本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
“盘活商住项目，对促进房地产行业复苏有着极其重要的意义。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受时代周报记者专访时表示。
商住房，即以商业或办公等用途立项的用地被开发商设计成类住宅项目，以分割方式向居民单独出售。与住宅项目拥有70年产权相比，商业或办公改建房的产权一般是40年至50年，房价较住宅更加低廉，水电都是商业标准收费，也不能落户。
2017年前，商住房因不限购特性，备受购房者青睐，房企纷纷重磅布局。2016年，商住房房价一度高达5万元/平方米，多家房企重仓北京商办项目。如旭辉控股依靠逆势拿地 重仓北京商办项目，成功突破北京市场；2016年，旭辉控股北京公司首次突破百亿规模。
2017年3月，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“326新政”），要求商办类项目不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；销售对象不能为个人等。
“326新政”出台，是为了解决违规改变房屋结构和用途所带来的安全隐患、过度炒作商住房变相拉高商业用房成本等问题。此后，北京商住市场按下暂停键。据中原地产研究中心统计，“326”新政后的一个月里，北京商住房市场实际成交跌幅99.9%，新政前一年商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量只有3589套，跌幅达94.6%。
布局商住的房地产企业，亦进入冰冻期。根据北京住宅房地产业商会统计，大量商办项目“搁浅”或“滞销”，长期占用的沉淀资金近8000亿元。
在黎乃超看来，当前商住项目市场面临着一系列问题，如商住产品价格腰斩，开发商易出现运营资金问题，产生经营风险；部分客户产权分割等诉求无法及时解决；商办市场的开发资金主要来自金融机构，项目无法销售，开发商无法偿还银行贷款等，易造成金融风险。
黎乃超认为，“326新政”出台是为抑制房地产市场过热，如今，房地产市场环境已变，2022年下半年开始，相关部门出台多项政策提振市场信心，重启商住市场符合当前政策导向，但政策调整方式可以有所区分。
北京住宅房地产业商会会长黎乃超 图片来源：受访者提供
时代周报：以现有的数据来看，商住房使用群体是哪些？这是否符合商住房土地规划的目的？
黎乃超：商住房适合创业者或者自由职业者购买。如果办公和居住是在不同的区域，这类人群的工作成本会增加，造成职住不平衡，也会加大交通压力。商住形式可有效避免以上情况出现，楼下是办公，楼上是居住，可避免通勤问题，还可以随时工作。同时，商住项目适合孵化创业公司，几千块钱租很小的办公场所和解决住的问题。公司发展壮大后，可搬到更大的办公楼，腾出来的地方又可以孵化下一个创业公司，是很良性的发展模式。
时代周报：但根据相关数据显示，真正购买商住的多为个人，而不是公司，这个原因是什么？
黎乃超：根据目前规定，以个人名义购买商住房要比以公司名义购买商住房的各种税费便宜很多，因此绝大多数人都选择以个人名义购买。
同时，在多元化职业发展的社会背景下，例如现在很多从事直播行业的年轻人，住处和工作室其实是一体的，他们同样是GDP和税收的贡献者，但北京住宅房价很高，处于创业的年轻人无论是租还是买，成本都比较高， 而商住项目的配套既符合他们的需求，总成本又比较低。
如果北京放开商住房“认房认贷”政策，也可以在一定程度上提振房地产市场，上述人群的刚性需求可以被释放。同时，已出售的商办项目可以再度进行交易，有利于拉动内需。
时代周报：出台“326政策”的背景是什么？
黎乃超：2017年之前，因为住宅用地有限，北京批的商业用地比较多，且位置大多比较偏远。商业项目开发后，无法吸引足够的人群去办公，所以开发商想办法将原本用于办公的场所改成loft形式的公寓，连办公带住都解决了。这样的产品出现后特别火热。
不过，由于商办和住宅的用途不一样，消防安全标准在内的各项标准也不一样，由此产生了很多安全隐患，也出现了一些乱象，“326新政”就是在这样的背景下出台的。
时代周报：据北京住宅房地产业商会数据显示，由于之前的扩张，大量商办项目“搁浅”或“滞销”，长期占用的沉淀资金近8000亿元。对于盘活当前存量商住市场，有无好的办法？
黎乃超：2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，其中，未售面积为4886万平方米，占规划可售面积超65%，未售面积中有4172万平方米未上市，占规划可售面积55.5%以上。
现存的商办项目得不到合理利用，造成巨大的资源浪费和资产闲置。在“326新政”后，企业面临着“面粉比面包贵”的现状：即在政策出台之前拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长，新政后项目销售停滞，入市项目价格倒挂的现象。
解决该问题，可以考虑“区别对待”，即老项目依据老政策，新项目依据新政策。对于“326新政”出台前，已经开工建设的商办项目，无法改成办公商业的，只要其土地出让合同中未约定“不准销售给个人”等限制条件的，则允许个人购买和贷款。
时代周报：放开后是否还会出现之前的安全隐患，以及造成过度开发？
黎乃超：这个问题非常尖锐，所以说，一定要在出台政策时具体问题具体分析，比如说符合消防安全规范的，可以放开限购限贷等，不符合的坚决打击。
从大方向上看，盘活北京商住存量有七大好处：有利于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。
目前北京商办项目售价不高，大概是2万元/平方米左右，仅是商品房平均价格的三分之一。如果启动北京的商住市场，与住宅形成结构性房价，将有效抑制北京的房价过度上涨。
时代周报：在您看来，稳定房价是否可以提振楼市信心，使得房地产行业进入平稳发展的阶段？
黎乃超：我认为稳定房价可以提振楼市信心。通常来说，老百姓都是买涨不买跌的，就算是刚需，一时半会儿没有置换需求，也不会购进入手即跌价的房子。
目前一二线城市的房价还算平稳，有的城市房价甚至在上涨，但部分三四线及以下城市房价逐渐走跌，除了如结婚、生娃等部分刚需购房者不看行情，更多人还是把钱揣在兜里，观望楼市的走向。所以稳定了房价，或者说让房价有所回升，能给予一部分观望者信心，使他们积极投向楼市，从而继续带动楼市平稳发展。
时代周报：商住市场目前面临哪些难题？
黎乃超：在“326新政”出台之前，开发企业无论是在拿地还是在规划许可等环节，都是以当时的法律法规和政策要求为前提，企业也是在这样的大环境下做出规划和预期。新政出台后，此前拿到的地受到波及。如一家房企，有一块2015年拿的地，直到现在一直持有，尚未开发，财务费用已经花掉了大几个亿，对于企业的资金安全造成了很大压力，容易产生金融风险。
目前，商住房去化周期长，库存累积，部分重仓其中的房企回笼资金艰难。同时，商住项目还面临着前期拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长和入市项目价格倒挂的问题。
时代周报：如果商住政策局部或全部放开，是否能够化解金融风险？
黎乃超：如绿地、旭辉等房企在北京有大量商办项目，它们在拿这些商业用地、建设商办项目的钱也不全都是自有现金，很大一部分来源于银行贷款或其他融资渠道。目前，大量资金沉淀在商办项目中，限购限贷等于把销售端的资金来源掐断，没有销售回暖，房企则无法偿还银行贷款或其他欠款。
同时，8000亿元的资金沉淀还伴有5%左右的利息，这样日复一日下来，欠款只会越来越多，更加无法偿还，由此可能会造成金融风险。所以说，北京商办政策可以逐步放开，形成政策组合拳，比如可以先放开限贷。
