开发商无法提供地下车位产权或备案

业主研究小区经济技术指标

江南翡翠小区指标分析附图中有２个指标，一个是整体指标，一个是住宅指标。

由此可看到酒店等商业部门指标是分离的（如整体指标中地下机动车位是687个，而住宅指标中地下机动车位是587个，差这100个就应是酒店等商业的）。

现在，重点看看住宅用地主要经济指标：总建筑面积152788.４平方米，其中地下建筑28758.4平方米，地上总建筑面积124030平方米(其中住宅120771平方米，商业2484平方米，三号楼底部局部物业管理用房275平方米，二号楼底部局部社区用房400平方米)。下步，业主委员会等可用二号楼下面这400平方米房子，现在被物管占用了！

现在，大致算一算可能公摊哪些位置？

地下建筑28758.4平方米（这里是全部！）仅占总建筑面积152788.４平方米的18.82%（28758.4/152788.４=0.1882）

我们按30%（大部分住户不会低于30%）公推计，住宅152788.４*30%=45836.52，即按30%公摊算，公摊总面积为45836.52平方米。拿这个数减去地下建筑28758.4平方米，再减去物业管理用房375平方米，再减去社区用房400平方米，还有16303.12平方米（45836.52-28758.4-375-400=16303.12）。

16303.12平方米就是每一层的电梯、楼梯、走道等公摊面积的总数。

这个面积去除以住宅总面积120771平方米(这是可以被卖的)和商业面积2484平方米(这是可以被卖的)之和，16303.12/（120771 2484）=13.22%。13.22% 18.82%=32%。

业主们，这是不是与我们每家每户的公摊率大致差不多。

由此可看，地下建筑基本可以确定已被全部纳入公摊。

在购房的时候，各位业主早就付过钱了！

这也是为什么，房地产开发商卖掉的车位无法提供地下车位产权登记或备案的原因。

同时，为什么开发商一直阻止成立业主委员会？

西双版纳江南翡翠全体业主

2019年11月25日

（本节来源：西双版纳江南翡翠）

房屋公摊面积的法规依据

一、什么是公摊面积：

《建设部关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>（试行）的通知》第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

二、公摊面积计算依据：

1、《建设部关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>（试行）的通知》第九条 公用建筑面积计算原则：

• 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
• 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

2、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第五条 公用建筑面积分摊原则：

• 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
• 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
• 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

三、公摊面积如何计算：

公用建筑面积按以下方法计算：

依据上述规则，我们基本可以理出两个初步的公式：

1、整栋建筑物的建筑面积—整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和—已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积

2、各户公摊建筑面积=整栋建筑物的公用建筑面积×（各户的套内建筑面积÷单元内建筑面积之和）