一直以来，在物业与业主的关系中，物业总是以“管理者”的身份自居，把业主当成物业管理的对象。过去，一讲到物业，也会不自觉地将“物业”与“管理”联系到一块，仿佛业主就是低人一等。《民法典》首次把“物业服务合同”写进去，并把它作为合同编的一章。“物业服务”与过去“物业管理”的表述，虽然仅有两字之差，但含义却大不相同，《民法典》中“物业服务”的表述更体现了业主与物业公司之间的平等性。

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“物业服务合同”签订的双方是业主和物业公司，而“平等”是合同的基本原则，因此，《民法典》将物业公司与业主之间的关系定位为平等的合同关系（提供服务者与接受服务者之间的关系），而并非管理者与管理对象之间的关系。

《民法典》对物业公司作为物业服务提供者应履行的义务和业主作为接受服务者应享有的权利都进行了详细规定。

《民法典》第942、943条，对物业公司在物业服务合同中应尽的义务作了规定，具体来讲主要有以下内容：

（1）对业主共有部分的管理和维护。主要是对物业服务区域内建筑物及附属设施等共有财产进行管理和维护。如小区内日常卫生的打扫、蓄水池的清理、电梯的维护、绿化养护、公共电路电器设备的修缮等。

（2）维护小区内的基本秩序。小区的基本秩序，是业主正常生活的重要保证。如对小区内的扰民行为、对小区内乱停乱放行为、对乱倾倒垃圾的行为等进行制止或对其他违反治安、环保、消防等法律法规的行为进行制止和向相关部门报告和协助处理。

（3）保护业主的人身、财产安全。保护业主的人身和财产安全，是物业服务最重要的内容。设想一下，如果小区聘请的物业，不能尽到基本安保义务来保障业主的人身和财产安全，那么物业也就形同虚设，提供的物业服务也肯定是不达标的。

（4）定期公开物业服务事项。物业公司应定期向业主公开并向业主大会、业主委员会报告物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。如物业服务项目有哪些、电梯广告收入情况、车位出租收益情况等，都应该定期向业主公开。

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业主作为物业服务合同的一方，享有相应的合同权利，《民法典》第278、282、285条，对业主在物业服务合同中享有的权利作了规定，包括以下几个方面：

（1）对共有部分收入分配的权利。物业公司利用小区业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。如小区利用电梯或其他共有部位设置广告、利用业主共有的道路设置车位出租，这些经营产生的收入，扣除合理成本后所得的利润，属于业主共有，业主有分配的权利。

（2）监督物业公司的权利。业主作为物业服务费的支付主体，也作为接受物业服务的对象，有权对物业公司提供的物业服务事项，如收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等进行监督并对物业公司进行询问，物业公司应及时答复业主就以上事项提出的询问。

（3）解聘物业公司的权利。业主认为物业公司提供的物业服务不达标，享有依照法定程序解聘物业的权利。法律规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且表决人数过半数的业主同意，可以解聘物业公司。

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