在实际购房中，房屋被法院查封的情况屡见不鲜，在人民法院的强制执行程序中，案外人合法权益的保护问题也日益成为一个值得关注的问题。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其能够排除执行的，人民法院予以支持：

一 在人民法院查封之前

已签订合法有效的书面买卖合同

针对这一点，案外人必须在与上家签订房屋买卖合同前要求上家提供房屋的产调信息，确认该房屋的权利限制信息，是否存在抵押及查封的情形。且签订的买卖合同不局限于网签的上海市房屋买卖合同，但必须确保是书面形式且合法有效的（根据交易习惯及相关政策确定），当事人具备缔约能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。

案例一的史先生一家签订了网签合同，符合此条规定。

案例二的王老太太虽购买的是动拆迁安置房，因房屋性质特殊，没有签订网签合同，但双方在中介的介绍下签订了合法有效的书面合同，也予以认可。

案例三的小章所购买的房屋，虽签订的是租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，约定的租赁总价金额和租房期限无限续租等都超过了一般正常的租赁合同约定，可见双方的真实意思是买卖房屋而非租赁，根据不动产登记簿显示的信息，案涉房屋系公共租赁房，开发商无法取得商品房预售许可证，依法不能对外销售，所以销售行为违反了法律的强制性规定，小章和其就案涉房屋进行的买卖无效，他无法通过案外人异议来维护自己的权益，而应另行诉讼开发商要求返还支付的房款。

二 在人民法院查封之前

已合法占有该不动产

合法占有的认定，主要可以通过与上家签订的房屋交接书、装修合同、物业公司或居委会出具的证明及水电煤等公用事业费缴纳的单据来予以证明。

三 已支付全部价款

或者已按照合同约定

支付部分价款且将剩余价款

按照人民法院的要求交付执行

很多案外人在办理贷款时发现上家的房屋被法院查封，导致贷款手续无法完成。但是根据法律规定，如果出现此情形，需要案外人将剩余价款全部交付法院执行才可解除查封。

四 非因买受人自身原因

未办理过户登记

法律不保护怠于请求出卖人履行过户登记之义务的买受人，所以针对此情形，建议案外人在合同约定的过户条件成就时，保留好督促上家去过户的证据材料，例如书面的函或者相关的短信聊天记录等。

关于案例一

史先生和妻子胡女士的案外人异议，根据法院查证的事实，其二人与上家的书面房屋买卖合同签订于法院查封之前，由于置换原因在签订合同的同月内即完成了房屋的交付并居住至今，过户系因上家的自身纠纷导致法院查封而无法完成，最后以其愿意交付剩余房款得到了法院的支持，最终解除了对该房产的查封。

关于案例二

王老太太对自己所购买的房屋系拆迁安置房，也明知在禁售期内无法办理过户，所以其应当预知到案涉房产在禁售期内有发生因为出卖人涉诉的原因被查封等风险，所以法院认定其存在过错，未办理过户系其买受人自身的原因，故法院不支持其提出的请求。

买房系人生大事，如被查封实属糟心，因此，在房屋买卖前一定要做好周全的调查。调取房屋的产调信息，了解房屋的权利限制信息；注意留存好房屋买卖中房款支付凭证，与上家签订的房屋交接书、装修合同、物业公司或居委会出具的证明及水电煤等公用事业费缴纳的单据等书面材料；在合同中明确过户时间及条件，在合同约定的过户条件成就时，及时督促上家去过户并留存好相关证据材料。

资料：上海金山法院

编辑：翁羽