这个问题不仅是该网友的问题，也是众多小区业主的问题。现在商品房如雨后春笋般冒出来，但受限于规划和经济效应，开发商往往在开发商品住宅时，配套设施不健全，典型的就是，车位不够。

在大部分家庭都有车的情况下，没有车位，车停哪，是个大问题，这也是近几年mimi电动车兴起的原因之一。如笔者小区，车位规划十分不合理，一栋楼二十几层，八十多户，却只有二十个不到的车位，这也导致了小区机动车乱停乱放的问题。

回到问题上，这位网友想买车库/车位，但出卖人把收据弄丢了，从这两句话中，我们能得出一个结论。什么结论，结论就是，这个车库/车位不是注册登记的，只是以一种合同债权（收据）的形式存在。

（一）那登记和合同债权（收据）的区别点在哪呢？

套用专业术语就是所有权和占有权的区别。

《民法典》第209条规定：不动产无权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第240条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。第458条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

从上述规定不难看出，在我们国家，不动产是以登记作为生效主义。

车位/车库如登记，将依法成为所有权的客体，如未登记，权利人对车位的使用仅享有占有权。所有权和占有权的区分，用一句话来说就是，你的是你的，你的不一定是你的。

（二）车位/车库属不属于不动产？

在最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷的一个解释（2009）里，第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当为物权法第六条（即上述民法典209条）所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权客体。

显而易见的是，车位/车库要想成为所有权的客体，必不可免的是要能够办理不动产登记，发放车位/车库权属证书。

但能办理所有权登记还一个隐性条件是，当初建造商品房时，小区已有明确的车位规划，符合准建手续，而不是后来开发商打擦边球，利用业主公共用地，画圈为位。

所以能够办理登记的车位属于不动产，不能够办理登记的可能属于主物的从物，也有可能属于业主公共所有。

当然实践中为了简便，也为了少缴契税，车位办理登记的十分稀少，往往证明所有权的就是一纸收据。一旦收据找不到或者灭失了，往往想要证明是自己的很难。在想要出售时，更是难上加难，如网友的疑问一般，要不要公证买卖合同，公证的意义在于确保买卖合同的真实性，即使提出公证，买方也会犹豫再三，不特定某天会突然出现个人说车位是他的。

（三）房地一体主义，适不适用车位/车库？

何为房地一体主义，是首先需要明确的。

《民法典》第356条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。357条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设工地使用权一并处分。

在房地一体主义中，如车位未经过规划即设立，在不动产（房屋）买卖后，双方对车位/车库未作约定，作为没有独立产权的车位/车库随同房屋一并转让，如车位/车库具有独立产权，于房屋买卖时，双方未作约定的，车位/车库不发生随同转让的效果，《民法典》320条：主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。

（四）车位/车库是主物还是从物？

理论上将物分为主物和从物，主物指为从物所辅助之物，而从物是指并非主物的成分，但常助主物发挥经济作用，而与主物归一人所有的物。如眼镜盒和眼镜，手机套和手机。从物的简单分类来看，车位/车库在未办理权属登记的情况下，亦可以作为从物。但已办理权属证书的车位/车库具有独立性，不属于从物。

（五）车位的归属

《民法典》275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从中可见，建房时已规划的车位，所有权由开发商取得，至于后续业主通过何种方式从开发商处取得，看双方的约定了。

实践中还有一种车位，主要是人防车位的权属，容易出现争议。人防车位是人防工程的一部分，在开发商建造时，政府往往在税收或者土地出让金部分给予优惠，此时开发商是否有权将人防车位出卖屡有争议。《人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

该规定并未限制开发商对人防车位的管理收益，但不同于一般的车位，人防车位能否办理不动产登记是个大问题，在开发商出卖人防车位时，实践中有的认定是租赁，但没写租赁期限，根据《民法典》关于租赁合同的规定，最长20年。有的认定是买卖，但所有权转移是个大问题。笔者认为，从实务着手，为更好的保护业主利益，可有限的认可买卖的效力，转移占有即视为交付，业主基于买卖对车位合法占有，不失为一个好的解决办法。