1.“产业IP换基准工业地价”勾地模式

随着一二线城市工业用地的日益稀缺和管控政策的不断收紧，有些头部的品牌产业地产商已经开始构思“产业IP拿地”的逻辑与模式。

注意这种产业IP拿地和后面我们要展示的传统房企产业勾地有个重要的区别就：不是靠产业勾商住用地，而是勾廉价的工业用地（赚取基准地价和市面价格之间的剪刀差利润），这里面的逻辑主要还是为了解决产业IP的对价和自持部分处置的痛点，我们可以用一个虚拟的案例来简单计算演示一下：

比如长三角某个二线城市开发区，M1工业用地基准地价是50万元/亩，而新近成交的二手土地价格为120-150万元/亩——跟政府谈判时，只有真实落地IP产业才有可能拿到基准地价，现在政府越来越精明，绝对是不见兔子不撒鹰的。

如果按照拿地100亩来计算，产业地产商认可产业IP拿地的差价为50万元/亩，这个总地价款的差价就是5000万元，不过这部分并不是现金对价，而是转换为股权合作，按照同股同投逻辑，假设经过严谨的测算，产业IP方占股30%，产业地产商占股70%，最终产业地产商以项目贷款的方式投入进行建设开发。

假定容积率为2.0，土地分割政策为70%可售，100亩*2.0*667*70%=9万平米，剩余4万平米自持。预估可售的利润为1500*9万平米=1.35亿元，产业IP获利1.35亿元*30%=4000万元左右，产业地产商获利9500万元。

接下来的问题就是自持资产如何以合适的价格给到产业IP方，最终产业地产商要求产业IP方持有自持的4万平米，也就是产业IP方按照4000元*4万平米*70%=1.12亿元的价格把产业地产商股权回购。

假设银行评估价格为5000元*4万平米=2亿元，按照50%的抵押贷款率可以套现出1亿元。所以相当于产业IP方的真实总出资为4000元*4万平米-1亿元=6000万元，其持有这部分物业成本仅为6000万元/4万平米=1500元/平米。

如果再假设这个产业IP方自身资源很强，甚至可以带来上下游产业链，用以租代售的方式去化掉其中的2万平米，按照3000元/平米的利润，也就是6000万元收益！这相当于产业IP没有出资，白赚2万平米的物业资产。

这里其实也有一种变种的基金投资逻辑，用同样的勾地价差（如5000万元=1000万元股权 4000万元债权）来进行投资企业股权的方式，前提是产业IP方可以到目标城市拿到基准地价，然后用债权购买自持土地的产业地产商的股份。

当然这仅仅是比较简单的算法，演示一下大致的逻辑，我们可以看到这套逻辑其实与我们后面要展现的传统房企产业勾地的算账逻辑非常相似，把所有不确定性都给到了产业IP方，把确定的盈利都给了自己——纸面上当然是行得通的，但是最关键的核心在于，产业地产商究竟能否找到有这么同时在政府面前有这么强话语权、产业资源如此丰富又真实需要自持物业的产业IP，并说服其与自己合作？