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美景小区业主委员会是在新城社区居民委员会监督指导下于2015年依法成立的组织。该小区前期物业公司于2021年10月底退出物业服务之后，美景小区业主委员会以口头或书面合同的形式，委托个人或物业公司对该小区继续提供物业服务。起初由石某某个人临时代管，方文物业管理有限公司于2021年11月30日依法成立后，该小区物业一直由方文公司提供物业服务。之后通过公开竞聘，美景小区业主委员会与方文公司于2022年10月1日签订了《美景小区物业服务合同》，委托方文公司对该小区进行物业管理。合同第二条委托管理事项：“1、本物业规定划红线内等物业管理范围的市政公用设施（小区的物业费、暖气费的收取工作，卫生打扫工作，公共设施设备维修工作，小区停车区、小区绿化）；2、公共环境（包括公共场地房屋建筑物公用部分的清洁、垃圾收集清运）；3、小区内业主收费标准：每平方米0.3元物业费、后院每年100元、6单元牙科每年200元、出租车库每年100元、1-12号临街商铺每月15元、其余临街商铺每月每平方米0.7元。4、……”合同期限自2022年10月1日起至2023年10月1日止。
东明保险公司是美景小区业主委员会辖区内的业主，属于《美景小区物业服务合同》中其余临街商铺性质的业主。2015年4月30日，东明保险公司作为买受人与出卖人景园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，将位于XX城XX路XX小区XX幢XX区XX号XX层、XX号XX层商品房出售给东明保险公司。该商品房用途为商住，建筑层数地上4层，地下1层，建筑面积1054平方米，地下室面积239.09平方米。该合同第十一条约定：“出卖人向买受人发出通知15日内仍未办理交接房手续的，则视为买受人已接受该房屋，因此而产生的相关物业服务费用均由买受人承担”。
方文公司向一审法院起诉请求：1.要求判令东明保险公司立即给付方文公司2021年11月至2023年5月的物业费共19个月，合计14630元。；2.本案诉讼费由东明保险公司承担。
一审法院认为，物业服务合同涉及全体业主的共有部分以及共同利益，其受益主体是全体业主，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。业主委员会代表业主大会执行业主大会的决议，与物业服务人签订物业服务合同，该义务的承担者是业主。本案由于美景小区前期物业于2021年10月底退出物业服务后，该小区的物业服务，由美景小区业主委员会以口头形式，先后委托石某某个人或方文公司临时代管并提供物业服务。美景小区业主委员会与石某某和方文公司之间形成了口头上的委托物业服务合同关系，实质上是对前期物业服务的延续，对全体业主均具有约束力。之后，通过公开竞聘，美景小区业主委员会与方文公司于2022年10月1日签订了为期一年的《美景小区物业服务合同》，以书面形式委托方文公司对该小区进行物业管理，并依照合同约定的价格收取物业管理费。物业服务人针对业主团体依约提供了服务，个体业主不得单独排除，不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。综上，东明保险公司作为美景小区业主，应支付相关的物业服务费。
对东明保险公司及其委托代理人辩称：1、原东明保险公司之间未签订物业服务协议，方文公司未向其提供任何物业服务，依法应驳回方文公司的诉讼请求；2、《美景小区物业服务合同》签订之日为2022年10月1日，为期一年，方文公司要求其支付2021年11月1日至2022年9月30日的11个月的物业费主张没有事实依据的上述辩论意见，除2021年11月物业费外，其余理由均不能成立，不予采纳。方文物业管理有限公司于2021年11月30日依法成立，其主张的2021年11月份的物业费，不具有合法性，对该月份的物业费不予支持。对方文公司主张2021年12月1日至2023年5月31日的物业服务费计13860元，因符合法律规定，依法予以支持。
一审判决：一、由东明保险股份有限公司支付方文物业管理有限公司物业服务费13860元，于判决生效后十日内付清；二、驳回方文物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审判决后，东明保险股份有限公司不服提起上诉。
二审认为，关于东明保险公司与方文公司之间是否存在物业服务合同关系。美景小区前期物业公司于2021年10月底退出物业服务，该小区业主委员会起初委托石某某个人临时代管小区物业，2021年11月30日石某某成立了方文公司，继续对该小区提供物业服务，双方虽未签订书面物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，一审认定方文公司自2021年12月1日开始对该小区提供物业服务并无不当，二审予以维持。
2022年10月1日该小区业主委员会与方文公司签订了《美景小区物业服务合同》，委托方文公司对该小区进行物业管理。依据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，东明保险公司案涉房屋虽为临街商铺，但属于小区建筑范围之内，水、电设施及管网与小区住宅共用，可享受管道疏通、设施维护等物业服务资源，亦间接享受小区绿化、环境卫生、秩序维护等物业服务成果，方文公司提供的证据能够证明东明保险公司向前期物业公司缴纳物业费的事实，亦能够证明其对该小区包括东明保险公司提供了管道疏通、化粪池清理、垃圾清运、更换落水管等服务，东明保险公司作为业主，应支付相应物业费。东明保险公司主张涉案房屋面积为1054平方米，方文公司认可，故东明保险公司应向方文公司支付2021年12月1日至2023年5月31日的物业服务费13280.4元，一审认定物业服务费数额不当，二审予以纠正。
二审改判：一、撤销一审民事判决；二、由东明保险股份有限公司于本判决生效后十日内支付方文物业管理有限公司物业服务费13280.4元；三、驳回方文物业管理有限公司其他诉讼请求。
