味着其升值的空间很大。尤其是那些地段好、配套优的老房子，会更加吃香，再度升值的潜力也更大。

如果按照改造后升值率20%-30%计算，一线城市以现在的均价5万/平计算，改造后升值幅度在100万-150万；二线城市按均价2万/平计算，每套房子也能升值40万-60万。毫无疑问，这对于老房子业主来说是一个非常好的消息。