2023博鳌房地产论坛·现场快讯：8月9日上午，在2023博鳌房地产论坛的"资本新考题"讨论环节中，信保基金上海公司负责人周婧表示，关于Pre-REITs的资产选择，如果说要设定一个投资的范围或者要求，希望是能够具备三个条件。第一是选择具备可打造持续现金流入能力的资产；第二是选择能够看得懂、管得住的资产；第三是选择能有清晰退出渠道的资产。

第一，不管是产业园或者是商业资产，其实它的现金流会受到包括经济周期、市场供需、产业发展规划等多方面因素的影响，所以它是一个综合判断、持续管理的过程，在这个过程中，周婧认为关键是要把握不动产作为一个物理空间载体，它背后所承载的需求。

“举个简单的例子，可能在三四年前，如果我们要在上海张江去找一个具有环评资质的生物医药实验室，可能说是一房难求，在那个时候这类的实验室的租金就是比旁边同类的物业要高出30%以上。但是这两年因为生物医药一级市场表现不是特别好，有一些研发孵化的团队也在撤出，包括在市场上，政府手上的，还有一些老物业可以改造升级，可以申请到环评资质的物业和产业园也在陆续推出。

“市场供需关系的变化，就会导致我们看到像今年生物医药产业园的空置率也在上升，租金也在下降，大家对大宗交易价格的心理预期也会有所调整。但反而像生产型的产业园，虽然可能过去我们觉得它的租金成长性没有研发类的好，但是它的客户黏性更强，在市场处于一个波动周期的时候，其实反而它的抗风险能力、现金流的稳定性会更好。所以这也是我们现在重点在关注的一类资产。”

第二个是要能够看得懂的资产。因为可以做Pre-REITs的资产业态很多，但是我们选择什么样的业态，这是由我们的能力去决定的，这里包括我们的资产获取能力，我能不能触达到这类资产，更重要的是包括我的资产管理能力，我能不能看得懂，我是不是能精准把握市场需求，整合资源，重新释放或者说提升资产价值的潜力，这就对我们管理人的资管能力提出了更高的要求。

我们看到现在市场上具备价值提升的资产还是很多的，很多物业的质素、区位都非常优质，但是它却出现了空间和内容错配的问题。“以酒店为例，我们最近看到酒店的市场很火爆，房价也在普涨，但是很多酒店看上去热闹，其实经营效率不高，原因很多，里面就有空间和内容错配的问题，比如说应该定位商务的酒店，却做成了五星级高端的产品。”

商业不动产是一个空间的生意，空间具有可塑性，我们可以通过重新改造、定位，装入和需求匹配的内容的方式，提升资产经营的效率，但是前提是我们需要有匹配的强大的资管能力。

第三个是要退得出的资产。其实我们认为对于持有型的资产，公募REITs的退出是给持有型资产成就了一个更活跃、流通性更好的大宗交易的市场，但是因为公募REITs的流通性，它也给了我们持有型资产获得更高估值的可能性，包括我们投资机构在前期也能比较清晰地看到资本市场估值的预期或者估值的方式。

但是从Pre-REITs到REITs，其实还是需要一个不短的周期，可能至少3到5年的时间，所以在这个过程中，我们一方面也是希望有更多的长线资金，更多的股权属性的资金能够参与进来。另外一方面，我们也是希望能够逐步形成针对资产不同培育阶段的投资产品，这样针对不同投资偏好的投资人资金，也能实现阶段性的退出，这是我们在Pre-REITs资产选择方面的一些思考。

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